[心得] 預售屋為何比成屋貴

看板home-sale作者 (執行者不嘴炮)時間5年前 (2018/08/08 09:53), 5年前編輯推噓50(52推 2噓 102→)
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先講結論: 1.只有自住跟傻投客才會在預售屋跌價>權利金時還交屋，請放棄直接買成屋。 2.一般狀況下預售屋價錢>成屋10~15%。 如果不認同，認為未來房價會腰斬再腰斬，請跳過這篇文章。 小弟財金畢，所以會從財金面來解釋， 評價為主，不牽涉法規及流程。 為何預售屋跌幅超過權利金不要交屋? 預售屋是買方與建商，協議在未來成屋之後，用一個未來的價錢交易， 過程中買方隨著房屋的完工比例逐步繳交5~15%的權利金，交屋時30%權+70%貸。 一般建設時間隨建商、產品而不同， 寶佳的可能就很快2年，信義聯勤可能要3年++， 華固最近可能比較快，因為賣得好，其他建商則相對慢， 買方有權利在交屋前放棄購屋，當然要賠付約定的違約金， 實例:板上空軍最愛的AMAX，10%首期，工程0付款。 在金融領域裡，有相同的金融產品"選擇權"， 約定一個未來價錢交易，買方付權利金給賣方， 比如3年後以70元買興富發股票，權利金5元， 3年後興富發90元，則我賺了20元，報酬率300%， 3年後興富發低於70元，則賠掉權利金5元。龜苓膏。 在預售屋世界則複雜一點，為什麼? 因為傻自住就算現貨價格低過(執行價-權利金)，低於執行價15%他們仍然會交屋， 我拜訪過華固、遠雄、國泰，都會得到一樣的回答， 他們的技巧是透過送裝潢、噓寒問暖，換購物件、多買一間給大折扣等等來避免。 但身為一個有點腦子的投資客，跌過買賣價15%， 直接市場買一間執行價打8折的房子就好了，當然認賠不執行， 我同事貴婦投客兩戶明日博，盛會3000萬放棄，龜苓膏。 在金融市場中跌過執行價還買的可能基本不存在，因為選擇權幾乎不會有實物交割， 一般都是現金就結算掉了。 為何預售屋價格高於成屋? 如果執行價比現價低(未來房屋交易價低於成屋價)， 興富發3年後執行價40元，現價50元， 我是選擇權賣方我又不是傻了，當然現在在市場50元賣了，還跟你拖到40元， 同理如果預售價賣比成屋便宜，你直接把地賣了不就好了，還投錢開發個屁。 預售屋銷售壓力小，了不起不蓋，養地， 成屋銷售壓力大，一年銷不掉，折舊多一年， 如果預售行情不好，為何要賭博把土地變成屋? 建商沒傻... 為何預售價錢要高於成屋10~15%， 建築時間一般2~3年，一年才賺5%，鄉民們都不幹了，何況建商。 當然也有少數特例，最近有些建商幹了，華固碧湖天，1~2個月完銷， 華固只比附近成屋價格稍高一些賣，因為地不是他的，是新光的。 短、平、快你懂得。 為何有些成屋賣得比預售貴? 扣除地段、豪宅、建商誠信等因素假設都差不多，那就是，成屋賣貴了... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.23.211 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1533693209.A.C53.html
推
08/08 09:59, 5年前 , 1F
看不懂你想表達什麼?
08/08 09:59, 1F
※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 10:02:11
推
08/08 10:02, 5年前 , 2F
最好建商可以在預售屋賣不好 可以不蓋 沒聽過違約金嗎?
08/08 10:02, 2F
對阿，你真的看不懂，不是賣不好不蓋， 是預售價錢不好不蓋 ※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 10:03:51
推
08/08 10:05, 5年前 , 3F
那跟預售有個屁關係 說房市不好 建商養地 不蓋不就得了
08/08 10:05, 3F
推
08/08 10:05, 5年前 , 4F
按照這樣的邏輯 如果房價預估不漲 預售就沒有碰的必
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08/08 10:05, 5年前 , 5F
要了?不過這個版也不鼓勵碰預售就是
08/08 10:05, 5F
對的，台北市去年預售市場幾乎就全掛了 ※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 10:06:47
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08/08 10:06, 5年前 , 6F
講得一副選擇權高來高去 道理很深的樣子
08/08 10:06, 6F
當然有關係，同樣在央北，波爾多、翠亨村預售賣得好不好， 會影響旁邊推案進度，也會影響新店的行情。 你看不懂就安靜吧
推
08/08 10:06, 5年前 , 7F
台灣已經不能用合理情況來分析了
08/08 10:06, 7F
推
08/08 10:07, 5年前 , 8F
跌價超過違約金就不履約 算是房地產的選擇權
08/08 10:07, 8F
※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 10:09:24
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08/08 10:08, 5年前 , 9F
另外民眾可以違約 你建商違約 你有考慮到無形資產損失?
