Re: [請益] 賣房過程要怎麼調適心情

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間4年前 (2019/07/24 16:54), 4年前編輯推噓56(59推 3噓 16→)
留言78則, 66人參與, 4年前最新討論串4/4 (看更多)
※ 引述《alex801116 (...)》之銘言： : 代po : 最近因為有投資需求 : 想把手邊房子出售 虧一點沒關係 : 但希望也能快速出脫 : 目前委託幾家仲介 帶看情況普普 還要砍價 : 大家在賣屋時如何調適心情？或是我乾脆自售可能還比較好？ 你是投資,那你就要評估賣價. 這樣講好了. 房價如果再500萬上下. 如果可以多賣10萬,但要多等一個月,你等不等? 你會說,多賣一個月不一定多賣到10萬阿. 恩...你是股票腦才會這樣想..XD 也許多等不一定可以多賣多少,但是多等就是可以賣比較貴. 因為最經典就是我媽賣房子的方式. 永遠開超級天價,然後他賣房子基本上時間都是用年計算. 最高紀錄目前是賣三年,大概比我們預估的還高40%. (預估600他賣880) 多賣三年,多賣快300萬..你等不等這三年?等同你一年賺一百萬喔. 我以前講過,賣房子一直都是"機率".. 例如行情500萬. 代表500萬有最流通價值,可能每個月賣掉的機率是30%. 你降價到470萬,每個月機率可能暴增到40%. 你降到430,機率可能就70%. 但是因為30%這個機率就很好賣了,因此一般行情會在500萬成交. 但是如果你拉到530,每個月的機率可能就降到20%. 這樣就開始感受到不好賣. 你拉到550,機率可能報降到10%. 這樣你就可能等半年. 當你拉到600,機率可能剩下3%. 這時候就不知道你會等多久..... 以上是用大樓做基準. 大樓機率會差很大的主因也是因為. 屋況很難太爛,同類型產品很多... 因此買家選擇很多,造成價格變化影響機率非常大. 這也是我們投資客..不是不愛大樓,但不容易碰大樓的原因. 因為大樓很難買很低賣很高,大樓價格很死板... 反過來透天,尤其是某一個釋出很少的透天. 他例如行情600萬是30%,你拉到650,機率可能還有25%.拉到700,可能機率都還有15%. 店面就更嚴重. 店面行情3000,機率如果是20%(店面流通性很慢,所以機率要大幅下修) 你拉到4000,機率可能都還有10%. 因為店面獨特性太強,外加釋出量太低... 因此賣房子要有一個概念. 你很急或是你不在乎,那當然無所謂. 你今天是要把錢拿去做投資. 你第一個投資產品就是你正要賣掉的這棟房子. 500萬,你能多賣10萬,你就是用500萬多賺10萬,並且是穩穩入手,沒有風險. (因為不動產的風險是在你入手的時候的價格判定,你判定錯誤,你就等同虧損 所以沒看到我們投資客永遠都在討論"買"不討論"賣" 怎樣買物件,才是投資客最重要的功力所在...賣不用管他) 差別只是你需要時間作代價,你願意支付多少時間去等. 但是要多等多少時間,是機率...所以沒有人可以跟你說你一定這個時間賣得掉. 但反過來講,行情500你賣600,就算是大樓機率剩下3%.. 你運氣超好,也可能一個月就賣掉...誰知道哩. 這種事情我就遇過,剛好不知道哪邊跑出來的外行菜籃族包租公秒殺我的物件..XD 啊我賣掉就賣掉了...我也不在乎買家是誰,他是香港逃難過來的我也ok.. 當然啦,你要抓這個機率,你不是市場上有再常常跑買賣的. 你會抓不準. 你一年沒有進出個三五間,你怎麼會知道市場狀況. 也因此,那些一輩子買賣房子沒有超過5間的.. 它們講的東西,其實在我們這些交易量很大的人來看,都是笑話. 活在自己的幻想裡面. 可是當然他們都會上電視,寫書,當名嘴,最後還可以當老師.. 真他媽不簡單..XD 也因此,你們這種賣單間的,通常建議是. 你先開一個略高的價格,丟到市場上試水溫三個月. 當然要看你產品是甚麼. 你如果是大樓類型產品,尤其是屋齡沒超過35年... 這種東西價格上下波動很小... 你可以先直接參考旁邊同樣在賣的物件的行情. 