Re: [請益] 建商想灌水實價登陸
※ 引述《fergus (真是要命ㄝ)》之銘言：
: 房子買價約1250W,建商想要成交價寫1400W
: 缺150W的部分,代銷小姐開他本人的本票出來補
: 這樣會有甚麼風險嗎?
: 謝謝
中南部新建案ab約做到非常氾濫的地步.
所以習慣就好.
之後建商用"折讓單"去做他的帳.所以她會計帳上也是可以避開這些價格產生的稅金.
政府睜一隻眼閉一隻眼.
中南部大概只有國家級的大建商比較沒做.
例如遠雄國泰興富發..
不是他們不想做,而是因為樹大招風,小建商瘋狂檢舉他們,然後北部抓比較嚴.
(小建商最愛攻擊大建商..XD..因為不攻擊它們就被競爭掉了)
所以他們才不做.(以前他們也有做)
而不做的替代辦法就是,像興富發是直接公司無償借款10%給你.
基本上新屋會比中古屋貴非常多,外加拉高價格都是它們在前面衝.
這時候,差價這麼大,新建案該怎樣才會有競爭力?
那就是瘋狂的作ab約,讓你的"頭期款"比買中古屋還低.
例如這邊新屋一坪28好了,20年中古屋大概在16.
一樣買40坪,新屋在1120,20年屋在640萬.
可是新屋會幫你做ab約,讓你頭期款只要112萬,而中古屋要貸款8成,所以頭期款128萬.
so...新屋找到了他的市場競爭力...
不過這邊也是我一直講,你買新屋非常糟糕的一點..
(這只是某一點..新屋有幾大必殺問題,這只是其中之一)
那就是,你買1120萬,你之後轉賣不要賺錢,你光打平好了,你就要賣1200萬(交易成本)
這時候,你可不是建商,你不做ab約的情況下,買你的房子的人需要240萬頭期款.
你會非常難賣...
旁邊不要說平盤建商還在賣1120,你整個二手新古屋被新屋打趴.
就算建商漲了,要賣1250....你的新古屋一樣完全無法和建商競爭.
他漲到1300可能人家都寧願去買建商新屋,不買你的新古屋.
別忘了,買建商新屋可以當建商vip.
可以做舒服的沙發,參加他的party,抽他的獎,看他的show girl.
跟你買新古屋,只能在仲介店喝杯咖啡而已.
不過投資客還是很多人都很喜歡新屋.
尤其預售屋.
那就是因為....只要10%阿..
你看動不動就買甚麼大坪數的,兩三千萬好像不扎眼..
但其實他才出多少??兩三百萬現金.
你同樣的錢要買2500萬店面,你現今最少要500萬.
甚至很多銀行大物件放款比較保守,你可能要七百萬.
更不用說,三千萬以上的物件,ab約做得更氾濫....XD
馬英九幹嘛要豪宅限制貸款6成,就是這樣.
我以前講過王又曾的手法,不知道大家忘記了沒.
豪宅一間6000萬,但實際成交在4000萬.
帶女明星去看,讚的拉,你喜歡,我買來送你...
銀行方面,王又曾作保,不殺價買6000萬.
之後王又曾找賣家私底下對方退2000萬給他.
銀行放款6000萬的八成=4800萬.王又曾透過資金操作,在拿走800萬.
女明星背房貸4800萬...
王又曾一個月後帶著錢逃亡中國..
然後女明星最後付不出貸款,被法拍...
法拍丟到市場最後拍定3888萬...
so...為啥豪宅很愛法拍也是這樣...超貸非常氾濫.
尤其銀行鑑價基礎很薄弱,外加買家背景都很雄厚...所以超貸太容易了.
所以馬英九才規定高金額貸款限制6成.
反而...ab約其實在中古屋市場是非常少的...
我從來沒做過ab約....這在上面文章講過.
不是不做,而是很難遇到.
但是在新屋市場非常氾濫,越小的建商越愛做...
(不做就沒競爭力,會被大建商幹掉)
另外.ab約不只有在住宅.
在土地,大型店面,旅館,都做得很氾濫.
講白一點,95%的一般人都搞不清楚狀況.
所以你買賣中古屋,要做ab約非常難,因為賣家永遠搞不清楚狀況.
但是當你手上有幾千萬在市場,這些人大腦都非常清楚.
所以剩下的5%,他們玩金錢遊戲,無論膽子還是實力還是氣魄,都和一般人差距非常大.
所以...越大的物件,金錢遊戲玩弄的越多...越小的物件,反而交易是越實在的.
這也是為啥很多富二代很容易失敗,或是白手起家很困難的主因.
人家一個交易,裡面藏了一大堆"看不到"得手法.
例如一個建商要賣房子.
她土地做ab約,所以你土建榮之外要壓本金3000萬在裡面,他全額貸款..
(所以土地行情,我建議看的是國有財產局標售的價格,那個才是真實行情)
然後營造成本,你蓋一坪7萬,他報帳9萬但實際他只蓋7萬,老闆偷走2萬黑帳入口袋.
然後他行銷時,宣稱建材比你好,營造成本比你貴...
然後蓋的時候你乖乖造建築法規蓋,人家偷偷二工蓋出超大露臺,多偷10坪室內空間.
賣的時候你乖乖賣照規矩來,他幫客戶做ab約,所以你賣四年,他一年完銷.
從頭到尾,你們都準備1億現金好了...
他實際可能只用到六七千萬就在一年內完銷一排透天.
然後帳面利潤5000萬,老闆口袋還額外偷了2000萬現金的工程費用.
你實際使用到一億一,還去找地下錢莊周轉後面被營造追加的一千萬.
賣了四年被土建榮以及地下錢莊押的喘不過氣來.