08/08 10:08, 9F
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08/08 10:08, 5年前 , 10F
商譽不是資產?
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08/08 10:09, 5年前 , 11F
好啦 我知道在台灣商譽最不值錢 建商賣差乾脆賠錢不賣
08/08 10:09, 11F
文章哪裡提到建商違約?你自己想像的? ※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 10:10:31
推
08/08 10:17, 5年前 , 12F
國泰也會送裝潢來賣房？
08/08 10:17, 12F
推
08/08 10:22, 5年前 , 13F
原po是在講建商對預售屋的定價策略
08/08 10:22, 13F
推
08/08 10:34, 5年前 , 14F
有些人的心態就是建商賺錢都是巧取豪奪，仇富仇商沒用的
08/08 10:34, 14F
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08/08 10:36, 5年前 , 15F
去了解地段、金融、比價等等就會知道哪些可以買了。
08/08 10:36, 15F
推
08/08 10:49, 5年前 , 16F
新成屋都選不完了還買預售屋?!
08/08 10:49, 16F
推
08/08 10:49, 5年前 , 17F
新房版開了嗎
08/08 10:49, 17F
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08/08 10:53, 5年前 , 18F
沒，好像小組長一直很忙
08/08 10:53, 18F
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08/08 11:04, 5年前 , 19F
不對 因為預售屋其實是雙向選擇權 工程期間漲個50% 會看
08/08 11:04, 19F
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08/08 11:04, 5年前 , 20F
到是建商毀約賠錢 因此買方單向不應該有溢價
08/08 11:04, 20F
這個真的沒有考慮到，失敬，失敬， 這樣會變Collar還是會有溢價，但是少一點。
推
08/08 11:05, 5年前 , 21F
這篇解答了我長久的疑惑，推一下
08/08 11:05, 21F
※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 11:08:46
推
08/08 11:07, 5年前 , 22F
好處是可以先選車位 其他想不到
08/08 11:07, 22F
推
08/08 11:08, 5年前 , 23F
其實是雙向的，預售比成屋便宜太多 建商毀約，預售比
08/08 11:08, 23F
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08/08 11:08, 5年前 , 24F
成屋貴太多 買家毀約
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08/08 11:09, 5年前 , 25F
之後就是改成分段賣避免建商需要自方毀約
08/08 11:09, 25F
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08/08 11:10, 5年前 , 26F
還有特殊重劃區有要求時間內蓋好點交，也會變成預售
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08/08 11:10, 5年前 , 27F
比成屋便宜
08/08 11:10, 27F
推
08/08 11:11, 5年前 , 28F
所以會切割成部分，好的樓層景觀面向會保留，然後差
08/08 11:11, 28F
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08/08 11:11, 5年前 , 29F
的先試水溫
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08/08 11:12, 5年前 , 30F
最近板橋有幾間建商保留成屋就是成屋比預售高賣掉。
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08/08 11:13, 5年前 , 31F
還有漲幅威猛時建商會直接蓋成屋再賣
08/08 11:13, 31F
還有 89 則推文
還有 13 段內文
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08/08 14:04, 5年前 , 121F
股票最大的差異，每個物件都是獨一無二的存在。
08/08 14:04, 121F
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08/08 14:32, 5年前 , 122F
前兩年 預售屋常常比周遭成屋便宜 ...
08/08 14:32, 122F
所以那時成屋太貴了阿，行情就下來了， 現在不也一樣，新成屋跟10年屋賣一樣價錢，買哪間? 買年輕的對吧
推
08/08 14:36, 5年前 , 123F
屋子真的變商品了
08/08 14:36, 123F
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08/08 15:11, 5年前 , 124F
奇怪我怎麼看一堆預售屋比成屋便宜的 這篇認真?
