[心得] 有私人設定的案件，買賣流程應注意

看板home-sale作者overshot (信義小魯)時間6年前 (2018/05/18 13:04)推噓33(33推 0噓 6→)

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不知不覺打了一堆，文長慎入XD 之前有分享過一次正常狀況的買賣流程表 https://goo.gl/Swk53z 這次就來談談特別的個案分享「私人設定案件買賣」也就是上次我發文時正在簽的約，下周準備交屋了，流程非常順利，分享出來給各位參考 ^^ (原本想交屋在寫的，但怕下周又沒時間，趁今天難得有空寫寫先 (然後有個我的客戶跑去跟其他仲介買房子結果出問題了 (剛好就是今天要談的這個問題 -- 前言開始 -- 首先，我們先建立一個觀念邏輯。正常買賣房子的時候，你檢查不動產說明書賣方的「他項權利部」不論有幾胎理論上來說權利人都應該要是正常金融機構(銀行郵局等) 但有些情況之下會有特別的設定不論是私人設定、或是企業設定這些狀況下我們可以很輕易的把他歸類成「高風險案件」因為通常外面的借款公司，合法的利息是在3分以下不合法的(俗稱地下錢莊高利貸)是超過3分 3分的意思是甚麼? 3分意思是一個月3%，也就是年利率36%!! (這是合法的我成交的案件屋主是跟企業借款，180萬、利率1.5分。 (一個月“光利息”就2.7萬) 所以正常的屋主如果可以，都一定是跟銀行借錢(信貸也才一年4-8%) 因此我們合理推測「如果去找私人機構、合法錢莊借款，有9成9代表：銀行不借錢給他們、信用有所瑕疵。」例如我成交的這個案件原本屋主都沒有提，洽談中一問之下果然屋主有卡債，兩家銀行一間10萬、一間15萬。通常這些債權沒得回收的銀行都會緊盯債務人的資產一發現他賣房子，就會發函要求把欠款繳清再加上原本的房貸、私人設定的借款之後通常屋主沒能拿回甚麼錢但是他卻面臨要搬出自己住的房子(搬家也是一筆費用) 新的租處要繳押金、還要負擔房租(又是一筆費用) 賣掉之後發現自己的負擔仍然不小、或是沒有能力搬遷，這時候就很容易遇到原文的狀況只是屋主不一定是該案所說的毀賣，而很有可能是根本沒能力搬走沒能力搬走怎麼辦? 反正新的買主也不是黑道、自己也沒有欠款壓力了那索性就賴在已經賣掉、甚至過戶的家裏唄最差，人命一條。但這時候對於遲遲拿不到房子的買方就很痛苦了 (人命一條更慘，瞬間變凶宅+一輩子的陰影orz) 所以我們在面對有私人借貸的買方，一定要小心謹慎，知道這個是高風險案件。 -- 前文結束 -- 回到正題 -- 我們正常的流程是參見這篇 https://goo.gl/3gXQH8 買方對保完成→開始過戶→過戶完成→屋主騰空→驗屋→撥款清償→交屋 -- 狀況1： -- 有些私人設定是綁有預告登記的(或限制登記)、例如原文有預告登記就不能過戶，一定要先把預告登記弄掉才行但是賣方就缺錢賣房子，沒辦法把那筆設定弄掉唯二解法就是從買方那邊出款去清償解除預告登記或者是要屋主再去借錢弄掉但這個通常買方警覺性會很強，很少會遇到問題因為「都還沒過戶、我怎麼可以出款給你?」所以大部分買方會堅守屋主自己去弄掉(大部分代書也傾向這樣) 所以很少人會栽在這裡。 (如果真的屋主沒能力再借、買方非得出款的話那最差就是協議請屋主騰空後、取得鑰匙換鎖在出款) 重點是代書、仲介都很少注意到的狀況二 -- 狀況二 -- 買方過戶後，專戶出款清償私人設定這裡其實沒甚麼問題正常來說，我都拿到權狀了、房子都是我的了，出款給你把貸款還掉其實沒差可是別忘了我們前面所提到的高風險性大部分人遇到問題，像我客戶、簽約的仲介與代書就是在這裡出紕漏 https://i.imgur.com/AOt9bVE.png

