Re: [請益] 高屏區買哪比較有投資價值？

看板home-sale作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2020/10/01 07:00)推噓16(16推 0噓 12→)

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有版友寫信,剛好挖到考古文.上面剛好有價格. 就順手去找一找. 不過更早之前應該還有一次有寫過,但是我不知道我寫在哪裡. (因為我寫的東西很混亂,本版,高雄版,回信,或是...反正我也不知道寫在哪裡) 就是之前美術館還有開價4字頭的兩房的時候,那時候有講,這東西買走就對了. 剩沒兩間,買光價格就踩上去開價站穩5字頭. and...這一篇才七月的文章,就可以讓各位見識一下甚麼叫做井噴..XD ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言： : 150萬現金,買美術館兩房. : 我是不知道你還有沒有機會搶到4字頭的兩房... : 我記得上一次我在講美術館的時候,市場上還剩下最後一間開價498的兩房. : 現在市場最後一間應該是開520... 大家有興趣可以去看現在最低多少. 現在九月底,算你三個月喔... 開價598剩下好像三間,要滅種了.... : 無腦買這個就對了..!!! : 當然如果你有能力,買三房"平車"會更好(因為三房單坪價比較低,之後單坪價差會收斂) : 如果你現金收入金額很多,也可以拚三房. : 三房拚六字頭...目前市場最便宜應該是開70x. 這個有興趣也可以去看一下...XD 連八字頭開價的都瀕臨滅種.. : (PS.以下講到美術館三房四房,基本上都限定搭配平車... : 機車不是不能買只是我用平車產品做demo對比價位數據比較方便,畢竟大多都是配平車 : 至於兩房是以不帶車位為主) : 對喔,以上價格,不算2F,不算賓果家族,並且必須是正美術館,中華路正路邊的都不算. : (賓果不是不能買,是他有自己的行情,賓果請買在單坪16.x... : 例如現在賓果有一間四房,那個殺下來應該就是16.x) 很多人不喜歡賓果. 但其實,有興趣可以注意賓果的行情. 基本上賓果有它自己的行情,並且她的漲幅跟美術館其他物件同步...XD 所以你以投資角度來看,你同樣1000萬,買其他物件和買賓果,得到的增值是一樣多. 所以賓果不是不能買. 你只要知道他的行情,就可以買. 你不要用其他物件的價格去買賓果一樣的產品就好,那個才叫凱子. : 美術館我自己是買四房,因為四房其實感覺之後會更可口... : 這是因為釋出量+單坪價的關係.... : 不過其實之後漲起來,兩房三房四房差異也沒那麼大就是了. : 單純只是如果可以多賺一塊錢,幹嘛少賺的概念... : 至於挑貨的心法就是. : 單價總價都要看,然後再低單價中買最低總價的那間. : 當然也可以在低總價中,挑最低單坪價的那間. : (所以你不會挑七百的兩房但是單坪18這種,必須是五字頭以下的兩房再找單平最低) : 心法的終極奧義就是. : 搶走最容易切入美術館的物件,壟斷市場低價產品,提高美術館進場門檻. : 讓下一個想要切入美術館的人,只能在你頭上買更貴的東西,幫你抬價..!! : 為啥最近不優先建議公寓. : 那是因為新的一波漲幅已經開始,並且從美術館和農16和新彎區發酵. : 而新彎區,正勤你來不及了.他踩上6字頭成交...之前4xx的時候你沒進現在就不用進了. 正勤剩下一間開660,聽說有人從窗戶跳出去...所以賣不掉. 不過因為獅甲還在七多,還沒站穩8. 因此正勤會有一個700左右的天花板壓著. 除非獅甲往上爬更高... 當然獅甲剩下唯一的一間開價798,其他都開到860左右... 那間798掃掉,很快獅甲就站上8字頭...成交8字頭大概也只是沒幾個星期後的事情. : 諾貝爾因為菜籃族投資客套在裡面太多,籌碼混亂. : 所以她還會再11萬成交價那邊打滾一段時間. 諾貝爾要買到11萬的機會差不多要消失了. (七月的時候還有兩位數的物件可以買到11.x) 被掃光.. 應該在幾個月就可以站上13w 我知道你瞧不起諾貝爾..XD 但是他要噴的時候,也是突然間就是10% 20%... 一點也不會比你的甚麼優質宅噴得少,甚至漲幅還屌打你. : (因為會一大堆白癡菜籃族被套太久亂賣11萬,行情會一直被他們扯後腿) : 31期你也來不及了,價格跟農16差不多貴. : (是誰把陽光情人的兩房掃光光??)