Re: [新聞] 買屋防虛坪灌水 台北市府推「實坪制」

看板home-sale作者 (東京不動產特派員)時間6年前 (2017/09/19 11:10), 6年前編輯推噓14(14推 0噓 17→)
留言31則, 14人參與, 最新討論串2/3 (看更多)
藉這篇來聊一下日本不動產的實坪制 最近炒很兇的實坪計價，最常被拿來討論的大概就是「日本」 以下是任職於日本不動產公司第一線從業人員的一些心得 單純提供實際日本與台灣的差別供參考 ────────────────────────────── 首先既然談到面積計算，那就要先了解日本究竟是如何使用「實坪制」 用說故事的可能比較好懂 今天我有一間「区分マンションＡ号室」，想像成台灣的華廈或公寓，一塊土地上面有好 幾戶人家，共同擁有土地 例如下圖 https://imgur.com/dNXsvke
日本不動產也有電子謄本(需付費)，上面會有現在這個時間點的不動產資訊 https://imgur.com/N15hLxz
如上圖，此Ａ號室的面積是18.29平米 這時就會有疑問了，謄本上只有一個「專有部分面積」 這樣子公設梯間等等的究竟是誰的 好的，在「固定資産評価証明書」中可以看到，也就是政府公告現值證明 這是要屋主許可才能拿到的，也是要付費 https://imgur.com/j1Pw4G4
如上圖，可以看到有兩個數字，又多一個現況床面積是什麼！！！ 原來，現況床(地板)面積就是包含走廊梯間等公共設施的面積（實際買的是23.81平米的 鋼筋混凝土） 為什麼要有這個面積呢，因為政府要課所謂的「固定資產稅」，顧名思義就是整棟鋼筋混 凝土，有價值的部分他要課稅 你家的鋼筋混凝土要課稅，一樓的大廳及內部走廊等等的也有價值他也要課（可以多收沒有不收的道理） 補充:沒有被牆壁包圍的地方不會被記入課稅面積 就會需要有一個「包含公設」的總面積 所以這個現況床面積又稱為「課稅面積」 「簡單」除一下可得知，18.29 / 23.81 = 76.81% 可以知道室內專有部分佔了76.81% 為什麼說「簡單」算，因為其實還有一個壁芯面積，不過算公設比用這兩個數字理解原則 即可 也就是室外的面積佔了約23.19% (公設比) 不過實務買賣上不會去算這個 為什麼? 因為既然叫做課稅面積就只跟稅有關係，管你今天公設是23.19%還是91.32% 我只要知道一年要繳多少持有稅就好（一般日本客人都不會問，海外客人算得比較精） 而日本比較沒有台灣「社區」的概念，大樓華廈的公設也都很陽春 還真的沒人在意自己到底持有多少「公設面積」 ────────────────────────────── 結論 日本政府並沒有規定只能以「實坪」計價　實坪計價本身就有點弔詭，公設好壞確實有價 而是以「實坪」標示。室內使用空間以外，有其他加分的地方，再額外註記 私以為，「實坪標示」會是台灣比較容易處理的方式 若能規定不動產公司委託販賣時「最顯眼的數字要是主附建物面積」（是否包含附屬建物 還要討論，日本是不包含陽台或露臺），公設及車位坪數另外標示，謄本權狀什麼的通通不用動 那麼廣告就會類似 Ａ物件 主附建物22坪　公設8坪　停車位6坪　權狀面積合計36坪 而不是現行的 權狀面積36坪 (主附建物22坪、公設8坪、車位6坪) 可能有的還不寫 這世界上單純的人以及對數字不敏感的人太多了，就會容易掉入建商或是仲介的陷阱 在最重要的地方(室內面積)齊頭，對消費者來說才是最好比較的 而不動產相關法規應該保護消費者 (資訊不對等的弱方) XX不願意修改當然是因為少了一個可以賣高價的手段(好像要來個不自殺聲明) 但是健全不動產交易，私以為還是必走之路 ※以上僅是個人心得，不代表公司立場※ -- 學長學長!那邊有飆車族 學長學長!那邊剛好像有女生 學長學長~那邊有人紅燈右轉 砍人 被壓上車 ψQSWEET 鴿 ◥ 鴿 ◥ 鴿 ◥ 鴿 ◥ 鴿 ◥他媽的◤ 鴿 ◤◎ ◎ 喔~~ ◤︶ ︶ ◤◎ ◎ 喔~~ ◤︶ ︶ ◤◎ ◎ 攔下來呀!⊙ ⊙◥ ◥ ◤ ◥ █◤ ◥ ◤ ◥ 3◤╯ξ ◥ ◤沒王法了◥皿 ◤ ◥ ◥◥ (哈欠)◤ ◥◤ ◥ ◥◥ (煙~) ◤ ◥ ◤￣ ◥ ◥◥是不是?!(◥ ◤ ◤) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 153.227.141.80 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1505790653.A.CC6.html
推
09/19 11:14, , 1F
推專業
09/19 11:14, 1F
推
09/19 11:14, , 2F
看不懂 但是推
09/19 11:14, 2F
推
09/19 11:16, , 3F
不過這個問題之前吵過幾次了，最後的共同結論就是，
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09/19 11:16, , 4F
賣房子把實坪明顯標示出來就好了。
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09/19 11:18, , 5F
台灣目前在買賣的時候不會刻意說實坪多少，但是實際上
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要算出來也很容易。
09/19 11:18, 6F
推
09/19 11:24, , 7F
買要實坪，賣要虛坪。
09/19 11:24, 7F
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09/19 11:25, , 8F
現行制度要算出來很容易，不過對數字苦手的人很多
