Re: [新聞]蓋那麼多大家買不起又不需要，只好大崩盤

看板home-sale作者tedpc (cpdet)時間7年前 (2017/04/22 01:03)推噓12(12推 0噓 5→)

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傳錄TiN打臉文給各位參考正確與否請各位自行判斷 https://www.facebook.com/realestate.de.tokyo/posts/1312625385492145 【TiN來畫重點：劉黎兒小姐的「蓋那麼多大家買不起又不需要的房子，只好大崩盤！」各位很抱歉，這幾個月因為很忙，沒什麼時間寫文章，因此房市期刊也一延再延。剛好劉小姐又發文講說日本房市即將崩盤，這一篇，就來看看她的觀點，同時也了解一下目前的市況吧。 ------------------------------- ①劉在標題寫：「蓋那麼多」但劉卻在內文寫：「首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6400戶，是日本泡沫經濟崩潰後 24年來最低水準」所謂的「新建銷售戶數」，就是建商的推案量，而既然是「24年來最低水準」，因此我們可以得知日本建商的新案「推案量」是一年比一年減少。原因劉小姐自己有說：「房子會賣到超貴的主要原因，是日本現在因為首都圈有奧運相關建設，而且東北復興建設預算，或是自民黨用來綁樁買票而大散錢的修橋補路的「國土強韌化計畫」等，因此日本營造業界工資暴漲，而且人手嚴重不足」。對的，這點完全正確，就是因為缺工，所以才導致推案量越來越「少」。那為什麼劉會說蓋這麽「多」呢？明明越蓋越少啊。供給變少，但需求並沒有明顯減少的狀況下，本來就會拉高價格，這是經濟學的基本。 ------------------------------- ②劉說：「日本新建的住宅公寓完全賣不出去」但劉卻又說：「推出後一個月內的成交率不到7成」疑？你不是說「完全」賣不出去嗎？那怎麼會又說出成交率不到七成呢？這是不是代表還是有六成以上的成交量嗎？根據劉小姐自己提到的日本不動產經濟研究所在4月17日發表，2016年度首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6450戶。根據同一調查，成交量（契約率）為68.5%，這不就代表還有成交24,968戶的意思嗎？ ------------------------------- ③劉說：「出血拋售也沒人買，主要原因是太貴了」對不起，我的中文程度可能不如知名情色作家。但就我對中文的了解，「出血拋售」的意思，不是就是大降價的意思嗎？那為什麼後面又說「主要原因是太貴了，沒人買得起」呢？前面說降價，後面又說太貴？我有一點不懂其中的邏輯。其實光看統計數據，就知道建商並沒有「出血拋售」喔。根據上述同一個調查，2016的每戶平均價格，為5541萬日圓，平米單價為80.1萬日圓，比起2015年，總價下滑了1.4%，但單價卻上漲了1%。從這個統計我們就可以知道，建商並沒有「出血拋售」。而且房價確實在上漲當中。由於單價上漲了1%，因此建商只好越蓋越小，縮減每戶的室內面積，試圖以「低總價來掩飾高單價」，也因此新推案的房型越來越小。每戶越來越小，比較小的面積，當然總價就會降低，才會導致統計上，總價看起來下滑了1.4%。 ------------------------------- ④劉說：「日本2016年中古住宅公寓成交數量首次超過新建住宅，雖然被稱為是「中古時代」的來臨，其實中古也賣不好」關於這一點，我曾經在房市期刊當中提到這個新聞。現在東京的中古屋成交量，已經超過新屋的供給量了。原因就像是上述提到的，因為推案量越來越少，價位越來越貴，因此有實際自住需求的人，只好轉而購買相對價位較低的中古屋。那，中古屋有賣不好嗎？其實我不喜歡講自己的事，因為有缺公正。