他開600,你就跟他開600...這是最無腦的做法. 但是如果你是透天,或是你的產品釋出就是很少,不容易有參考對比. 這時候你就大概看附近有沒有類似的產品,例如類似產品開600. 這時候你就勇敢一點開698試水溫. 簽個五間仲介,讓他們去跑,然後三個月後收集它們的意見. 例如他們都說客戶都出在三四百...甚至有人問你420的斡旋可不可以收. 三個月內如果得到這樣的資訊回饋. 那你大概就可以判定你這個物件抓在500上下會是行情..XD 480可能可以在兩三個月內等到買家,5xx可能要等比較久. 而如果你開698,結果一個月內就有仲介很開心的收了600萬的斡旋. 那你就知道你賣價略低...XD 當然啦,以上的判定方式會有誤差.更可能會產生誤判. 就像我講的,就算機率只有10%,也可能一個月就冒出買家..誰知道. 也因此通常我們投資客一開始就有一個自我判定價格,所以市場水溫是做修正用. 而你無法有自我判定價格,也因此為啥建議簽個五間,多少你可以交叉比對一下. 只是你的判定精準度自然比不上我們這種一直進出市場的,這個無解... 你沒有扎馬步,你沒有閉關練功五年十年... 怎麼可能用一點點魔道手法就追得上人家的扎實境界. 但是魔道多少都可以快速收效就是這樣..但是收效自然會伴隨更多不穩定性. 我今天教你的就是魔道..XD 因為你不可能去真的扎馬步練功五年十年..反正你一輩子也不過打兩三次架. 你用魔道手法打贏就好了... 誤判也盡量是價格往上誤判,而不是往下誤判.你就虧損時間而不是虧損鈔票 and...一般建商其實也是這樣子. 一般一個案子,大多都是抓2~3年賣完(也就是兩年賣到9成以上,餘屋不重要) 如果今天一個案子熱銷,1年完銷封盤. 建商就會回去檢討賣太便宜. 因為你要知道,建商從買地到蓋到交屋,大概要三年(很多都要四年). 尤其如果他賣預售屋,他是邊蓋邊賣. 所以實際上他錢丟進去到拿出來,至少就是要3.5年以上. 更不論,賣24一年完銷,通常意味著賣25大概就會2年完銷. 利潤本來25%,會變成30%. 但是因為建商有槓桿,所以利潤可能是放大3倍. 所以這直接差到15%純利....差異其實很大. 因此很多時候建商不求快速賣掉,他只要穩穩賣掉就好,但是價格能多賺反而是更大贏家. 另外,房子賣半年算很正常的速度. 我是不知道為啥現在版上風氣都是吹要一兩個月就賣掉..@@a 吹這些風的人是有在買賣房子嗎??... 你每次都一兩個月買掉,你不覺得你是凱子再亂賣你的房子嗎? 爽到接手的那個人...XD 3個月到半年比較實在吧... 一兩個月代表買家幾乎是看一兩眼就不考慮直接把你的房子買走. 你賣三個月半年,代表買家可能是四處比價,四處看房子,最後還是覺得買你這間ok. (當然也不排除,突然掉出一個很喜歡你的房子,看一眼就買走的奇妙買家) 你怎麼會把幾百萬的東西,看一眼就可以下決定買走的價格. 當作是行情價???... 你賤賣了你的房子,你少說賤賣了總價的10%以上..運氣不好可能賤賣20%以上. 以500萬為單位,你少說少賣了50萬可能都算低估.... 50萬純利....XD.... 如果是1000萬的物件...你再想想再想想... 你虧了一顆兩克拉F/SV1的鑽戒.... 或是一隻可以四處不經意秀給別人看的土豪勞力士. so...吹那個一個月兩個月成交的風,我都不知道這些人在想甚麼. 另外不動產心法. 悲觀買房樂觀賣房... 請記住..!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.173.149.222 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1563958493.A.A7B.html ※ 編輯: ceca (218.173.149.222 臺灣), 07/24/2019 16:55:20
推
07/24 17:03, 4年前 , 1F
C大文我首推耶
07/24 17:03, 1F
推
07/24 17:05, 4年前 , 2F
不動產不是只買不賣=.=?