....XD : 而中山路兩側那幾棟,就更不用說..雖然它們漲不多,但是因為以前漲太多,所以還是很貴. : 其他彎區零散的房子你要買變成很賭運氣,運氣不好你可能兩年都找不到好投資標的.. : 所以新灣區你可以宣告放棄....所以往回退看農16和美術館. : 而農16和美術館一般來講是看你高興.漲幅是掛在一起的沒啥差別. : 為啥我平常都在講美術館而不是農16. : 那是因為我在農16被開紅燈右轉罰單開到機車駕照被吊扣. : 所以很賭爛農16,外加車超多很煩.. : (前不久在農16出沒) : 所以我會優先講美術館... : 而老屋方面. : 老公寓甚至老大樓,因為前幾年我們投資客瘋狂湧入. : 所以你應該可以看到老公寓和40年老大樓很誇張的表現. : 你自己現在搜一下整個市場所有40年大樓待售產品,你就知道..XD : 現在屋齡都不屋齡了,25 35 45年的價格都拉到剩沒丁點差額. : 一般來講我投資客可以接受45年屋是25年屋的8成價格. : 也就是,同一個區域,25年屋如果是15萬一坪的話,45年屋應該在12萬一坪. : 但是現在45年屋很多行情都破13甚至有的要攀14... : 這樣你在屯老屋的意義不大. : 至於為啥不屯25年屋.. : 恩....請問老社區25年屋一坪要15~16. : 美術館1x年屋一坪19~20. : 你為啥不買美術館...XD : 尤其美術館的新屋大概最低也要27w/p.(平均大概都在28~30) : (京城皇居和龍騰是因為舊建照+超高容積造成採光超爛,所以她有一些戶別單坪很便宜 : 這兩棟是特例,並且以後應該也很難再有類似的東西) : 新屋27,1x年屋理論價應該在22~23,更何況平均在30的話,那1x年屋理論成交價在24) : 並且這都還是美術館和其他區域傻傻分不清楚的狀態. : (其他區域新屋成交價也要25上下平均..價差太低) : 但蛋黃區優勢還是在那邊,並且現在領漲... : 之後炒作新開始還是會先集中從蛋黃區炒作... : 所以雖然美術館其實相對去年(我去年就在版上講美術館,基本上已經漲了5~8%) : 去年還可以追求18~19.今年19~20,並且19的物件變成很稀有. : 或是說,去年開價4字頭的兩房,開價9字頭的四房都還有.. : 今年開價基本上五字頭的兩房,10xx的四房都剩沒幾間. : (那個隨便掃一下就光了,等到掃光後,會以六字頭兩房和12xx四房為主. : 尤其四房1200以下的物件量剩好像不到10間...這就是我優先買四房的主因 : 等到這幾間被掃到,那四房行情直接採回1200) : 所以屯屋的話. : 我會建議以美術館的低單坪價中的最低總價,或是低總價中的最低單坪價為優先考慮產品. : 當然短期還是繼續開心公寓透天老大樓... : 反正貴買貴賣,我只要轉手賣得掉,我管你現在已經漲多少...我就可以繼續玩. : 直到市場認為老公寓老大樓的價格已經誇張到不如去買其他產品. : (也就是如果老公寓價格炒到跟25年屋(同室內坪)價差不多的時候,他們會轉向買25年屋) : 這時候短期再來轉彎就好. : 不過因為大多數投資客都菜籃族,所以大多都集中在公寓和大樓. : 因此對我們老鳥投資客而言,當發現公寓和老大樓開始不好賣的時候. : 我還可以躲去老透天產品裡面避難...XD : 菜鳥和菜籃族不太敢碰老透天...這變成我們限定產品. : 而老透天最近這兩三年價格其實有點死魚盤....讚.!!! : 反正商場就是這樣子,當大家都熱的產品還有肉,就先去割, : 自己可以獨佔的市場以後再慢慢吃 : 沒甚麼人多的地方不要去,而是要靠你的經驗和能力,擠去人多的地方把市場玩到爛. : 人多的地方不要去是對菜鳥和菜籃族說的,對我們不適用.. : 短期心法和中長期屯屋心法是不一樣的. : 中長期我會很強調相對價格. : 相對新屋價格,相對其他區域價格,相對其他物件價格. : 然後去選取被低估的地方...(被低估的地方不一定是弱勢區,像現在是蛋黃區被低估) : 這就是我所謂的不動產相對論. : 另外,選定產品方向後挑貨. : 就要特別注意"籌碼面". : 像諾貝爾籌碼混亂不要買,你要等那些菜籃族菜鳥投資客都殺出籌碼乾淨後才進場. : 不然你會一直被扯後腿(之前正勤被扯後腿已經很賭爛了,沒猜到這麼多菜籃族在裡面) : 因此整個新灣區漲翻,又一堆新屋在那邊哄抬價格(夢時代二期都要動工了). : 但是諾貝爾就是不建議買入...