09/19 11:25, 8F
推
09/19 12:03, , 9F
591上很多老房都沒標示，就算新房也不一定會標
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09/19 12:04, , 10F
都要去看屋的時候問房仲
09/19 12:04, 10F
推
09/19 12:20, , 11F
其實講到一個重點 你只要課實坪的稅就會有誘因
09/19 12:20, 11F
推
09/19 13:03, , 12F
還有 現況床面積是不包括附屬建物的 也就是不含陽台 XD
09/19 13:03, 12F
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09/19 13:09, , 13F
樓上有點嚇到我了，請提證明
09/19 13:09, 13F
感謝sdhpipt賜教，觀念修正 ※ 編輯: tommy91124 (153.227.141.80), 09/19/2017 13:12:37
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09/19 13:29, , 14F
優文必推
09/19 13:29, 14F
推
09/19 13:37, , 15F
推
09/19 13:37, 15F
推
09/19 15:33, , 16F
推推 幾個反實坪的臉腫腫都不敢出聲了
09/19 15:33, 16F
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09/19 15:34, , 17F
其實是打臉實坪制的啊XD
09/19 15:34, 17F
推
09/19 15:38, , 18F
推，資訊不對等才好賺黑錢啊，不自殺聲明必要的
09/19 15:38, 18F
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09/19 15:43, , 19F
延床面積本來就不含附屬建物啊 你連這都不知道喔? XD
09/19 15:43, 19F
https://imgur.com/72107rU
東京主稅局對現況床面積的解釋 延床面積的定義確實是以牆壁計算，所以陽台等的應該是不包含在內 這點小弟向sdhpipt致歉，所以課稅共有部分為有被牆壁包圍的共有部分才是適當的解釋 稍後會做修正，真理越辯越明，感謝 ※ 編輯: tommy91124 (153.227.141.80), 09/19/2017 16:10:40 ※ 編輯: tommy91124 (153.227.141.80), 09/19/2017 16:28:56
推
09/19 16:23, , 20F
客氣了 利用這個討論也可以增進知識
09/19 16:23, 20F
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09/19 16:24, , 21F
我也是去翻日本的圖說 才知道日本陽台不能三面有牆
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09/19 16:25, , 22F
難怪"不能結婚的男人"裡面 阿部寬與隔壁陽台的隔間是木板
09/19 16:25, 22F
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09/19 16:25, , 23F
一踢就破 原來那個陽台隔間是違建 XDDDD
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日本陽台隔間都是用可以破壞的材質，因為在日本陽台是用來做逃生避難用的 ※ 編輯: tommy91124 (153.227.141.80), 09/19/2017 16:31:47
推
09/19 16:33, , 24F
主因法規啦 三面有牆的陽台視同建築面積
09/19 16:33, 24F
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09/19 16:33, , 25F
所以說蓋有牆的陽台不划算
09/19 16:33, 25F
推
09/19 16:34, , 26F
push
09/19 16:34, 26F
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09/20 02:29, , 27F
591本來就只是一個廣告平台…要寫多大隨他寫 多的是連違
09/20 02:29, 27F
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09/20 02:29, , 28F
建空間都給你加進去的
09/20 02:29, 28F
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09/25 07:41, , 29F
曖昧不明的廣告別去看就好了 真的到接待中心或仲介店面
09/25 07:41, 29F
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09/25 07:42, , 30F
資訊都是清清楚楚的 有哪家不寫這些東西的???
09/25 07:42, 30F
推
10/18 10:14, , 31F
請版主M文,這或許是台灣可以參考的部分
10/18 10:14, 31F
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