我自己投資的物件，連續兩個月都高價成交出售兩間，公司電話詢問中古屋的來電也源源不絕。（PS:我賣房屋並不是在拋售，只是我認為這兩個產品該出場了，賣房的資金還是有轉入購買其他標的，我手上還是有其他的房屋。）好，不講自己，講講數據統計。根據東日本流通機構REINS的2017年三月度簡報，成交件數比起去年同期上漲了3.6%，平米單價也比起去年同期上漲3.2%...這，「量」「價」齊揚，應該不算「中古屋賣不好」的數據吧。 ------------------------------- ⑤劉說：「許多著名的大房產業者推出的新屋，在東京很不錯的地段，已經到了入居的時期了，居然還有3分之1以上都沒賣出去，以前很少有這樣的現象」。劉又說：「當下最大的原因是賣價過高，所以賣不出去」「房產業者無法隨便降價」是的，劉小姐您的確說對了，為什麼以前沒有這樣的現象，而現在有？因為以前沒有賣很貴，現在「賣很貴」。然後您這一點又自己打臉了第一段說的「建商出血拋售、賠錢賣」。然後一下說大降價，一下又說無法隨便降價…。 ------------------------------- ⑥劉說：「日圓貶值以及油價上漲，建築資材費暴漲，現在日本蓋住宅公寓大廈，建築費用是10年前的2倍」是的，您似乎一直在提數據來打自己的臉。既然您知道建築成本上升，因此建商只好「賣很貴」，購屋人們轉往「中古屋」。那何來的崩盤呢？新成屋成交量雖然減少，但中古屋成交量增加，也就是「量」一直都在，只是從很貴的新屋，跑去較便宜的中古屋而已。 ------------------------------- ⑦劉說：「許多有錢人因為股票發了財，錢沒去處，只好拿去買房產」疑？這不也是造成房價上漲的主因之一嗎？何來崩盤呢？ ------------------------------- ⑧劉說：「許多營造商或房產業者去搶用地時，用原來兩倍價格來買地，因此蓋新住宅成本超高的，現在完全回收不來。」是的，真的有建商這麼笨，要用兩倍的價格去標地。這是野×不動產的故事。自己沒有研判好情勢，用兩倍的價錢去買近郊區的土地，自己就得承擔這個風險。但這只是代表這個建商比較笨，成本控管不好，以至於產品賣太貴沒人買，不能解釋崩盤。 ------------------------------- ⑨劉說：「資本雄厚的大財團是可以暫時按兵不動，因為他們認為住宅建築的成本不會降低，只要不要再蓋太多，手頭的「新屋」總是會賣出去的」但劉又說：「中小營造商、房產業者就撐不住，只好開始降價拋售」基本上，只要有小建商開始殺價，一定是一顆價格破壞的震撼彈，就有如板橋的江翠one 定錨效應。小建商拋售後，大建商很難還可以「按兵不動，賣得出去」。試問，若您站在消費者的立場，同一地段，同樣大小的物件，小建商下殺至一間5000萬，大建商還是撐在 8000萬，那請問會有人去買大建商的房屋嗎？大建商之所以現在「按兵不動」，就是研判沒有崩盤的風險。 ------------------------------- ⑩劉說：「瞬間就會出現暴跌物件，一發不可收拾的」。我記得您兩年前也說2015年的夏天就會大崩盤。我等了兩年準備好了子彈，期待您說的成真。 ------------------------------- ⑪劉說：「許多業者當初蓋的時候是期待陸客爆買，沒想到2015年還爆買的陸客，2016年就突然叫停了」「陸客更是早已對日本房地市場歇手了，主要因為中國當局嚴重管制外匯，要一次匯出那麼多錢來日本囤房的門檻越來越高」陸客沒有停，尤其上個月超多。不瞞各位說，我賣掉的兩間就是賣給大陸同胞，謝謝他們的捧場。雖然大陸現在有外匯管制，但有些人就是有辦法逃。有些人在美國獲香港早就有帳戶，有些人則是用貸款的方式，分批償還。中國政府越是管，人民的錢越是會想辦法逃。當然，地下匯兌的管道在中國是不合法的，因此大陸同胞接下來還會不會繼續踴躍購入日本房？這我就持保留的態度。