[心得] 新手見面談成交心得

看板home-sale作者 (不要再給我大番薯!!!)時間3年前 (2020/08/19 15:09), 3年前編輯推噓53(53推 0噓 31→)
留言84則, 57人參與, 3年前最新討論串1/1
上週剛簽約完成買房夢想，在準備的過程中在版上受惠很多， 如今放下心中大石，希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。 我自己是經驗值趨於0的新手，只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了， 但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪， 自己歸納的重點是，見面談的變數太多，沒有什麼公式可循， 每個人面對的是不同的賣家、不同的仲介，甚至各人自己的狀況與心態也不同， 因此有些文章提到「見面談就是有到底價只是差在服務費」，這點我是持保留態度， 建議不要預設這樣的立場去談，否則可能在臨場判斷上錯失良機。 我的準備工作有以下幾點： 一、先設定底線：你願意出多少錢買這間房子（而且千萬不能讓別人知道） 每個人出價策略不盡相同，這邊就先不論，但是至少每個人到了下斡旋這個階段， 一定對於底價有一些想法，建議臨場不管怎麼加價，都不要腦衝超過原先設定的底價。 到了現場，仲介會試著影響你，探問你的底價，不要老實告訴他，但可以說大致方向。 我自己的做法是「開價即底價」，因為我真心想要買，也希望在眾多出價中被屋主看見， 所以我出了一個比前兩三個月實價登錄再略高一點的價格， 同時我也跟仲介表示，我的能力就是到這邊，再上去沒辦法， 如果跟賣方期待有很大的落差，那我果斷放棄，因為我沒有追價本錢。 我從簽要約時就不斷跟仲介強調這件事，見面談也再重複一遍， 如果雙方差距太大，那我也不好意思浪費大家時間， 但若你們評估有機會，可以用時間換取空間，那我可以配合，我願意等。 或許也是因為我一開始就表明我的立場，也或許我遇到一個配合得來的仲介， 在簽要約到見面談中間一個禮拜的過程，仲介都沒有給我做狀況。 關於這部分的心態，我從下面這篇文章ceca的推文中學到很多： https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1514599115.A.CA1.html 二、熟悉當前市場價格 我面對的狀況如下： 1. 屋主開高價擺明給人殺 2. 社區買賣很少，最新一筆實登是兩年前，三個月前有一筆新交易但實登還沒上網 3. 我直接出到接近底價，而不是實登打八折的芭樂價 我在事前透過其他仲介，把三個月前最新的交易細節弄清楚，事後想想覺得這是關鍵， 因為讓我沒有在現場被話術迷惑，例如： 前幾個月那一棟才賣掉一間1500萬，所以屋主當然也期待比較高等等 但其實坪數等基本條件根本完全不一樣（比較大間當然比較貴啊...） 仲介也可能會說，屋主不急著賣、未來這邊發展性很好一坪會漲到多少etc 我自己的想法是，屋主會在「現在」丟出來賣，無非是： 1. 他缺錢 2. 他認為目前行情可以賺到他設定的利潤 因此既然是「現在」要賣，那我們就針對現在的市場價格討論， 而不要牽拖到未來發展什麼的。 因此這個部分還是回歸到自己設定的底價，踩穩自己的立場， 仲介自然而然會去嘗試鬆動對方的立場（or直接破局大家可以回家了） 三、不要與仲介敵對 這部分我也是參考ceca大的文章如下： https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569611951.A.5AE.html 其實這部分也不是只是買房如此，我自己工作類似服務業， 學到的最大教訓是無論如何不要把現場氣氛搞差，盡量客氣、彼此尊重。 即使遇到的事情再不合理，誰先翻臉把場子搞僵誰就輸了，面子裡子都是。 當然有些人可能遇到真的很差勁的房仲就另當別論， 不過如果對方真的很差勁，建議還是不要委託他吧...仲介那麼多另外找合適的就好。 另外也建議不要主動要求砍服務費趴數， 我是覺得這部分將心比心，大家平常工作累得要死，不就為那幾個臭錢嗎？ 今天人家有求於你卻還想要砍你薪水，你這工作還會想要認真做嗎？ 如果真的差距很近，仲介想成交的話自然會提各種方案， 他願意砍服務費就讓他自己提出來就好，畢竟重點是「想成交」， 主動砍人家錢，搞不好他就沒那麼想成交也不一定。 四、平常心 這點很難，因為我很想買到，怕錯過這個村就沒有那個店了， 但是我還是努力告訴自己，買不到就算了（自欺欺人）。 如果你無法說服自己，至少要能瞞過別人， 原因無他，如果你被看穿，你就是那個軟土深掘的對象， 前面說的幾點，都是在幫助自己做好準備、武裝自己。 但說真的，沒有什麼必成的交易，房子要不要賣還是取決於屋主， 對方一念之間，可能就是截然不同的兩種結果，這部分我們也無能為力， 說到底也只能安慰自己，重點還是有沒有那個屋緣。 五、如果可以的話還是預留一些見面談的加價幅度 為了不要讓場面太尷尬，並營造一個有來有往的感覺， 建議即使一開始出價接近底價，還是預留一點加價空間現場談。 