[心得] 關於合建(都更)地主分配

看板home-sale作者 (哥吉拉)時間6年前 (2018/04/14 12:40), 6年前編輯推噓23(23推 0噓 30→)
留言53則, 25人參與, 6年前最新討論串1/1
https://imgur.com/6g6I6Eg
感謝qeye000捐助喜憨兒基金會3000元 因為文章#1Qoq_chl，q板友來信問我 我說不想免費回答專業問題，除非任選慈善團體捐助自定金額，並回傳收據 q板友也不囉嗦的直接捐3000元 故我依約抽空回覆 "建商身兼地主，地主間內部分配上可能會有哪些問題?" (主要是講合建，都更更複雜，但也有沾邊) 其實合建，一開始地主跟建商的分配比率會談好才簽約 假設64分，地主從下建商從上分 (地主6建商4) 一棟建物10樓蓋好後，地主拿到1~6樓，建商分7~10樓 這種分配相對單純好懂 若地主只有一位，那接下來也問題不大 他就獨拿1-6樓就沒事了 但問題來了 如果地主有兩位以上，甚至很多人 那地主間如何分配1-6樓? 甚至建商本身也身兼地主之一 那建商可以分得的部分，除了沒有疑問的7-10樓外 還可以用地主的身份，參與1-6樓的分配 因為1-6樓的分配，通常也是建商主導的 建商主導的話，當然會設計一套規則 而這個規則乍看下很公平，其實有玄機 每個建商設計的規則可能會不同，舉例而言 假設建商用的是分配前各地主土地價值，來做分配的母數 A B(建商為地主) C 三塊地，原始土地價值都是1億 照道理講，分配的比率應該都一樣 (1:1:1) 建商故意把A跟C的土地價值估成8000萬 結果分配比率就變成 (0.8):1:(0.8) 如果假設1-6樓，總計3億的價值，那結果就是A跟C各少拿2000萬的房子 而B建商地主總共多得2000+2000=4000萬的房子 那你想，我土地價值1億，建商估1億2千萬，我一定賺到了 錯！ 為什麼? 因為建商把自己的土地估成1億6千萬 分配比例變成 1.2 : 1.6 : 1.2 = 0.75 : 1 : 0.75 答案是虧更多 XD 不過通常建商只把自己估高太顯眼了 所以會拉個人來陪襯一下，例如C地主 例如建商把A估1億，然後B跟C估成1億1千萬 這時 1:(1.1):(1.1) = 0.9 : 1 : 1 A少拿的份就會加到B和C身上 萬一A抗議，C地主反而會第一個跳出來喊這很公平 XD 所以要先了解分配方式，不要直接亂抗議 因為說不定你剛好就是那個C地主 那又有新的問題，如何才能當C地主? 就我觀察，C地主通常會有特徵 那就是C地主通常會相對專業而且善於計算 或是C地主剛好認識了個專業而且善於計算的朋友 (我很樂於交朋友 XD) 所以像這種案子找專業人士，除了專業外 數學也要很好才行 每個建商提出的分配方式，都是一道數學題 (每個數字都8-9位起跳) 花樣之多，實在難以一一列舉 例如面積比率來估，那也是很有玄機 每個個案都要把建商設計的方式徹底的全部精算一遍....不，要算數遍 才會知道玄機出在哪裡 其實不懂也沒關係 分配的現場，根本就是樂透時間 分配完後每個地主都是笑呵呵 要知道 A地主隨隨便便分個幾間房子，就是億萬富翁 因為像這樣分到的房子，是沒有任何貸款的"淨資產" 你同情A地主....人家還比較同情你還在背貸款呢 說到這裡，我也要為B建商講幾句話 B建商也算很有良心了 要知道什麼都不了解的情況下簽合建契約 很多根本是假建商，實際上只是想騙合約後轉賣賺一筆的中人 人家肯踏踏實實的蓋房子跟你走到樂透時間 吃點小豆腐有什麼關係 (....只是這塊豆腐有點貴) 說到這裡，我也要再為中人講幾句話 要知道什麼都不了解的情況下簽合建契約 很多根本是假中人，實際上是要吞掉你整塊地的建人 人家只是轉轉手賺點小錢，有什麼關係 說到這裡，我也要再為假中人....歐不，是為地主講幾句話 有人說地主貪心活該，都不簽約不就沒事了 實際上，建商往往會開出一個地主無法拒絕的條件 你說對吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.118.62 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1523680843.A.CD6.html ※ 編輯: tamacugi (118.167.118.62), 04/14/2018 12:43:38