08/08 15:11, 124F
推
08/08 15:23, 5年前 , 125F
版上根本沒幾個人懂選擇權怎麼玩的吧 它們看不懂啦
08/08 15:23, 125F
※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 15:50:39 ※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 15:54:25
推
08/08 16:01, 5年前 , 126F
看版上當初酸Amax慘賠3XX萬，就知道哪些人不懂市場操作
08/08 16:01, 126F
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08/08 16:08, 5年前 , 127F
所以怎樣才叫懂市場操作??
08/08 16:08, 127F
推
08/08 16:12, 5年前 , 128F
原來建商是這樣想的...
08/08 16:12, 128F
推
08/08 16:35, 5年前 , 129F
多年後才澄清~~原來Amax沒賠..真神!
08/08 16:35, 129F
推
08/08 16:53, 5年前 , 130F
最近看很多預售屋的價格都沒有新成屋貴，何解??
08/08 16:53, 130F
最近很多中古也賣得比新成屋貴，何解? 沒什麼解不解，買不會倒便宜的那個。
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08/08 17:02, 5年前 , 131F
穩賺不賠期貨的必勝客可以參考帥大呀 零元出租 三贏呢
08/08 17:02, 131F
※ 編輯: dragontwo (125.227.23.211), 08/08/2018 17:27:59
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08/08 17:36, 5年前 , 132F
一個先挑 一個挑人家挑剩的
08/08 17:36, 132F
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08/08 17:45, 5年前 , 133F
不是中古屋賣的貴 是建商根據市場反應比較快
08/08 17:45, 133F
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08/08 17:46, 5年前 , 134F
但是如果同區域還有同建商其他的地 那就只能撐著價錢了
08/08 17:46, 134F
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08/08 17:52, 5年前 , 135F
我講的是新竹的經驗 同一區有中古 有預售 已完工餘屋 等
08/08 17:52, 135F
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08/08 17:52, 5年前 , 136F
所以會遇到有的建商怎麼幾乎壓不動 有的卻很好談
08/08 17:52, 136F
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08/08 17:54, 5年前 , 137F
副都心跟內湖五期也這樣啊，雄哥阿
08/08 17:54, 137F
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08/08 17:54, 5年前 , 138F
反正柿子挑軟的吃
08/08 17:54, 138F
推
08/08 18:00, 5年前 , 139F
預售屋這兩年比成屋，甚至中古屋便宜，是因為建商對市場
08/08 18:00, 139F
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08/08 18:00, 5年前 , 140F
敏銳度比中古屋主好阿XD
08/08 18:00, 140F
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08/08 18:07, 5年前 , 141F
沒錯 又或是 中古屋持有者還抱著過去的幻想不忍降價
08/08 18:07, 141F
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08/08 18:08, 5年前 , 142F
但是也只有過去兩年 今年這情況很難見到了 越來越硬
08/08 18:08, 142F
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08/08 18:30, 5年前 , 143F
就是如此阿...
08/08 18:30, 143F
推
08/08 18:39, 5年前 , 144F
上面不是說就賠100萬多萬訂金，還在反串說Amax賺的...
08/08 18:39, 144F
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08/08 18:46, 5年前 , 145F
有的人來這是找架吵阿...
08/08 18:46, 145F
推
08/08 20:28, 5年前 , 146F
不太認同 新北一堆地方房價倒掛 預售都比中古便宜
08/08 20:28, 146F
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08/08 20:29, 5年前 , 147F
中永和一堆新古屋也貴桑桑 感覺不到賣壓阿
08/08 20:29, 147F
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08/08 21:18, 5年前 , 148F
自住硬交屋很可能是因為頭期all in
08/08 21:18, 148F
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08/08 21:19, 5年前 , 149F
你讓他違約去買別戶他也沒頭期了
08/08 21:19, 149F
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08/08 21:24, 5年前 , 150F
新北市的新古屋成交比例逐年下降中，倒掛還是有影響
08/08 21:24, 150F
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08/08 21:46, 5年前 , 151F
說到Amax 到底什麼時候才有開箱文阿
08/08 21:46, 151F
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08/09 10:20, 5年前 , 152F
預售屋可以把案子取消結束，然後照已付款的費用無息退
08/09 10:20, 152F
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08/09 10:20, 5年前 , 153F
回。沒蓋沒有違約金喔
08/09 10:20, 153F
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08/09 10:20, 5年前 , 154F
下次要重請建照才能賣
08/09 10:20, 154F
推
08/09 23:30, 5年前 , 155F
就是那個光...
08/09 23:30, 155F
噓
08/10 16:30, 5年前 , 156F
賠錢建商又不會還我 穩賺不賠選擇個屁
08/10 16:30, 156F
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