07/24 17:05, 2F
只買不賣是很有錢的人做資產配置才這樣幹的. 純只買不賣. 賺錢資金效益其實並沒有很好. 你就算土地,一年可以漲多少?10%?? 平盤..對我指大家都漲不動平盤的狀態下. 你看我們玩一間可以賺多少? 但是問題是資金龐大的時候. 買賣是極少數人的遊戲. 也就是例如你是400坪的土地,其實有能力買的就是那些建商和及少數有錢人. 同樣土地釋出的來源也很有限. 因此你要賣那些人就會自己評估一個價位出來. 賣掉要再買,你要跟那些人一起搶貨. 就和我們這種3000萬以下物件的狀態差很大. 因此如果是大型地主,例如南合興那種. 他土地太多多到他可以成為市場主力的出貨者. 他就不可能跟我們這樣賺買賣價差. 因為土地太多他直接撼動甚至說他有本事直接定義市場價格. 因此他封盤不賣,讓土地更稀有,反而更能刺激土地上升. 而她就算想賣,賣了要再買便宜的土地回來,那麼大面積的土地也近乎賣了就買不回來. 因為市場誰能生那麼多土地給她買??.. so..只買不賣通常是高資產的人的狀況. 不然就算是店面玩家,大多都是會有不少買賣. 本版以前不是有一個店面王. 他主力也都是店面買賣,而不是無腦養著店面... 非壟斷市場的超級大戶,買賣才好賺阿. ※ 編輯: ceca (218.173.149.222 臺灣), 07/24/2019 17:15:59
推
07/24 17:14, 4年前 , 3F
推
07/24 17:14, 3F
推
07/24 17:14, 4年前 , 4F
推
07/24 17:14, 4F
推
07/24 17:16, 4年前 , 5F
這篇我可以
07/24 17:16, 5F
→
07/24 17:18, 4年前 , 6F
教你守株待兔
07/24 17:18, 6F
推
07/24 17:20, 4年前 , 7F
推C大分享
07/24 17:20, 7F
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07/24 17:23, 4年前 , 8F
之前專門投店面的是哪個帳號，找不到
07/24 17:23, 8F
推
07/24 17:45, 4年前 , 9F
推
07/24 17:45, 9F
推
07/24 17:46, 4年前 , 10F
ceca這篇剛好可以解釋上面那篇買貴的答案,推一下
07/24 17:46, 10F
推
07/24 17:49, 4年前 , 11F
推
07/24 17:49, 11F
推
07/24 17:55, 4年前 , 12F
C大講解必屬佳作
07/24 17:55, 12F
推
07/24 17:55, 4年前 , 13F
推
07/24 17:55, 13F
推
07/24 18:03, 4年前 , 14F
推
07/24 18:03, 14F
推
07/24 18:09, 4年前 , 15F
推推
07/24 18:09, 15F
推
07/24 18:16, 4年前 , 16F
大推 XD
07/24 18:16, 16F
推
07/24 18:23, 4年前 , 17F
大推C大分享
07/24 18:23, 17F
推
07/24 18:26, 4年前 , 18F
水
07/24 18:26, 18F
→
07/24 18:49, 4年前 , 19F
拼短期成交MBQ 差價，不就是你最早開始鼓吹的嗎XDDD
07/24 18:49, 19F
→
07/24 18:50, 4年前 , 20F
沒想到才過兩年，就可以打臉自己講過的話，你是來做娛樂
07/24 18:50, 20F
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07/24 18:50, 4年前 , 21F
效果的嗎？
07/24 18:50, 21F
推
07/24 18:50, 4年前 , 22F
佳作推
07/24 18:50, 22F
推
07/24 19:00, 4年前 , 23F
房神無誤
07/24 19:00, 23F
推
07/24 19:27, 4年前 , 24F
推 獲益良多
07/24 19:27, 24F
推
07/24 19:38, 4年前 , 25F
文字足 誠意滿 真心不騙
07/24 19:38, 25F
推
07/24 19:38, 4年前 , 26F
推
07/24 19:38, 26F
推
07/24 19:59, 4年前 , 27F
有看就推
07/24 19:59, 27F
推
07/24 20:21, 4年前 , 28F
推
07/24 20:21, 28F
推
07/24 20:26, 4年前 , 29F
推~~不過這樣房地合一稅金怎麼解決阿@@
07/24 20:26, 29F
推
07/24 20:34, 4年前 , 30F
ceca有沒有興趣加入教育部的行列？XDDDDDDDDDDDDDD
07/24 20:34, 30F
推
07/24 20:48, 4年前 , 31F
推..