這是籌碼問題,跟他甚麼房子多爛素質多差都無關. 我最近有開始建議買入,但是我寫在哪裡我找不到...XD 籌碼乾淨了...!! 不過也因為清洗籌碼. 因此這兩個月美術館和31期噴很大,正勤獅甲也很囂張,但諾貝爾還卡在11.x.. : 你素質有比七賢大樓差嗎?你房子有比七賢大樓爛嗎?但是七賢大樓漲翻了你知道嗎?? : 另外,例如美術館,我會優先選擇四房也是因為四房籌碼安定. : 低價物件釋出量少,因此一人一間把籌碼洗一下,他往上噴就沒人擋得起來. : 並且你要知道,對於股票,買家可以選擇不買...不買對他一點影響都沒有. : (就像恆大吵翻天.結果散戶都不跟,主力一度自己被自己套在高點出不了貨..XD) : 但是房子...你老婆就是想住美術館,你不買你老婆就會照三餐跟你冤家... : 所以不動產洗籌碼,然後哄抬價格之後,不怕釣不到魚來追高...XD : 因此不動產會更注重所謂的"盤中變化"以及籌碼面... : 盤中變化就是,現在市場上掛賣物件有哪些,數量有多少,釋出速度有多快.. : 這是不動產投資非常重要的觀察項目... : 至於屏東. : 屏東其實最近很像是高雄的一個區的概念. : 類似岡山的存在感. : 請問岡山有沒有漲?? : 有... : 那屏東有漲有啥好意外的?? : 如果你住屏東,你屯房計畫是十年以上.. : 那你直接買屏東就好,跑來高雄很累. : 當然如果你是兩三年期,高雄市中心蛋黃區可能會有更強的噴發時間造成的效應漲幅差. : 可以蛋黃區撈一筆後再回屏東等漲幅擴散過來. : 如果你住高雄...那你跑去屏東買幹嘛??油錢也是錢耶,除非你是藉口順便去吃冷熱冰. 另外補一篇2019年我唯一找到有數字的. https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1557762434.A.B95.html 為啥補這一篇呢. 因為裡面有一個,美術館16.5看到就搶的內文. 你知道為啥講16.5嗎..XD 因為我看到有一間突然掉出來然後被16.5秒殺的物件. 不然基本上美術館那時候一般人認真挑貨會買在18. 投資客有機會買在17~17.5.. 買在17~17.5是成交多少?? 兩房430~450,三房平車630,四房平車9xx... 2019的價格...謝謝合作... PS.美術館我應該是講可以買講了一年多後我自己才買(今年七月).. 所以真要講,我應該還是哄抬到我自己的買價...XD 當然啦,再過半年一年我應該就不會再講美術館了. 那時候,美術館就交給廣大的媒體和名嘴去講. 媒體和名嘴在電視上在新聞上講,才真的叫做哄抬價格. 而我們這些佈好局的,就躺著看戲,然後思考哪時候是高點可以賣出就好. 當然你要自住不賣出也沒差反正高點的時候,你就去辦增貸,或是用資產負債比去做其他貸款就可以了. 房價只要漲,只有笨蛋才說自住沒差..XD 你多增貸個利率1.5%不到的幾百萬出來...你說有沒有差. 如果那時候股票在萬點左右不要像現在在甚麼歷史高點. 那你無腦all in 0050,領股利套利,你說自住房子暴漲有沒有差?? 阿就不要像2010年那樣給你翻一倍.. 你以為台灣政府還會再出一個張盛和?? 還是你認為之後遇到的都是"不動產是經濟的火車頭"官員的機率比較高...XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1601506858.A.473.html ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/01/2020 07:01:42

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qwqwsos0066

10/01 07:15, 3年前 , 1^F

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s910211

10/01 07:44, 3年前 , 2^F

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cindy042740

10/01 08:15, 3年前 , 3^F

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