[請益] 有關既成巷道和私設巷道的官司問題

看板home-sale作者 (股癌患者)時間7年前 (2017/02/28 00:15), 7年前編輯推噓11(11推 0噓 134→)
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各位大大 小弟兩年前買了一塊地想要自建 買賣合約書中的標的物現況說明書，寫明了: 『是否有出入及臨接道路？ 是Ｖ 否＿ ＿私設道路 Ｖ既成巷道 ＿計畫道路(寬____米)』 寫明了是既成巷道而不是私設道路 另外合約書中另有注意事項: 『一、本物件對外通行巷道之所有權屬為部分私人所有， 買方確已知悉本物件對外通行巷道之所有權屬於他人所有， 賣方確已告知於產權持有期間未曾發生通行權爭議， 交屋後之通行權利與義務由買方承受。』 簽約當時，仲介和賣方是跟我說這雖然是私人土地，但是是既成巷道， 所以要蓋房子是沒問題的。 結果我要申請建照的時候，都發局告知這條巷道是私設道路， 私設道路的話，建管就要求要附上連接建築線的土地權利同意書。 這些土地有的是鎮公所的，有的是國有財產署的，有的是私人的， 經詢問總共需要約台幣200萬左右的償金，才能取得土地權利同意書。 這筆錢實在太大了，我負擔不起。於是我告上法院，告賣方詐欺。 但是在法庭上，賣方卻拿那條注意事項來答辯。 說他們已明確告知該對外通行巷道屬私人所有， 並約定交屋後之通行權及義務由買方承受。 我是不知道法官怎麼想的，但是我委任的律師覺得對方說的是合理的。 並且跟我說除非我能找出法條來證明『巷道私人所有』跟『私設道路』是不同的 ，不然很難說服法官。可是我根本找不到。 然後我想要出庭去了解狀況，我的律師一直叫我不要出庭，說是怕法官要是問我 什麼問題，我答不好，會讓局勢更不利。 我不知道為什麼一個明明是我被騙的案子，白紙黑字寫的既成巷道， 會變成他們都有告知清楚這是私設巷道。 各位大大，『私人所有』真的表示就是『私設巷道』嗎？他這樣騙我說是 既成巷道，連接建築線的土地權利同意書費用也要變成我自己負責嗎？ 有沒有大大知道我應該怎麼辦才好？救救命!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.40.99.116 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1488212136.A.D09.html
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02/28 00:47, , 1F
沒什麼好救命的 應該是在買之前就先問清楚
02/28 00:47, 1F
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02/28 00:47, , 2F
對方條約壓得很聰明 你當時沒提出質疑
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02/28 00:47, , 3F
不覺得有詐嗎
02/28 00:47, 3F
我有問啊 但是他們的說法就是『是既成巷道但土地是私人的』 然後指定建築線的確只跟『既成巷道或私設巷道』有關 只是現在他們把條文做另外的解釋。
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02/28 00:48, , 4F
連你自己的委任律師 都挺對方...XD 你還想贏官司嗎
02/28 00:48, 4F
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02/28 00:58, , 5F
你可能要舉證說明 你哪裡被騙...你不是已經被告知了...
02/28 00:58, 5F
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02/28 01:01, , 6F
小聲問你買多少錢?最近我有處理到跟你類似的只是對方很強
02/28 01:01, 6F
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02/28 01:02, , 7F
我不知道他怎弄得反正他有取得你說的同意書還申請過建築
02/28 01:02, 7F
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02/28 01:03, , 8F
線已經蓋了兩間透天在賣了。有興趣私賴他的文件給你看
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02/28 01:03, , 9F
看到這例子總覺得很眼熟，一搜才發現您已經搞了快兩年了，
02/28 01:03, 9F
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02/28 01:03, , 10F
辛苦了
02/28 01:03, 10F
官司拖很久 還換法官 我也不知道怎麼回事
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02/28 01:03, , 11F
感覺問題比較大的是 巷子道路的土地 很多人分別持有
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要處理的時間和精力 看你有沒有時間號下了
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02/28 01:05, , 13F
可是一開始是私設道路爭議，後來不是變成是法定空地買賣
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02/28 01:05, , 14F
爭議？結果法定空地解決，又繞回來私設道路？
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02/28 01:07, , 15F
你沒趁法定空地買賣來主張解約，就幫地主解套了。這塊地點
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02/28 01:07, , 16F
是多好，讓你完全不想放棄？
02/28 01:07, 16F
法定空地又是另一個舉證問題 (當時申請建照沒過 建管叫我建築師把案子拿回來 沒有留下被退件原因的證據) 說來話長 不過這跟私設巷道的問題獨立
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02/28 01:07, , 17F
你這一塊地615萬...可能要有長期抗戰的心理準備了 ...