我在談之前也很關心，是不是可以不加價就成交，但這恐怕沒有標準答案。 出發前我跟老婆討論我們真正的底價， 老婆表示N+15萬（N是我們出價） 我心裡設定N+10萬，最後N+5萬成交。 結果論來看，若一毛都不加有沒有機會買到？我只能說有機會、沒把握， （誰知道完全不加價屋主會不會翻臉走人？） 但我加了一點錢，成功簽約了，所以我覺得保留一點加價彈性是好的。 以上是一些淺薄的心得分享， 以前我也對仲介、投資客有一些負面的刻板印象， 但撇開這些主觀的好惡不談，當我這種新手要買房，要見面談的時候， 自然是要從他人的經驗中學習、摸索，而最有經驗的人是誰？ 仲介跟投資客。 這次在看房之前，我也私下詢問了常在版上發文的一位在地投資客的意見， 他也很熱心給我一些地點方面的評估跟建議， 對於這部分，還有版上各位大大的熱心分享，我都覺得非常感謝。 為保有一點隱私，一些具體細節就不多說， 祝福大家找到適合自己的談判模式，順利成交！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.223.49 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597820984.A.C27.html
推
08/19 15:12, 3年前 , 1F
推 恭喜買房
08/19 15:12, 1F
→
08/19 15:18, 3年前 , 2F
仲介根本不會聽你不斷強調的價格
08/19 15:18, 2F
但我真的也只能出到這樣阿...他若不信，硬要我加，我也加不上去 補充一下，我覺得這可能也跟出價在哪個位階有關， 要是在現在這個局面出實登8折價然後不斷強調，仲介應該是不會聽，或是問要不要換間 但我開比實登高我想仲介應該要尊重一下～
推
08/19 15:20, 3年前 , 3F
恭喜成交~辛苦了！
08/19 15:20, 3F
推
08/19 15:22, 3年前 , 4F
第一項非常重要，見面之後仲介&賣家超會磨超會耗的
08/19 15:22, 4F
→
08/19 15:24, 3年前 , 5F
遇過關在小會議室送飲料送便當，對方就說要問家人討論
08/19 15:24, 5F
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08/19 15:24, 3年前 , 6F
前後磨上快兩個小時
08/19 15:24, 6F
推
08/19 15:28, 3年前 , 7F
感謝分享,另外想請教關於二的3,您所謂的底價是略高於實
08/19 15:28, 7F
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08/19 15:28, 3年前 , 8F
登嗎？
08/19 15:28, 8F
是的，原因是： 1. 我沒有空每個週末長時間看房，時間不站在我這邊 2. 符合我需求的物件很少，所以我現階段沒有很多間可挑
推
08/19 15:35, 3年前 , 9F
恭喜買房！
08/19 15:35, 9F
謝謝各位大大的祝福！
推
08/19 15:50, 3年前 , 10F
推
08/19 15:50, 10F
推
08/19 15:54, 3年前 , 11F
恭喜！
08/19 15:54, 11F
推
08/19 15:59, 3年前 , 12F
恭喜你！
08/19 15:59, 12F
推
08/19 16:06, 3年前 , 13F
恭喜，也謝謝分享好文章。
08/19 16:06, 13F
推
08/19 16:08, 3年前 , 14F
恭喜你 也希望自己能夠找到
08/19 16:08, 14F
推
08/19 16:18, 3年前 , 15F
我的策略也是跟您很像XD 斡上限-10萬的價錢
08/19 16:18, 15F
推
08/19 16:22, 3年前 , 16F
恭喜你 也謝謝分享
08/19 16:22, 16F
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08/19 16:36, 3年前 , 17F
第三點 真的。不要鬧翻 大家成交價談不攏就坐著慢慢磨
08/19 16:36, 17F
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08/19 16:36, 3年前 , 18F
喝茶吃便當的，也別翻臉 罵或酸言酸語。
08/19 16:36, 18F
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08/19 16:38, 3年前 , 19F
除非你的仲介擺臉色給你看甚至茶水不拱的。那我們就拍
08/19 16:38, 19F
→
08/19 16:38, 3年前 , 20F
拍屁股走人就好。不要弄壞場面
08/19 16:38, 20F
推
08/19 16:43, 3年前 , 21F
恭喜!