最後也許也順利賣掉,但實際利潤扣東扣西可能只剩下3000萬.
這時候你就大嘆不如歸去...乾脆一億現金拿去買店面等增值好了.
這...就是創業難的地方...
人家金錢或是內行手法都已經發展不知道多少代了.
你還在那邊想"我要蓋怎樣的房子才好賣"
你怎麼玩得贏人家??
當然真正有心要走這一行的人是...那我準備更大的錢進來..
例如你就準備兩億,近來這個市場.
然後邊做邊學,反正畢竟是穩賺,但是可能賺得慢沒關係,我資金雄厚跟你慢慢磨.
十年磨劍沒關係...然後快速的在市場吸收學習並且進化.
直到掌握住了這些"老鳥"的手法之後,再去擴大營運...
只是只是....多少人都不懂這種先用大錢賺小錢的奧義.
整天都想越級跳.
就向上面版有在懷疑,為啥我三五十萬的小錢也要賺.
你不把小錢賺穩,整天想要賺三五千萬.
你是覺得死的會是我還是你呢??
手上只有三四百萬就跑去跟人家玩豪宅大坪數.
手上只有五六百萬就跑去跟人家衝透天店面.
套個兩下就可以準備從樓上跳下來了.
而我繼續爽爽的賺三五十萬,穩穩入手,最多就是物件同時處理幾十件很麻煩罷了.
(總獲利金額也不比較少,因為我總交易額還是很大)
越級打怪永遠不是晉升比較快,只是死的比較早而已.
投資賺錢最難過的心魔,叫做"貪"
然後忽略了所謂的"誤判風險".
賺錢很簡單,但要說服自己,讓自己損失機會少賺一點來規避風險,是很難的.
太多人都是賭徒,把貪婪建構在風險之上...
投資有風險,但是真正投資人投資是建構在99%把握賺到錢的基礎上.穩賺才下手.
賭徒則是建構在70%的獲利機會上...有機會看準就衝.
投資人寧願穩賺少賺一點,賭徒寧願去拚大賺的機會而瞧不起穩賺的小錢.
至於那種50%獲利機會也去賭的,通常活不了太久就消失在市場了.
然後回到原po的問題.
基本上你沒任何風險.
外加你將來轉賣房地合一稅可以少抽很多.
外加你可以頭期款只要100萬...
外加你可以嗆親朋好友,你這間買1400萬(灌水)
你唯一的風險就是,你要被人家罵說是高房價的幫兇...XD
最後,本版不准討論樹幹耶...
但是我剛入手一間透天,本來今天要交屋,不過因為颱風順延.
那間透天後面的房子,有幾間都是樹長在房子裡...@@
(樹幹的勒,這樣地基不就....)
更不用說六合路上本來有一間店面,也是大榕樹長在他屋子裡.
當年我跟他出1600他不肯賣,說要等建商土地整併一起收掉.
現在....達麗東京好像忘記了這個屋主的存在..XD
(就達麗東京正旁邊,現在好像開咖啡廳那間...不過後來樹被弄掉了.
有興趣可以回去看2011的google 街景圖..
他當時外露的磚頭颱風天還飛出去砸到人家的車子)
所以說,樹屋其實也是不動產的一種型態.
這時候我們在本版討論樹幹,難道也不行嗎??
那...還是把我水桶吧..XD
反正我做體操跟他媽一起....我又不靠本版賺錢吃穿或是行銷..XD
被桶我又沒損失...
快來桶我吧....來吧,我屁股洗香香等你了呢..
(喔對喔,只限定正妹...我沒斷袖之癖,偽娘我也不行)
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馬冏本來預定房地合一稅是17%(等同營利事業所得稅)
後來蔡英文罵說輕稅,提議要30%.
之後馬冏就給他45%,然後就拍拍屁股下台移交政權...
公告地價必須跟公告現值一樣,是馬冏下台前下的行政命令.
在蔡英文政府上台後的那個年度才正式調整...
然後卡死在法令上,公告地價三年一條=>所以要逼近第二次總統選舉才可以調整...
(並且之前縣市長已經選完了...這個調整對縣市長選舉是很大的衝擊)
然後法令公告地價兩年一條不是今年四月才通過...
https://money.udn.com/money/story/5648/2418474
你看幹嘛緊急通過這一條...XD
救災阿....無論是救不動產還是救縣市長選舉..
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康掉
兩點藍 瞬間 反制巫術
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你可以google 王又曾 女明星 豪宅...
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買賣雙方同意的,政府很難抓.
我買600,實際成交500...
是因為,賣家看我爽,所以房子賣我後又贈與我100萬.
贈與沒超過贈與稅220萬門檻...
那...請問我有任何法律上的問題嗎??
之前會抓是代書串改.
買500,這時候送給政府實價登陸500,但送給銀行600.
也因此,之前串改的ab約,是部會存在於實價登陸裡面的.
破功也是,銀行後來去查證實價登陸上面是成交500.
(詳細請參考華南銀行事件)
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你要多花多少??
例如買500你要做600,你要多出20??
代價太高了....
差一百萬,多花個5~8萬差不多.
問題是這個數字對"不懂"的賣家來講,又太少了..
不足以讓他們嘗試它們不懂又很奇怪的事情.
所以很難喬也是這樣..
通常常聽到自住戶會同意做ab約的就兩種.
1.對方欠債,急著賣.
這時候甚麼都很好講,代價可能只是提早讓他動用旅保的錢去還債.
2.裝窮,年輕小夫妻買房子,說貸款估的太緊,頭期款不夠買不起OOXX.
這時候找"善意的第三者"去跟賣家慢慢講說,讓他把價位做高一點讓它們好貸款等.
打悲情牌.
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