07/24 20:48, 31F
推
07/24 21:33, 4年前 , 32F
這篇已收藏
07/24 21:33, 32F
推
07/24 21:43, 4年前 , 33F
神
07/24 21:43, 33F
推
07/24 21:44, 4年前 , 34F
推
07/24 21:44, 34F
推
07/24 21:57, 4年前 , 35F
推
07/24 21:57, 35F
推
07/24 22:01, 4年前 , 36F
不扯其他的事就中肯多了
07/24 22:01, 36F
噓
07/24 22:05, 4年前 , 37F
試圖屎人在幫你護盤 出貨完也就不關你的事了
07/24 22:05, 37F
推
07/24 22:11, 4年前 , 38F
推~~
07/24 22:11, 38F
推
07/24 22:30, 4年前 , 39F
推
07/24 22:30, 39F
推
07/24 22:42, 4年前 , 40F
先推推
07/24 22:42, 40F
推
07/24 22:59, 4年前 , 41F
感謝分享 小吐槽一下鑽石淨度有vvs,vs,is沒有sv1
07/24 22:59, 41F
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07/24 23:01, 4年前 , 42F
SI我也打成IS XD
07/24 23:01, 42F
推
07/24 23:04, 4年前 , 43F
推，謝謝分享經驗，很努力看，可是對於悲觀買房這句話沒
07/24 23:04, 43F
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07/24 23:04, 4年前 , 44F
有完全懂，希望多看幾次能悟出精髓
07/24 23:04, 44F
推
07/24 23:27, 4年前 , 45F
推個留參
07/24 23:27, 45F
推
07/25 00:05, 4年前 , 46F
推
07/25 00:05, 46F
噓
07/25 00:21, 4年前 , 47F
這麼是為何需要實價登錄2.0
07/25 00:21, 47F
推
07/25 00:35, 4年前 , 48F
受益良多
07/25 00:35, 48F
推
07/25 01:45, 4年前 , 49F
c大的文章必讀
07/25 01:45, 49F
推
07/25 03:36, 4年前 , 50F
實價登錄2.0又如何？知道我買150賣300又怎樣？這邊就是只
07/25 03:36, 50F
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07/25 03:36, 4年前 , 51F
有這幾間，反正只要賣給一個人
07/25 03:36, 51F
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07/25 03:37, 4年前 , 52F
不爽被賺又沒時間泡市場就租屋而已，財團投客富人最愛一般
07/25 03:37, 52F
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07/25 03:37, 4年前 , 53F
人通通租一輩子了
07/25 03:37, 53F
推
07/25 06:27, 4年前 , 54F
魔道速成方法XD
07/25 06:27, 54F
推
07/25 07:40, 4年前 , 55F
推C大好文
07/25 07:40, 55F
推
07/25 07:44, 4年前 , 56F
推 可以分享一下買房悲觀心法嗎
07/25 07:44, 56F
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07/25 08:55, 4年前 , 57F
"最近因為有投資需求" 表示不能等吧 更何況幾年
07/25 08:55, 57F
推
07/25 09:16, 4年前 , 58F
推賣房心得
07/25 09:16, 58F
推
07/25 10:12, 4年前 , 59F
感謝
07/25 10:12, 59F
推
07/25 10:42, 4年前 , 60F
推一下，通常快速賣掉不是價格行情內就是賣比較低。之
07/25 10:42, 60F
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07/25 10:42, 4年前 , 61F
前我賣舊屋，各種負面特徵，工業宅+暗房+機械車位，但
07/25 10:42, 61F
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07/25 10:42, 4年前 , 62F
房子裡面的空間感受不差，出略低於實價想買的一大堆但
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07/25 10:42, 4年前 , 63F
我不想賣，最後快滿半年的時候遇到一個喜歡的高價買，
07/25 10:42, 63F
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07/25 10:42, 4年前 , 64F
賣方的立場很多是這樣子啦，就看心態急不急
07/25 10:42, 64F
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07/25 12:46, 4年前 , 65F
長知識
07/25 12:46, 65F
推
07/25 12:50, 4年前 , 66F
我買的房子當天就斡旋隔天就簽約了
07/25 12:50, 66F
推
07/25 13:19, 4年前 , 67F
這就是傳說中的賣不掉加價賣
07/25 13:19, 67F
推
07/25 13:43, 4年前 , 68F
潘仔真的有而且不少，我看過很多
07/25 13:43, 68F
推
07/25 14:34, 4年前 , 69F
長知識，感謝分享
07/25 14:34, 69F
推
07/25 19:05, 4年前 , 70F
推
07/25 19:05, 70F
噓
07/25 20:32, 4年前 , 71F
笑翻，唯一比較正確的 大概就只有大樓難套利這個
07/25 20:32, 71F
推
07/25 22:42, 4年前 , 72F
大樓光是管理費每個月再噴就想讓人趕快脫手
07/25 22:42, 72F
推
07/26 13:52, 4年前 , 73F
推C大
07/26 13:52, 73F
推
07/27 08:01, 4年前 , 74F
媽，快來看不動產大師....(拜)
07/27 08:01, 74F
推
07/27 10:31, 4年前 , 75F
有學，推!!
07/27 10:31, 75F
推
07/27 11:02, 4年前 , 76F
推
07/27 11:02, 76F
推
07/28 17:12, 4年前 , 77F
推
07/28 17:12, 77F
推
07/30 08:39, 4年前 , 78F
推 請問c大 買賣中間空置短租出去合適嗎？
07/30 08:39, 78F
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