Re: [請益] 該如何出價（含機械車位）

看板home-sale作者cicatrix (一起來當新店人)時間5年前 (2018/08/25 23:24)推噓12(12推 0噓 64→)

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車位跟房屋單價評定標準不一所以屋主這邊的計價方式是錯誤的假設屋主覺得29.7萬是預期價格，車位都算80萬好了業務員應該跟屋主溝通的部分是房價應該為30(房屋坪數) x 29.7（建坪單價）+80(車位價格) = 971萬這樣看來跟實價登錄25萬其實差距就沒有那麼大 30 x 25 + 80 = 830萬現在的問題是 1.屋主的房地產計價方式是錯誤，車位等於認到297萬，你們這個部分價差高達 297-80=217萬 2.你的觀念也是錯誤的，假設25萬是社區『同面向』.『類似坪數』的行情價格， 25萬就是今年度買賣方角力後認知的價格，你打85折，出到710~717萬，也是沒道理，今年沒有業務原來攪和，你們根本也沒辦法媒合，跟971萬的價差高達260萬 3.假設你抓的25萬是同路段，但是條件比較差的社區，那你由830萬往上調整是很正常的，甚至你洽談一開始就要從830萬開始 ; 假設25萬是同路段比較好的社區，你出價由過去成交價格的九折慢慢往上調整，雙方尋求個平衡點比較合適，避免籌碼一口價就放完。但是你目前出價的折價幅度也太高，這個折價幅度，在某些行政區已經是電梯跟公寓的價差，屋主會覺得你來亂是很正常的。交易的難度在於買賣方都『覺得自己用極度客觀的角度來設定價格』，但是由第三人來看，這個價格的產生一點sense也沒有，當然你大量看屋，且第一時間就排除萬難趕到現場看屋，總會有機會遇到心態比較軟的屋主。如果你本身就是對房屋要求限制很多的買方，能進入斡旋的母體本來就很小，再用這種不合常理出價邏輯，看屋到買到房屋花個兩三年以上是很正常的。總結來說，這個案件的買賣方都還不夠成熟，還有得看、有得慢慢賣。 ※ 引述《Manhood27 (男子漢就要空)》之銘言： : ※ 引述《Manhood27 (男子漢就要空)》之銘言： : : 上禮拜去看了六間房子， : : 看到一間是蠻喜歡的，準備下斡。 : : 但是我覺得我出價會被打， : : 所以請問各位大大的意見。 : : 建坪40坪 : : 開價1190萬 : : 含車位（車梯／機械） : : 車位在公設裡佔10坪左右。 : : 賣方的算法是 : : 40坪X29.7萬單價=1190萬 : : 附近實價登錄（107／2）約25萬／坪 : : 我的想法是， : : 車位含在公設裡佔10坪， : : 等於我用10坪X29.7萬=297萬買車位， : : 但是因為是車梯+機械已經二十多年， : : 我覺得接手不久一定要大換新， : : 還要協調其他七個車主。 : : 我想到的開價是： : : （40-10）坪*25萬實價+80萬車位 : : =830萬X85%=710萬左右 : : 這樣的算法對嗎？ : : 當然我知道就是賣方不爽賣而已。 : : 只是最近看到很多華廈都是含機械車位， : : 可是車位坪數又灌公設裡， : : 這裡的眉角好多， : : 跪求大大們幫忙解惑了。 : : 問題有白目的地方請見諒， : : 謝謝大家。 : 來回報一下進度了， : 可是斡旋單有好多地方要馬賽克， : 就先不PO了。 : 最終簽斡旋的時候還是妥協了， : 原本是要開710萬，自洗到750萬。 : 當然簽斡旋當下，仲仲談心了解我們想法， : 其實真的單純車位處理太麻煩， : 又要換新，然後又要協調， : 我其實想實價25萬，40坪建坪， : 1000萬應該是必然成交的價格才對， : 開個75折，心裡底價抓8折，頂多多一點。 : 可是仲仲剛剛打來， : 說屋主看到我的斡旋單，笑兩聲就走了。 : 說這種價格就不用來找他了，他不急著賣。 : 還有要不要看更適合這個價位的物件。 : 他說他房子顧很好，都沒有問題， : 不只這個價格，叫我去看別的看看。 : 同社區他開價最低了。 : 仲仲跟我說不要放棄，還有機會， : 譬如： : 如果喜歡可以加價看看。 : 看到喜歡的房子是很難得的， : 價格上給他一個努力的空間去談。 : 屋主看起來沒有那麼硬的價格， : 要不要再出一個接近一點的， : 他去幫我談看看。 : 我問仲仲，那屋主想賣多少。 : 因為我真的想買， : 有能拉近的機會我都想試看看。 : 仲仲說，開個1開頭的價格， : 他會努力幫我達成。 : 我心想，如果實價乘坪數=1000萬， : 我開1000萬的出價法是必然成交法嗎？ : 還是我很喜歡請賣給我法？ : 所以最終沒買到還被小洗臉， : 不管仲仲是真的轉述屋主說法， : 還是自己腦補，總之算是學到經驗。 : 不過又要開始持續看房之旅了， : 現在價格真的好難出， : 求成交真的好難啊～ : 以上報告， : 希望下次再付斡旋時， : 再來請教各位多多、空空、仲仲出價了。 : : ----- : : Sent from JPTT on my HUAWEI VIE-L29. : ----- : Sent from JPTT on my HUAWEI VIE-L29. -- 新店房地產相關資訊：http://0921119034.com/ 新店電梯大樓成交資料庫查詢：http://0921119034.com/search-house/ 歡迎加入智偉的粉絲團：https://www.facebook.com/Callme0921119034 【貼圖第一彈智偉的房地產手記】 http://line.me/S/sticker/1174122 【貼圖第二彈小幫手的職場生活】 http://line.me/S/sticker/1200455 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.230.196.250 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1535210677.A.496.html ※ 編輯: cicatrix (61.230.196.250), 08/25/2018 23:25:31 ※ 編輯: cicatrix (61.230.196.250), 08/25/2018 23:27:56

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