[新聞] 論地上權不動產價格超跌的迷思

看板home-sale作者 (AT困境)時間6年前 (2018/04/12 11:09), 編輯推噓11(12推 1噓 44→)
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(請勿轉載非新聞網站之新聞，否則視為廣告文章，內文應含新聞作者及日期) (如連結超過一行，應以 https://goo.gl/ 縮網址) (應自行撰寫20字以上心得，否則逕予刪除處分) (不得張貼超過90日之新聞) 連結：http://www.chinatimes.com/newspapers/20180207000420-260205 內文： 近年政府對於精華地段國有地的活化，多半不採取賣斷所有權、而是以設定地上權50-70 年不等的模式來處份。投資人及開發商基於精華地段之土地取得不易，曾經積極參與地上 權的競標，得標權利金亦履創新高，市場熱絡異常。 然而好景不常，過去幾年政府大幅調高都市土地公告地價，而地上權租金又是以公告地價 為計算基礎，使得地上權每年的地租成本亦水漲船高，再加上部份地上權因無法分割而難 以取得分戶貸款、以及消費者認為地上權不動產價值只會隨著時間遞減的觀念。一時間使 得地上權變成國內不動產市場的票房毒藥，消費者對於已完工的地上權不動產敬謝不敏， 開發商也不敢再投入地上權的競標，次級市場與初級市場的價格大幅滑落，所有投入這個 市場的參與者可說是損失慘重。 然而，市場是理性的嗎？恐怕不然，市場對於地上權不動產的價值已經嚴重低估，投資價 值已然浮現。怎麼說呢？一般人對於地上權不動產主要存有兩個刻板印象：（1） 買地上 權房產每年還要付高額地租、根本不划算，不如去租房子就好；（2） 地上權有到期日， 房產價值只會隨時間遞減，不像所有權有增值空間。 這兩個觀點不能說錯，但恐怕也只對了一半，原因是忘了把兩個重要的因素納入考慮：（ 1） 目前所有權房價與地上權房價間的巨大價差；（2） 為了負擔所有權高額房價所負擔 的資金成本。以下試舉一個簡單的例子來分析： 目前有兩個位於台北市松山區條件相同的高級住宅，面積皆為50坪，唯一的區別是一個是 所有權、一個是地上權。目前該區所有權高級住宅平均每坪125萬，平均房貸成數六成， 也就是若要購買50坪的所有權新成屋，您銀行戶頭必須擁有2,500萬元的自備款，另向銀 行貸款3,750萬元，總價6,250萬元；相反的，由於地上權產品價格不理性的超跌，該區地 上權新成屋價格已錯殺到每坪50萬，50坪總價為2,500萬元，恰好等於您銀行戶頭裏的存 款，完全不需要向銀行貸款。以下比較兩者的取得成本及持有成本（見附表），由上表分 析可知兩點結論： https://i.imgur.com/psekzPR.jpg
（1）一般人只注意到地上權房產的地租高、殘值因時間經過而減少、持有成本高，卻忘 記為高總價所有權房屋付出的還本付息，才是真正沉重的持有成本； （2）當然，您或許是個富人，在以上案例中完全不需要貸款買房。但別忘記了，若您買 進地上權產品，同樣可以省下3,750萬元的資金去做其它投資，兩者間持有成本的差距依 然存在； （3）總之，兩者每年持有成本差距達高達167萬元，即使所有權房價有所增值的空間，應 該怎麼也彌補不了如此巨大的成本差異吧。 目前地上權房地產價值是否有被低估，不言可喻。（本文作者為普華國際財務顧問公司執 行董事、普華不動產顧問公司負責人） 心得：其實這是2/7的專欄，看到覺得有趣，想跟大家分享。覺得乍看有道理，但最終好 像少算了可以飆漲的資本利得，所有權爽度的有土斯有財傳統觀念 以及地上權的流通性 不佳這些因素 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.140.74.18 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1523502568.A.2A0.html
推
04/12 11:14, 6年前 , 1F
目前地上權房屋全新的 跟一般全新房屋差價很小啊
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04/12 11:16, 6年前 , 2F
只拿豪宅衝高的單價出來相比 當然覺得差價很大
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04/12 11:16, 6年前 , 3F
事實上應該拿那種小套房大樓新建案來比 兩邊的客層才是
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04/12 11:16, 6年前 , 4F
相同的
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04/12 11:18, 6年前 , 5F
以內湖來說 那個三總附近的地上權建案每坪40萬 跟所有權
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04/12 11:18, 6年前 , 6F
完整的周遭建案比起來 只有7折左右 完全不便宜
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推
04/12 11:25, 6年前 , 7F
7折，其實房價主要在土地 ，算算看建物成本吧
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04/12 11:26, 6年前 , 8F
賣3折還差不多
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推
04/12 11:31, 6年前 , 9F
以松山區來說，一個月四萬可以租不只六千萬的房子...