或許往後資金會完全被堵住也不一定。 ------------------------------- ⑫劉說：「買了日本好地段超貴房子，就算能順利租出去，像我最近遇到有位華人在東京皇居附近買了不錯的塔樓大廈，還運氣很好地出租給外商派駐東京的房客，但發現根本不划算」是的，我曾經在我的書說過，「頂級住宅」乃至於「豪宅」，是無法用收益還原法，也就是投報率的觀點來評價的，因為「一定」「不會」划算。頂級住宅等同於名牌包，是炫耀用的，是收藏品，並不是拿來當收益的投資型產品。基本上劉小姐遇到的華人朋友，應該是不懂房地產的，才會犯下這種錯誤。 ------------------------------- ⑬劉說：「台灣貴婦，當初因為「因為別人都在日本有房子，我也要！」但即使狀況超順利，也都暗暗叫苦，尤其當初在日本買房時日圓超貴，現在日圓低價位，搞來搞去，要回收原來的6成都很拚呢」日幣跌越多，這些貴婦就會賺越多。使用貸款的方式來避開匯兌風險的手法，已經是老生常談，每個仲介都會教，每本書都有提過。依我看，這些貴婦可能甚至換回台幣後，匯差加價差都有一倍以上的獲利。 ------------------------------- TiN的真心話：雖然說目前東京，我還嗅不到崩盤的味道，但說實在的，價位的確已高。後續還能夠有多少獲利空間，我也不知道。或許價位會適當地下修，但絕對不是「崩盤式」的。現在買進物件，如果你的目的是「投資」，務必要算好投報率，以及可能產生的稅金跟費用等。會划算，覺得直得投資在入手。如果你的目的是「自用」，由於自用的不動產不會生租金，而且價位也來到相對高點，加上建物本身是會折舊的，因此你不可以「賺差價」的心態來購買。自用，就挑個自己來日本玩時，住得開心愉快的產品吧。 ※ 引述《ryosaeba (Get chance & luck)》之銘言： : 內文：【日本now】蓋那麼多大家買不起又不需要的房子，只好大崩盤！ : 劉黎兒 : 民報2017年4月20日 : 日本新建的住宅公寓完全賣不出去，而且是24年來最低潮，跟泡沫經濟崩盤時一樣，房產 : 建商即使賠錢也只好賣，但出血拋售也沒人買，主要原因是太貴了，沒人買得起，加上日 : 本少子化嚴重，沒有人，蓋那麼多超貴的新屋要賣給誰，連囤房都沒價值了，台灣其實問 : 題更大，難道8800億元破壞環境的前瞻計畫就是在救濟營造商以綁樁買票嗎？ : 日本2016年中古住宅公寓成交數量首次超過新建住宅，雖然被稱為是「中古時代」的來臨 : ，其實中古也賣不好，只是新建住宅完全賣不出去，原因就是賣太貴了，想住房的人買不 : 起，而且日本政府逐漸調整公告地價，以及塔樓大廈高低層課稅差別化，囤房避稅或減少 : 遺產稅等手法不管用，有錢人囤房好處越來越少了。 : 最主要還是日本人口不斷在減少中，每年出生不到100萬位嬰兒，沒人住房，空屋率不斷 : 升高，囤房也要能賣得出去、租得出去才行呀！ : 日本不動產經濟研究所在4月17日發表2016年度首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6400戶 : ，是日本泡沫經濟崩潰後24年來最低水準，不到最尖峰的2000年9萬5635戶的一半，只有4 : 成弱而已；而且其中推出後一個月內的成交率不到7成，也是從金融海嘯以來最差的狀態 : ，也就是日本新建住宅已經陷入跟泡沫崩盤以及金融海嘯時一樣了。 : 許多著名的大房產業者推出的新屋，在東京很不錯的地段，已經到了入居的時期了，居然 : 還有3分之1以上都沒賣出去，以前很少有這樣的現象。 : 當下最大的原因是賣價過高，所以賣不出去；想買房的人買不起的狀態一直持續著，房產 : 業者無法隨便降價，而且貴到若只是小幅出血也沒用，只好暫時休戰。 : 房子會賣到超貴的主要原因，是日本現在因為首都圈有奧運相關建設，而且東北復興建設 : 預算，或是自民黨用來綁樁買票而大散錢的修橋補路的「國土強韌化計畫」等，因此日本 : 營造業界工資暴漲，而且人手嚴重不足，事故連連，此外日圓貶值以及油價上漲，建築資 : 材費暴漲，現在日本蓋住宅公寓大廈，建築費用是10年前的2倍。 : 加上這幾年，安倍跟日銀總裁黑田東彥大印鈔票、寬鬆銀根，大吹「黑田泡沫」，許多有 : 錢人因為股票發了財，錢沒去處，只好拿去買房產；而且到前年為止，還有陸客來日本爆 : 買房地產，因此對未來過度樂觀的評估，造成有些住宅公寓用地取得本身的暴漲，許多營 : 造商或房產業者去搶用地時，用原來兩倍價格來買地，因此蓋新住宅成本超高的，現在完 : 全回收不來。 : 雖然資本雄厚的大財團是可以暫時按兵不動，因為他們認為住宅建築的成本不會降低，只 : 要不要再蓋太多，手頭的「新屋」總是會賣出去的；但是體力較差的中小營造商、房產業 : 者就撐不住，只好開始降價拋售；原本許多業者就是相準房產泡沫想撈一把，結果大大落 : 空，看來今年內不少業者會相繼倒閉。 : 現在中小房售業者已經開始出現覺悟賠錢來賤價拋售的，而這些業者只是大崩盤前開始鬆 : 動的小石頭，瞬間就會出現暴跌物件，一發不可收拾的。 : 日本地段好的房子超貴，有錢人也得把囤積的房子租出去，但這得裝潢稅金等開銷，出租 : 也根本不划算。圖/劉黎兒 : 日本房產這麼慘，也有許多業者當初蓋的時候是期待陸客爆買，沒想到2015年還爆買的陸 : 客，2016年就突然叫停了；這一方面是許多陸客或是香港、新加坡等華人發現在日本買房 : 的維持成本太高，而且一轉手就先折舊好幾成，就算沒住過，也一下被算成中古了。 : 此外，買了日本好地段超貴房子，就算能順利租出去，像我最近遇到有位華人在東京皇居 : 附近買了不錯的塔樓大廈，還運氣很好地出租給外商派駐東京的房客，但發現根本不划算 : ，而且2年不到因調動而被退租，日本房客嫌貴而且要求重新裝潢，費用驚人，收到的禮 : 金根本不夠用，此外修繕基金、管理費以及房租稅金驚人，完全是賠錢、賠力氣狀態；許 : 多台灣貴婦，當初因為「因為別人都在日本有房子，我也要！」但即使狀況超順利，也都 : 暗暗叫苦，尤其當初在日本買房時日圓超貴，現在日圓低價位，搞來搞去，要回收原來的 : 6成都很拚呢！ : 陸客更是早已對日本房地市場歇手了，主要因為中國當局嚴重管制外匯，要一次匯出那麼 : 多錢來日本囤房的門檻越來越高，而且現在全球都知道日本房產在2020東京奧運後會更大 : 舉狂跌，隨便出手，必然會受傷嚴重。 : 日本長期而言，就是少子化嚴重，空屋率超高，原本營造商就不應不斷去蓋大量超貴的所 : 謂「投資用」住宅，讓真正想住屋的人買不起，這樣的泡沫當然很快就會破的。 : 台灣房價幾乎世界最貴，少子化世界最嚴重，實際空屋率也不會低於日本，因此狀況不會 : 比日本樂觀，許多房地產業者互相掩護，製造非空屋假象來粉飾太平；或許眼看台灣營造 : 業者也快撐不下去了，就用8800億台幣的「前瞻架計畫」來拯救嗎？靠營造大破壞環境來 : 買票、綁樁的歹戲還要不斷重演嗎？債留給買不起房而不敢生、生不出來的子孫買單，恐 : 怖萬分！ : 連結：https://tw.news.yahoo.com/now-050030842.html : 其他:究竟台灣會不會步入日本後塵? : 陸客真的會從台灣收手買房嗎? : 不過以現在台灣的房價來說看起來買不起的還是買不起阿 QQ : 另外本來竹科旁邊關東橋有家負責日本不動產的公司 : 不過真的開沒多久就倒了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.185.72 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1492794194.A.432.html

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