08/19 16:43, 21F
推
08/19 16:44, 3年前 , 22F
要買房子就不要仇視投資客跟仲介 雖然無良跟愛騙人的
08/19 16:44, 22F
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08/19 16:44, 3年前 , 23F
有 但你更需要的是投資客如何買便宜的經驗 板上仇仲
08/19 16:44, 23F
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08/19 16:44, 3年前 , 24F
我如果仇仲 哪來的便宜房子可以買
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推
08/19 16:45, 3年前 , 25F
恭喜，謝謝分享，非常需要這篇
08/19 16:45, 25F
推
08/19 16:47, 3年前 , 26F
恭喜
08/19 16:47, 26F
推
08/19 16:48, 3年前 , 27F
恭喜，感謝分享
08/19 16:48, 27F
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08/19 16:49, 3年前 , 28F
恭喜喔
08/19 16:49, 28F
推
08/19 16:54, 3年前 , 29F
這篇講得很棒 完全看不出是新手 恭喜！
08/19 16:54, 29F
推
08/19 17:01, 3年前 , 30F
恭喜
08/19 17:01, 30F
推
08/19 17:06, 3年前 , 31F
立場堅定 態度懇切 成交隨緣 值得學習
08/19 17:06, 31F
推
08/19 17:26, 3年前 , 32F
恭喜 感謝分享
08/19 17:26, 32F
推
08/19 17:26, 3年前 , 33F
恭喜
08/19 17:26, 33F
推
08/19 17:42, 3年前 , 34F
恭喜啊！
08/19 17:42, 34F
推
08/19 17:49, 3年前 , 35F
瞭解了,感謝,恭喜買房啊！！
08/19 17:49, 35F
推
08/19 17:58, 3年前 , 36F
謝謝分享，恭喜!
08/19 17:58, 36F
推
08/19 18:26, 3年前 , 37F
恭喜~ 你的做法跟心路歷程跟我當時買房子很像
08/19 18:26, 37F
推
08/19 18:39, 3年前 , 38F
恭喜成交
08/19 18:39, 38F
推
08/19 18:45, 3年前 , 39F
08/19 18:45, 39F
推
08/19 18:58, 3年前 , 40F
推（筆記中
08/19 18:58, 40F
推
08/19 20:32, 3年前 , 41F
你買的比實登高不會覺得很盤嗎? 我是加了20萬才成功至少是
08/19 20:32, 41F
→
08/19 20:32, 3年前 , 42F
買到實登價
08/19 20:32, 42F
→
08/19 20:34, 3年前 , 43F
但還是羨慕別人能買到比實登低的,不知道怎麼做的才能這樣
08/19 20:34, 43F
就是衡量現實之後的取捨，因為： 1. 我買在蛋黃區，如果是蛋白區以外的地方大概不會這樣出價 2. 選擇有限，該區符合我需求的其他物件實登都高於我預算100以上 3. 直覺要把握住這間，用這些錢換取未來持續尋覓看房耗費的時間 最重要的是：綜合各項資訊我判斷這間無法用實登價買到（也許我錯了） 但反正是在預算內成交，也就不再去想這些了～
推
08/19 21:46, 3年前 , 44F
推
08/19 21:46, 44F
推
08/19 21:52, 3年前 , 45F
推 事實是這樣
08/19 21:52, 45F
推
08/19 21:53, 3年前 , 46F
我也大推把ceca大的文章買房前都看完一遍，他是實戰派的
08/19 21:53, 46F
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08/19 21:54, 3年前 , 47F
可以的話連推文都看，在房版很多年獲益不少
08/19 21:54, 47F
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08/19 21:58, 3年前 , 48F
恭喜畢業 我們都看ceca長大的
08/19 21:58, 48F
其他大大的相關文章我也都有拜讀，看了一輪下來覺得房版的優文還真不少， 感謝前人種樹後人乘涼～
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08/19 22:18, 3年前 , 49F
你的想法好天真，在這個市場上就是交相賊的，抱持你這種
08/19 22:18, 49F
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08/19 22:19, 3年前 , 50F
想法和做法的，只有被當成肥羊宰，不過你高興就好
08/19 22:19, 50F
這篇就是...0經驗的新手爬文筆記 也許過幾年後回頭來看這篇我也會覺得自己太天真 姑且留個紀錄也不錯
推
08/19 22:24, 3年前 , 51F
恭喜 ceca算很有良心了 完全不藏私
08/19 22:24, 51F
推
08/19 22:33, 3年前 , 52F
邏輯表達清楚！ 敘述讓人直接懂您表達意思！ 也恭喜原PO
08/19 22:33, 52F
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08/19 22:33, 3年前 , 53F
囉
08/19 22:33, 53F
推
08/19 22:35, 3年前 , 54F
恭喜呀！
08/19 22:35, 54F
推
08/19 22:50, 3年前 , 55F
恭喜！我遇到的仲介只想賺更多，慘
08/19 22:50, 55F
謝謝大家的鼓勵跟祝福，希望大家都能買到理想的房子 ※ 編輯: ckshmacaca (1.171.22.129 臺灣), 08/19/2020 22:59:51
推
08/19 23:03, 3年前 , 56F
恭喜~~~賀成交!!