https://i.imgur.com/IeJ4j19.jpg

忽略了屋主的高風險所以這邊很重要流程一定要改成：買方對保完成→屋主騰空+開始過戶→過戶完成 →出款還私設→驗屋→銀行撥款清償原貸款→交屋大部分都錯在屋主沒清空就把錢撥出去了最後屋主如果死賴在家裡，你還真的拿他沒轍叫警察嗎? 1.警察其實不大想管 2.其實這對聰明一點的人就沒有用屋主在還沒過戶前找個家裡的人，寫一份租賃契約一個月一千租給他，租個5年買賣不破租賃，新屋主繼受租賃合約，只能收個一月一千租金..... ....當然這個誰看都知道是歪理要處理一定可以處理，只是法律程序曠日廢時，請個有效率的又沒背景...... 之後就算順利入住也不會開心，何必呢? 所以最好在源頭就把案件控管好 -- 其實打了這麼多重點就是面對私人設定案件時簽約的時候一定要註記：權狀過戶+屋主騰空後，再把錢從專戶挪出or撥款清償。 .....結論好弱可是我覺得超重要的啦~~ 雖然是小小道理一聽就懂，但沒聽還真的不知道(不然就不會那麼多糾紛了) 很多人覺得權狀都拿到了不怕但實務上還要考量人性以及有私人設定的屋主風險才行阿~~ ps祈禱那個跟我無緣的客戶最後流程可以順利Q 另外這種案件其實很少啦~ 一般來說很難遇到不過希望這篇寫了之後，看過的人放心上之後買房子萬一遇到了、那個仲介不懂就教他一下，也保障自己財產安全無虞~^^ 謝謝大家 ※ 引述《sxi (xi)》之銘言： : 首購族剛出社會就遇到房屋買賣糾紛，好想在自己臉上寫個"慘"字.. (嘆) : 屋屋本身有二胎借款，權狀註明了限制登記的字樣.. : 猜測屋主屢次不還利息後被逼賣房償還， : 所以屋主原本就是心不甘情不願的賣房子， : 簽約時，我也傻傻地相信當鋪、仲介與屋主會喬好費用，我只要負責出錢.. : 現在想來真是天真.. 早知不買了.. : 上月初(2/6)小弟PO文說 "屋主不讓銀行拍照，買方無法完成房貸" : 後來真的無法進屋拍照，只好摸摸鼻子換了一間不用進屋拍照的銀行順利核貸.. : 核貸後也順利過戶完成，也有去戶政事務所確認沒問題.. : 可是買賣交易契約明訂騰空期限是107.03.30，就是明天.. : 到現在仍沒有通知我們驗屋，聽仲介的說法是一直躲在家裡.. : 前幾天已經寄出第一次存證信函，要求依照契約期限騰空，否則遲延1日罰萬分之2 : 遲延15日後，我有權利取消房屋買賣，並要求賠償一倍訂約金? : 也許屋主真的沒錢可以賠，所以什麼遲延或違約的，可能都不在意.. : 未來打官司要求賠償也不知道要等到何年何月= =.. : 現在我也只想拿回這段時間損失的金錢， : 最大筆的就是協助屋主償還當鋪40萬以解除限制登記.. : 次筆就是2%仲介費.. : 請問我只要用口頭說就好了? 還是要寄存證信函? : 另外.. 已經過戶好的房子，要再過戶回去.. 有沒有什麼注意事項? : 這段時間除了寄存證信函以及等待之外，還有什麼積極的處理措施呢? 謝謝 -- 信義小魯：(免站內信快速諮詢專頁) https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/ 1.集中過去請益文章 2.不定時更新桃園資訊 3.不動產相關稅務提醒 (小魯的手機很難回信，諮詢歡迎善用臉書專頁^^) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.231.151 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1526619894.A.039.html

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lin190ya

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weihana

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monicaliaw

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