Re: [心得] 2018買屋心得文 貸款篇
文長~
小弟最近也買房,因近期之內也有辦過貸款,跟各位分享一下經驗
其實我不是第一次買房,五年前因為要結婚的緣故
從本來租小套房一個人生活,決定買一間房子
因為同時結婚、買房,並且準備迎接新生命,手頭並不寬裕
好在我居住的縣市是房價相對便宜的地方,而我則是相對高收入的個人執行業務所得者
不過當時剛開業,也沒什麼錢。
所以買了一間20年的中古大樓,當時因為很趕,
一方面沒經驗,另一方是剛開業實在沒心思處理這件事,
所以就讓朋友介紹的代書去幫我辦貸款,沒有提供任何財力證明
只有提供名片、證書,貸款八成五,八成房貸1.69%的樣子
五趴的裝潢貸約2%,整體利率1.9%多。
不過因為是中古大樓,我是整間打掉重新裝潢,開業也花了不少錢
身上的錢並不夠裝潢及添購傢俱(付完頭期後,我身上還有一百,但肯定不夠裝潢跟買
傢俱,且我孩子要生了,所以我也不希望之後身上完全沒錢)
而我覺得自己長大了應該自己負責,所以沒請家人幫忙,決定借兩百萬信貸周轉
我的印象利率在5%左右,印象每個月是還四萬上下,就這樣搞定這件事。
所幸開業後收入成長,我在借信貸第一年之後,跟我弟借了一百萬,加上自己手邊的錢
先把信貸全部清償,再半年把一百萬還給我弟。
再隔一年,我把裝潢貸款的部分清償,目前還留有房貸。
因為我家室內約莫26坪(加上陽台約30坪),有一個車位
雖然目前只有一個小孩,不過有再生一個的打算
而且我希望換更好的社區、大一點的房子
陸續有在看現在居住也是工作地點那一區的房子
我太太願意購買坪數大小的房子(我希望買權狀約一百坪大小
但我太太不願在房子上花很多錢,最多極限就是80坪)
除了選擇不多外,對格局都不是很滿意,尤其八十坪到一百坪之間的房子
格局幾乎都很狹長,房間需要在客廳的兩側,無法公私領域分明
然而我現在有房子住,眼下也沒有任何急迫需要換房的需求(第二個小孩也沒蹦出來)
所以,看房也就是當成休閒活動偶一為之,不過附近目標大概都看過。
偶然因為客戶推薦了某一個建案,他說鬧中取靜、蓋的品質又很好
算是我們縣市最繁華的區域,以往因為覺得距離我工作地點較遠,且我現在是住重劃區
路大條、人行道又大,我很喜歡這裡的環境,並沒有考慮過其他地方
但因為他建議若考慮小孩讀書有比較好的環境的話,應該去看看那裡
所以在某天吃完中餐閒閒沒事做就全家過去看,結果一試成主顧
只看了一次我就決定購買。
重點進入貸款啦,其實我們貸款並沒有找很多間,主要問的兩間都是我有在往來的銀行
一間是中國信託、一間是遠東商銀,其實兩間可以放的貸款利率、成數、甚至寬限期都沒
有什麼差別,一開始初報都是跟我說八成、利率1.6%、寬限期兩年或三年
當時他們貸款最低的方案就是1.58%,有跟我說1.58%要爭取,不肯定可以。
我這次有附報稅資料,因為我有在他們銀行往來,所以也沒附其他財力
不過這樣說其實不太正確,因為這間房子是買我老婆的名字,我老婆符合首購資格
但我老婆跟遠東銀行沒有往來過,兩間銀行知道我較有資力
所以兩間銀行所提出的貸款條件都是我作保為前提
報稅資料算是我太太提供的,因為我太太才是借款人
但夫妻合併申報所以看得到我的,我則是同意讓他們拉聯徵,及查我在他們銀行有多少錢
跟這兩間銀行交手的經驗,中國信託算是比較機車一點,會對你的資力挑三揀四
但主要是想表達不見得貸得到這個利率需要爭取
我認為可能理專想要讓你覺得他有在幫你,而不是你本來就一定貸得到這個利率
你欠他一個人情,所以會幫他買點東西
但我自己行情到哪我自己清楚,不跟你借跟別人借而已,這樣真的只會讓人不爽而已
完全沒達到他想要的效果。遠東銀行則是非常友善
理專也都很勤勞主動跑辦公室找,我老婆算是有點被中國信託惹毛了
中國信託後來確定給我們的利率就是1.6%、八成、款限期三年,如果要1.58%需要買很小
額的儲蓄險,遠東銀行則是知道中國信託報的條件之後直接跟我們說1.58%不用買任何保
險
、八成、寬限期兩年,以上兩間銀行的貸款條件都是不綁約。