08/19 23:03, 56F
推
08/19 23:24, 3年前 , 57F
推～
08/19 23:24, 57F
推
08/19 23:27, 3年前 , 58F
讚恭喜買到，最近我也是買到直接喊比開價貴物件。被我
08/19 23:27, 58F
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08/19 23:27, 3年前 , 59F
老婆臭罵一頓
08/19 23:27, 59F
推
08/19 23:53, 3年前 , 60F
好文也恭喜買到想要的房
08/19 23:53, 60F
推
08/20 02:39, 3年前 , 61F
推
08/20 02:39, 61F
推
08/20 10:14, 3年前 , 62F
好文推
08/20 10:14, 62F
推
08/20 10:16, 3年前 , 63F
推~買到想要也最適合自己的好宅才是最重要的，入宅平安
08/20 10:16, 63F
推
08/20 12:29, 3年前 , 64F
推 剛買完房子 也是這個心得
08/20 12:29, 64F
推
08/20 12:49, 3年前 , 65F
底價固定，怎麼當羊宰蠻好奇的
08/20 12:49, 65F
推
08/20 14:51, 3年前 , 66F
恭喜
08/20 14:51, 66F
推
08/20 14:55, 3年前 , 67F
恭喜!!! 堅持底價很重要~~
08/20 14:55, 67F
推
08/20 15:29, 3年前 , 68F
我買房的心得也跟你相近，推分享
08/20 15:29, 68F
推
08/20 16:29, 3年前 , 69F
推，實用
08/20 16:29, 69F
推
08/20 17:34, 3年前 , 70F
想清楚自己能接受的預算，以柔克鋼慢慢磨，不要以為在參
08/20 17:34, 70F
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08/20 17:34, 3年前 , 71F
加辯論比賽咄咄逼人，至少就贏一半了。想清楚自己的各種
08/20 17:34, 71F
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08/20 17:34, 3年前 , 72F
限制，沒有時間壓力的，不怕買不到的，買便宜機會高很多
08/20 17:34, 72F
→
08/20 17:34, 3年前 , 73F
，反過來則是得認命加點錢
08/20 17:34, 73F
→
08/20 17:35, 3年前 , 74F
能夠理性看待房市，
08/20 17:35, 74F
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08/20 17:36, 3年前 , 75F
理解資本主義市場運作的邏輯，才容易買賣仲三方得到共識
08/20 17:36, 75F
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08/20 17:37, 3年前 , 76F
像個小孩子一樣，覺得世界很不公平，其他人都像欠你，這
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08/20 17:37, 3年前 , 77F
種態度不管買房還是工作，人際關係等等，都容易吃大虧
08/20 17:37, 77F
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08/20 17:37, 3年前 , 78F
恭喜買房囉，不過你才踏入第一個坑，後面的裝潢才是魔王
08/20 17:37, 78F
→
08/20 17:37, 3年前 , 79F
關，加油
08/20 17:37, 79F
推
08/20 23:18, 3年前 , 80F
推
08/20 23:18, 80F
推
08/21 00:17, 3年前 , 81F
建議新手一定要花時間多看多比較、培養眼力，甚至看到
08/21 00:17, 81F
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08/21 00:17, 3年前 , 82F
後來都可以大致抓到成交價。了解行情後就出一個讓仲介
08/21 00:17, 82F
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08/21 00:17, 3年前 , 83F
願意去試試的低價，設好底線並保留一點加價空間，成交
08/21 00:17, 83F
→
08/21 00:17, 3年前 , 84F
的機會就很大
08/21 00:17, 84F
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