推
04/14 12:46, 6年前 , 1F
推推
04/14 12:46, 1F
推
04/14 12:57, 6年前 , 2F
推
04/14 12:57, 2F
推
04/14 12:58, 6年前 , 3F
專業好文
04/14 12:58, 3F
推
04/14 13:04, 6年前 , 4F
推
04/14 13:04, 4F
→
04/14 13:09, 6年前 , 5F
這樣要3000諮詢費太貴了
04/14 13:09, 5F
→
04/14 13:17, 6年前 , 6F
這是他發心做善事累積功德，不是我收費，我也沒指定金額
04/14 13:17, 6F
推
04/14 13:38, 6年前 , 7F
謝謝分享。請問為何是地主分下，建商分上？
04/14 13:38, 7F
→
04/14 13:38, 6年前 , 8F
....雖然我還有私回他其他問題，這只是可公開的部分，不
04/14 13:38, 8F
→
04/14 13:40, 6年前 , 9F
過比起有機會或得的收益，我並沒有覺得貴，也許你非地主
04/14 13:40, 9F
→
04/14 13:44, 6年前 , 10F
吧，不一定從上或下，這只是方式之一，地主通常要店面
04/14 13:44, 10F
推
04/14 13:47, 6年前 , 11F
實用
04/14 13:47, 11F
推
04/14 13:50, 6年前 , 12F
感謝分享
04/14 13:50, 12F
推
04/14 14:04, 6年前 , 13F
不如再推個如何算出合建分戶要繳多少稅金XD
04/14 14:04, 13F
→
04/14 14:04, 6年前 , 14F
我相信有很多人不知道怎麼算
04/14 14:04, 14F
推
04/14 14:10, 6年前 , 15F
超推 最近聽到一個合建地主被騙的例子 大概就是這樣
04/14 14:10, 15F
→
04/14 14:13, 6年前 , 16F
地主簽了一個合建的契約 但是建商一直沒蓋 後來建商逕
04/14 14:13, 16F
→
04/14 14:13, 6年前 , 17F
自決定賣掉土地 地主完全沒辦法拒絕
04/14 14:13, 17F
→
04/14 14:14, 6年前 , 18F
土地就這樣被賣掉了 地主實拿賣價2成左右
04/14 14:14, 18F
→
04/14 14:15, 6年前 , 19F
這塊地 不是地主的嗎？ 呵呵
04/14 14:15, 19F
→
04/14 14:18, 6年前 , 20F
房地慘陷阱超多 請大家小心 你覺的寶咖咖很黑心？ 其實
04/14 14:18, 20F
→
04/14 14:18, 6年前 , 21F
寶咖咖真的是佛心來的了 呵呵呵
04/14 14:18, 21F
→
04/14 14:22, 6年前 , 22F
依照本魯的觀察 過去房地慘 錢很好賺 但是 賺房地慘黑
04/14 14:22, 22F
→
04/14 14:22, 6年前 , 23F
心錢的人 通常現世報都來的非常快 不知道為什麼？
04/14 14:22, 23F
推
04/14 14:52, 6年前 , 24F
所以直接賣地比較簡單對吧，搞合建麻煩又沒賺頭，
04/14 14:52, 24F
→
04/14 14:52, 6年前 , 25F
不然就自地自建
04/14 14:52, 25F
推
04/14 15:28, 6年前 , 26F
推好文
04/14 15:28, 26F
推
04/14 16:02, 6年前 , 27F