02/28 01:07, 17F
推
02/28 01:08, , 18F
官司穩輸
02/28 01:08, 18F
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02/28 01:11, , 19F
從2015年初 用到現在已經是虧了... 不認賠 就虧炸了
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02/28 01:11, , 20F
先問你，不論地主賠償與否，你付出道路補償金，拿不拿的
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02/28 01:11, , 21F
到建照？
02/28 01:11, 21F
建管承辦換人 之前法空問題過不了 現在換了人有可能過(應該有八九成機率會過) 所以重新要處理私設巷道問題 我是打算先付補償金來建，官司再繼續告。 但是還是希望能找到方法告贏啊。
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02/28 01:11, , 22F
看能不能便宜的賣給鄰接的屋主... 如果有四戶的話 分割
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賣 加減收回本
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02/28 01:14, , 24F
如果是我 會認賠停損 越拖下去 感覺越虧越大
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02/28 01:15, , 25F
已經虧炸了沒錯。後面的補述是合約制式範本還是另外補述上
02/28 01:15, 25F
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02/28 01:15, , 26F
去的？如果是制式範本，或許可以主張該依前面勾選的項目
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02/28 01:15, , 27F
為主。這樣看有沒有機會贏吧。
02/28 01:15, 27F
感謝，只是不知道法官會認定以哪種為主。
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02/28 01:17, , 28F
這種認賠是要怎麼認賠...
02/28 01:17, 28F
如果法定空地會過，認賠就是付償金吧 雖然問題還要更複雜，目前國有財產署連我要付償金都不願意。 他說這不是天然袋地，而是之前地主分割造成的袋地。 不過這是另一個問題了。
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02/28 01:19, , 29F
便宜賣臨地的住戶 便宜賣找替死鬼 別人怎麼找上你
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你就找看看有沒有別人願意賭低價獲得高報酬的機會
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02/28 01:21, , 31F
假設買615萬 搞定私設巷道使用權要200萬
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02/28 01:21, , 32F
把地便宜賣個350萬 應該是有機會脫手...
02/28 01:21, 32F
350萬賣得掉的話 我不如自己付錢搞定私設巷道問題。
還有 82 則推文
還有 16 段內文
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02/28 04:11, , 115F
仲介有保證能蓋房子？有，就走不能蓋屋解約的路，同一個訴
02/28 04:11, 115F
我的斡旋單上面有加註『需確定可申請建照』這一條夠不夠力? 其他證據可能沒有。 問題是我覺得是證據的東西，法官不一定覺得是。
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02/28 04:11, , 116F
訟提起損害賠償告訴，地主仲介及仲介公司一起告進來，連同
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02/28 04:11, , 117F
建築師畫圖送件等等的費用都可以告進來叫他一起賠，地主
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02/28 04:11, , 118F
賠不出就仲介公司賠，仲介公司再自己跟地主和仲介求償去。
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這應該是最理想狀況。
02/28 04:11, 119F
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02/28 04:18, , 120F
再來，地主真的不知道不能蓋房子嗎？還特別去塗銷法定空地
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02/28 04:18, , 121F
？呵呵。他應該有人指點，才知道73年沒標註。然後就跟建
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02/28 04:18, , 122F
管課問了「對的問題」，拿到他想要的「答案」，再去地政
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02/28 04:18, , 123F
塗銷。這部份搞不好可以加告詐欺，及使公務人員登載不實罪
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02/28 04:18, , 124F
。
02/28 04:18, 124F
我也是覺得他有人指點，問題就是沒證據。 (他簽約前一直跟我和仲介說他父親是做建築業的，當然法庭上他不承認這點) 其實我有加告刑事詐欺了，檢察官連地政單位都去搜索了。 只是目前沒聽到什麼新進展。
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02/28 04:29, , 125F
02/28 04:29, 125F
樓上這個連結， 仲介、我找過兩個建築師、律師、法官 到現場，都看不出是法定空地。 要查詢的話，建管會跟你說只有地主可以去函查詢。 所以你要買之前也沒辦法查，除非要求賣方出具同意書才能查。 可是交易前仲介就一直跟你說他們都有產權調查表，做過產權調查。 有問題都會列在上面，沒列就沒問題。 這樣我總不可能依照他勾選的二十幾項，每一項都不相信，都去函政府查證吧?