中國信託在知道遠銀的條件之後,也同意不買保險1.58%、八成、寬限期三年。
不過如前所述,因為我老婆被中國信託惹毛了,所以她堅持要跟遠銀貸款
最後就決定遠東銀行貸款,目前已經放貸、也交屋了。
在過程中,大概可以跟大家分享一下貸款的感想,因為我們的房子是新屋
也是當地算知名建商的房子,所以在初估的時候貸款成數到八成一直都是沒有問題的
差別只在很小的利率0.02%到底能不能爭取到而已。
遠東銀行從頭到尾都沒有要我們提供什麼資料、條件一開始就很軟
讓我的感覺就是他們其實很缺客戶,建議大家想貸款可以試試他們公司。
不過效率上中國信託就好很多,遠東銀行非常慢,中國信託應該三天左右就確定條件
而且也沒人打電話跟我徵信
遠東銀行大概超過一個禮拜連總部打電話跟我徵信的動作都還沒做
(遠東有打電話給我徵信)
要不是因為我老婆就是不爽中國信託,同意遠東銀行理專請託多等幾天
我們可能就跟中國信託簽約了。
跟中國信託討價還價的過程中,理專就有稍微跟我說一下他們判斷的依據
原則上銀行放貸的時候,只看帳上現金,剩下的他們都不管
也不認為不動產是資產,他們不看這個,老實說跟我想像差很多
因為我是相關行業,我後來思考一下,猜想或許是不動產你隨時可能拿去借款、設定
現在就算不動產無貸款,或者是有貸款但還有借款空間
都不等於未來你不會去更動這樣的狀態
所以,用你有不動產要去跟他商量貸款條件,基本上無用。
另外,貸款成數基本上跟房子價值比較有關係,
貸款利率、寬限期基本上就跟你有多少存款有關
中國信託是跟我說,他們銀行一百萬、三百萬、一千萬,算是三個砍
每個砍都會有利率、寬限期的差別,所以,原PO所謂銀行建議他要把錢轉一下
應該就是這個道理,你帳戶現金要超過某個砍,他才可以放你某個利率或寬限期
沒過那個砍就是免談,所以,需要轉錢給銀行看一下。
但銀行也不是傻蛋,他還是會看你帳上現金到底停多久、是不是假的
不過通常為了放貸,我想專員是不用這麼硬去挑惕。
最後,我跟他們討價還價的過程中「感覺」(不見得正確)
你的條件在拿到買賣契約送評估後,應該可以給你的貸款利率就有底了
剩下的只是要不要現底牌而已,理專要不要放而已
之前跟我說什麼1.58%要主管簽核
事實上當我告訴他遠東銀行的條件的時候,他一秒就跟我說他可以跟,根本沒問主管
我想主管只是用來推託或看能不能讓你買點理財商品的託辭。
附帶一提,辦貸款會有一些什麼開辦費等等零碎的錢,大概五千塊左右
我看前面的人都沒提到這一塊,我最後的貸款條件開辦費等等都全免
麻煩人家跑來跑去,真的覺得有點不好意思。
以上是我辦貸款的經驗,希望對大家有點幫助。
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另外還是要跟大家說明,最重要的條件還是看你的收入,以報稅資料為準,報稅收入少,
就算現金再多也是影響你貸款條件,畢竟錢移動太快了,不是很穩的擔保
※ 編輯: ICHBINMANN (220.142.82.1), 11/14/2018 13:23:59
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是這樣嗎?但我沒跟幾個人說過我買房子這件事誒~
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坦白說,沒想過,因為就是想自己搞定,而且跟家人借,肯定是沒算利息的
只是一年後覺得利息還是不低,就跟我弟借了一百萬,他也沒算利息
後來有錢就還他,主要是沒想要跟父母借啦,覺得不需要他們幫忙
但我跟我弟感情不錯,他收入也不錯,所以,跟他借個一百萬趕快清掉信貸比較清爽
事實上沒跟我弟借,也是再半年我就會還清
借兩百萬繳一年半的利息不到十五萬,我是可以接受啦
※ 編輯: ICHBINMANN (220.142.82.1), 11/14/2018 17:08:30
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