推 你人真的不錯 其實大方向就是一切合約行為都要把合約
04/14 16:02, 27F
→
04/14 16:03, 6年前 , 28F
內容弄清楚 畢竟魔鬼藏在細節裡 什麼都不懂什麼都不想管的
04/14 16:03, 28F
→
04/14 16:03, 6年前 , 29F
家族曾簽過約地時間內合建,有兩個case,一個是一半賣一半合
04/14 16:03, 29F
→
04/14 16:04, 6年前 , 30F
那就是有錢的大爺 當大爺被多賺一點也是應該的
04/14 16:04, 30F
→
04/14 16:04, 6年前 , 31F
建(這塊我爸是賣掉),一半賣一半合建這塊,有約定N年內要蓋
04/14 16:04, 31F
→
04/14 16:05, 6年前 , 32F
1/2的合建社區,另一部份可以再展n年.最後只蓋賣的+1/2合建
04/14 16:05, 32F
→
04/14 16:06, 6年前 , 33F
剩下的合建..訂金收回,後來再賣給另一建商.另一個是純合建
04/14 16:06, 33F
→
04/14 16:06, 6年前 , 34F
但建商再簽時我某個伯父說要等半年..他先跟另一個建商(笨白
04/14 16:06, 34F
→
04/14 16:07, 6年前 , 35F
手套)要蓋的合約,以家族的狀況半年內極難整合的..伯父就是
04/14 16:07, 35F
→
04/14 16:08, 6年前 , 36F
要白拿這筆訂金....合建的眉角多,這篇po只請問的人捐錢給慈
04/14 16:08, 36F
→
04/14 16:09, 6年前 , 37F
善團體,我覺得還好吧.
04/14 16:09, 37F
推
04/14 16:38, 6年前 , 38F
真的很多眉角
04/14 16:38, 38F
→
04/14 16:40, 6年前 , 39F
這是 *魔鬼的契約* 你有浮士德的勇氣嗎？ 呵呵呵
04/14 16:40, 39F
推
04/14 16:41, 6年前 , 40F
推
04/14 16:41, 40F
推
04/14 16:44, 6年前 , 41F
感恩，假如合約已經講好樓層、位置、面積的話，後續還有
04/14 16:44, 41F
→
04/14 16:44, 6年前 , 42F
需要擔心的地方嗎？公設比是否有影響？
04/14 16:44, 42F
→
04/14 17:27, 6年前 , 43F
這些問題就真的私信討論了
04/14 17:27, 43F
推
04/14 17:31, 6年前 , 44F
優質好文
04/14 17:31, 44F
推
04/14 17:36, 6年前 , 45F
就倒些廢土在你的地上
04/14 17:36, 45F
→
04/14 17:38, 6年前 , 46F
這3000是鎮壓費啊…滿合理的，不然要發好這類的文章不
04/14 17:38, 46F
→
04/14 17:38, 6年前 , 47F
容易
04/14 17:38, 47F
推
04/14 19:12, 6年前 , 48F
推鎮壓費 不然一堆白X在那亂嘴 哪回的完
04/14 19:12, 48F
推
04/14 19:55, 6年前 , 49F
純推做善事
04/14 19:55, 49F
推
04/14 20:10, 6年前 , 50F
感謝分享知識啊！
04/14 20:10, 50F
推
04/14 23:05, 6年前 , 51F
推
04/14 23:05, 51F
推
04/15 00:49, 6年前 , 52F
推
04/15 00:49, 52F
推
04/15 01:13, 6年前 , 53F
去找律師或顧問談話費也要3000了 如果能回答這價錢很便宜啊
04/15 01:13, 53F
‣ 更多 tamacugi 的文章
文章代碼(AID): #1QqOPBpM (home-sale)