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02/28 07:12, , 126F
換個律師看看 私設勾成既成道路 明顯有瑕疵 既成道路有私人
02/28 07:12, 126F
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02/28 07:12, , 127F
地主 你當然OK 反正也不會怎樣 私設巷道你要給錢怎會一樣
02/28 07:12, 127F
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02/28 07:15, , 128F
直接聲請會勘就好了 拿到結果就是私設道路 找議員要幹嘛
02/28 07:15, 128F
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02/28 07:18, , 129F
工務單位根本懶得鳥議員 每天關說到無感了 放水還會進牢
02/28 07:18, 129F
連我的律師都說: 『都發局承辦算什麼？他說私設道路就私設道路嗎？法官才有資格判』 我都不知道回他什麼才好...
推
02/28 08:41, , 130F
這合約...真的值得小心和警惕
02/28 08:41, 130F
怎麼小心都沒用。 我簽約前跟仲介和賣方確定了好幾次，他們都說確定是既成道路沒問題。 簽約前條文作一種解釋說沒問題，出事後一樣的條文就凹另外一種解釋。 這只能看仲介的誠信了。
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02/28 11:26, , 131F
我覺得你怎不換律?
02/28 11:26, 131F
當時也找了不少律師，大部分都聽不懂他們在講什麼。 這個律師也是法院的朋友說是很有名的律師。 這個律師一開始也都看起來頗順利，是一直到中途換了法官才有變化的 律師說:"這個法官只看法條"，就變得證據很難準備。
推
02/28 14:26, , 132F
長知識了...還好當年花錢買廢墟整建 不是買建地...XD
02/28 14:26, 132F
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02/28 14:26, , 133F
不然要出個問題 就搞好久誰受的了
02/28 14:26, 133F
推
02/28 14:37, , 134F
所以土地買賣真的要很小心，尤其是建築指定線有疑慮的。
02/28 14:37, 134F
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02/28 14:37, , 135F
原po更慘，一次上完法定空地和建築指定線的課程。
02/28 14:37, 135F
推
02/28 14:54, , 136F
原PO辛苦了
02/28 14:54, 136F
推
02/28 16:45, , 137F
簽約買地之前，就要先詢問建築師的意見了。
02/28 16:45, 137F
推
02/28 16:52, , 138F
我覺得是你買建地太輕率,仲介疏失反而不大
02/28 16:52, 138F
是啊 我錯在太容易相信別人 我一直找地的必要條件就是"既成巷道"，不能找"私設巷道" 附近有一塊地55坪開價500萬，便宜得多，就是因為賣方誠實勾選私設巷道， 所以我就沒買。 我也跟仲介和賣方多次確認，他們都說確定這條是既成巷道。 然後仲介又跟我說，賣方是個大老闆，在大陸和越南都有開工廠， 他兒子一個是當醫生的，一個在矽谷工作，完全不缺錢，不需要騙人。 又說做生意的大老闆最講究的就是信用。 又說標的物現況說明書下面有簽名『確認屬實』， 若騙人我也有白紙黑字可以告他，叫我放心。 然後又說產權調查表和標的物現況說明書就是他們仲介公司首創， 目的就是保障消費者的權益，其他仲介公司都是模仿他們公司的， 所以其他仲介產權調查都只是做做表面，不像他們都有在保護消費者。 他們都有做過產權調查，還有調查專員和審核人員簽名蓋章， 如果是私設巷道或其他問題，調查人員就會寫在上面，沒寫就是沒問題。 他們寫私人所有是指土地私人所有(員林鎮公所)，這是既成巷道不是私設巷道。 以上種種說詞，族繁不及備載。 然後我就相信他們了。
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03/01 00:43, , 139F
賣瓜的當然說瓜沒問題 不甜包退
03/01 00:43, 139F
推
03/01 19:59, , 140F
我是意外您的律師還沒有告仲介和X義
03/01 19:59, 140F
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03/01 20:01, , 141F
備註造成契約內容不實的部分，個人認為如果當時有照實價
03/01 20:01, 141F
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03/01 20:02, , 142F
登錄（符合）的行情交易 仍有理由要求折減價金
03/01 20:02, 142F
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03/01 20:04, , 143F
其實有些法官在相關專業知識不足，會依靠兩造律師提供過
03/01 20:04, 143F
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03/01 20:04, , 144F
去判例和法律作出判決
03/01 20:04, 144F
律師當時的說法是說我們還需要仲介幫忙做證，所以先不要撕破臉。 不過他現在已經建議我告了，我也準備告了。
推
03/02 20:09, , 145F
對方拿得出文件 就變成你要舉證當初受錯誤告知
03/02 20:09, 145F
文件就是合約書 清清楚楚的寫著交易標的物是臨既成巷道 但事實上主管機關判定是私設巷道 所以合約書上寫既成巷道 還不算錯誤告知嗎? ※ 編輯: SweetLee (114.40.90.235), 03/05/2017 18:01:21
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