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推
04/12 11:47, 6年前 , 10F
最好是同位置房屋 賣屋價125 所有權50萬啦 光這句這文就
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04/12 11:47, 6年前 , 11F
整個廢了
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04/12 11:48, 6年前 , 12F
而且刻意忽略貸款利率高的事實 完全廢文看了浪費我生命
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04/12 11:50, 6年前 , 13F
此外50年地上權根本不是50年 這業配超爛
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推
04/12 12:03, 6年前 , 14F
地上權類似超長期租約，台灣(尤其雙北)的房價租金比相
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04/12 12:03, 6年前 , 15F
對便宜，除了可以自己隨意裝修和不會被房東趕之外，沒
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04/12 12:03, 6年前 , 16F
什麼優勢，而且房東(政府)還可以不經過你同意隨意漲房
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租(地租)。
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對於想自有房屋的普通人來說，通常會捏一下直接買普通
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住宅(與普通住宅可能差三成房價)。
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對於有資金需求的富人，先買完房子，再辦理財型房貸把
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04/12 12:03, 6年前 , 21F
錢搬出來就可以了。銀行最喜歡這種有擔保品的借款，一
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04/12 12:03, 6年前 , 22F
點都不麻煩。
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04/12 12:15, 6年前 , 23F
房子貴在土地 土地用租的還會隨地價上升調整
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04/12 12:19, 6年前 , 24F
建造價加利潤一坪算15萬 其他都是租地價值
04/12 12:19, 24F
推
04/12 12:24, 6年前 , 25F
問題是買所有權建案，在50-70年後跌2500萬的機率高嗎
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04/12 12:24, 6年前 , 26F
？何況會買這些房子的大部分都是投資客，短期脫手算
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04/12 12:24, 6年前 , 27F
上利息也不可能跌比你地上權快。地上權建案要轉手就
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04/12 12:24, 6年前 , 28F
有點像常見的電信綁約還沒滿想找人過戶一樣，有可能
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04/12 12:24, 6年前 , 29F
叫人家給你完整合約期間要繳的錢還接手剩沒多久的爛
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04/12 12:24, 6年前 , 30F
攤子嗎？一直強調“超跌”、“錯殺”，根本想幫自己
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04/12 12:24, 6年前 , 31F
或特定人士解套
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推
04/12 12:27, 6年前 , 32F
看國家啦 如果是英國轉售地上權很普通也很熱門
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04/12 12:28, 6年前 , 33F
因為完整所有權太貴了一般人買不起
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而且還有王室貴族那種整個郡都他的 你根本買不到
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04/12 12:29, 6年前 , 35F
比如說牛津那種 所有土地都是大學的根本不賣 你只能買地
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上權的房子 乖乖當大學的農奴
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04/12 12:31, 6年前 , 37F
英國居住正義待加強 應強制分出土地
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推
04/12 12:34, 6年前 , 38F
而且地上權跟使用權有差 現在的地上權都是使用權這種最下
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級的東西
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推
04/12 12:35, 6年前 , 40F
因為建商買了限時地上權到期會乖乖履約還地 刁民只會去找
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04/12 12:36, 6年前 , 41F
議員爵卿用嚕的 一哭二鬧三上吊 讓你收不回土地
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04/12 12:37, 6年前 , 42F
最近拆遷的整理住宅就是典型代表 明明只是使用權而已
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幾十年來一直嚕一直嚕 房子也買到土地也買到 現在還要免
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04/12 12:38, 6年前 , 44F
費都更給他們換新房子 XD
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推
04/12 13:07, 6年前 , 45F
所以使用權請再較地上權下修囉~~~~地位更低
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推
04/12 13:34, 6年前 , 46F
我以為主要差別在貸款利率跟年限，還有換屋脫手不易
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04/12 13:39, 6年前 , 47F
之前看過一間地上權，總價符合我預算，但每月貸款會爆
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04/12 13:39, 6年前 , 48F
掉，只好謝謝再聯絡
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04/12 14:33, 6年前 , 49F
要去買地上權房屋，那不會去租屋就好了？
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04/12 15:47, 6年前 , 50F
地上權房屋應該要跟租屋比價 不是跟所有權比
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04/12 19:34, 6年前 , 51F
50年使用權完，第51年剩下什麼?
04/12 19:34, 51F
推
04/13 04:05, 6年前 , 52F
房子理論上五十年還是在，房子所有權還是屋主的。要麻
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04/13 04:05, 6年前 , 53F
到時再延長地上權年限，或是拆屋換地，更或者是政府依
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04/13 04:05, 6年前 , 54F
建物殘值購買
04/13 04:05, 54F
噓
12/18 22:51, 5年前 , 55F
紅明顯 圖表有問題 正常如果附近125萬 地上權不可能
12/18 22:51, 55F
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12/18 22:51, 5年前 , 56F
五折以下 這根本出貨文 正常是6折左右而已
12/18 22:51, 56F
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12/18 22:52, 5年前 , 57F
圖片裡面只有四折是怎麼辦到的
12/18 22:52, 57F
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