[新聞] 張淑晶條款來了惡房東消保處鏟得了？

看板home-sale作者kage01 (嗯)時間7年前 (2016/10/07 10:59)推噓16(17推 1噓 19→)

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（請勿轉載非新聞網站之新聞，否則視為廣告處理，內文須包含新聞作者及日期）（如連結太長，請愛用https://goo.gl/縮網址）內文：張淑晶條款來了惡房東消保處鏟得了？【文/住展雜誌】行政院消保處為健全房屋租賃市場，修訂新法想一舉蕩平租屋市場亂象。但消保處此次修法是否完備？像「張淑晶」一般的惡房東會因此全面退散嗎？到底消保處修法會終結惡房東、還是新爭議的起點…… 張淑晶條款來了惡房東消保處鏟得了？消保處在五月間突然發布新聞稿，宣布已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，並在六月底公告，預計明年元月實施。事實上，從去年開始，消保處就數度邀集社會團體與專業人士召開座談會，會中討論修法方向與大致內容。據與會人士轉述，最近一次座談會結束後沒多久，消保處就倏然宣布通過審議，但座談會上大家原本建議消保處要「開放社會討論、爭取最大共識」後再來修法，沒想到一下子就闖關了。新法令速通過　房客爽房東痛雖然審議通過的消息令人愕然，但此次修法目的是為了健全租屋市場，與會人士仍樂觀其成。消保處快刀斬亂麻的作法，可能是避免夜長夢多；一旦開放社會討論，那可能吵個三、五年，各界沒結論後就胎死腹中，最後白忙一場。消保處雷厲風行修法獲得民意普遍支持，媒體更一面倒的推崇，但實際上卻沒這麼風光，壓力值反而直線往上衝。官員透露，在消息揭露當日和後續幾天，疑似來自全國各地包租公們的抗議電話，一通通不斷打進消保處，消保處電話線被打爆，職員個個接到手軟。只是這一切生米已煮成熟飯，包租公抗議歸抗議，其實也只能在電話中怒罵洩恨一番，終究無法改變結果。租屋市場糾紛頻傳，消保處藉由修法想杜絕惡房東。（示意圖）租屋市場糾紛頻傳，消保處藉由修法想杜絕惡房東。（示意圖）新租賃範本　必看五重點到底這次修法改動什麼，讓包租公為何如此憤恨不平？主要有兩大方向改動，第一是「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」大幅翻修，增列以下規定：一、為解決房東超收、不當苛扣及拒不返還押金爭議，明定房東所收之押金之數額最高「不得超過二個月房屋租金之總額」、押金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時返還。二、為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公爭議，明定房東應載明租賃期間「水、電費之單價」，並以「勾選」之方式明定相關費用之負擔方式。三、為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議，明定「房東負責修繕為原則」，但是損壞係因可歸責於房客之事由所造成時，房東即不負修繕義務。四、為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，本案設計有提前終止租約之選項、應提前通知之期間，「違約時之最高賠償金額不得超過一個月租金」。五、為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅及其他稅賦，明定定型化契約「不得約定房客不得申報租賃費用支出」、「不得約定房客不得遷入戶籍」、「不得約定應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔」之內容或文字。違反消保法　改善就沒事第二大方向，則是將範本入法。崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析，最大的差異，是過去「房屋租賃契約書範本」僅具參考性，不具法令拘束力，但消保處將範本納入《消保法》，具法律效力，雖不溯及既往，但未來違規者若不改善將會面臨罰則。呂秉怡直言，媒體過度渲染房東違反規定最高可罰五十萬，其實並不正確。若初次違反規定，官方會要求房東改善，若不改善才會罰三到十萬罰鍰；若官方第二度要求房東改善，房東在期限後仍不改善，才會處以五到五十萬罰鍰。消保處科員陳世元解釋，此次推行新法的主要目的是「健全租房市場，而非罰款」。初期消保處會以勸導代替處罰，輔導房東適應新法令，罰款只是不得已的手段，並非房東第一次違法就立刻開罰。永勝資產管理執行長徐明達則說，其實此次修訂的「應記載及不得記載事項」，民法早已存在既有規範，只是很多民眾不曉得。例如房東若在契約裡載明房客不准報稅、不准申請租金補助，實際上是無效的約束，因為私訂契約不能逾越國家法令。不過這次修法將重要規範突顯，能讓民眾對租賃權利有更多的認識，也算是好事一樁。崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，官方稽查能力與地方政府能否配合，攸關新法成敗。崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，官方稽查能力與地方政府能否配合，攸關新法成敗。消保法效力　只能管企業？消保處展現魄力，大刀闊斧翻修「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」並將其入法化，但後續卻衍生出二大疑慮；若這二大疑慮無法克服，那麼「惡房東退散」恐淪於口號！第一個疑慮，消保處將「房屋租賃契約書範本」納入《消保法》中，但《消保法》是規範「企業經營者」對「消費者」，並非規範「個人」對「消費者」。徐明達解釋，如果是企業經營者類型的房東，像壽險、金控、或是房屋租賃管理公司，他們把房子出租，就會受到《消保法》規範。但如果是個體戶的包租公，就成為管理上的漏網之魚。以實務來看，企業經營者房屋出租量大，通常是簽立定型化契約，契約幾乎沒什麼問題，幾乎沒有惡房東的情況。惡房東的糾紛多源自於一般個人房東，如果個人房東在《消保法》管轄之外，那還是難以徹底解決租屋亂象。定型化契約　個人不適用？第二個疑慮，與前者有些雷同。「定型化契約」是指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約」之用，個人房東不會受到定型化契約管理。也就是說，如果新法上路實施後，若個人房東不必和房客簽立定型化契約，則無法阻止惡房東「張淑晶」事件再度重演。去年消保處有意修法時，就有學者與法律專家提出上述兩大疑慮。如果修法只能規管企業經營者，而管不到糾紛最多的個人房東，那麼修法就失去意義。所謂兵來將擋、水來土淹，消保處深知其中道理，於是見招拆招。據本刊暸解，消保處在今年五月三十日，向各縣市政府地政局發了一個解釋函，解釋上述兩大疑慮。五月三十日所發的解釋函，援引了民國八十五年十月二十一日所發布的解釋函，指「消保法所稱之企業經營者，解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人；其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之。」這封解釋函的意思，就是「個人」屬於企業經營者的一種，也必須受到《消保法》規範。徐明達認為，消保處將個人擴大解釋為企業經營者，以適用新法，雖然立意良善，亦能更完備的保障租客權益，但還是要注意官方解釋與一般民眾認知間存在極大落差，這部份若沒好好處理，以後爭議就會更多。永勝資產管理執行長徐明達評估，法官不見得會採取解釋函觀點，消保處要有因應措施。永勝資產管理執行長徐明達評估，法官不見得會採取解釋函觀點，消保處要有因應措施。若納入規範　房東難逃稅另外，針對外界質疑「定型化契約」效力不及個人，只能規範企業經營者的部份，解釋函進一步說明：「就出租人端而言，不論其為公司、團體或個人，亦不論出租戶數，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，得以『房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項』加以規範。」上段話的重點，就是說個人房東出租房子，也應適用定型化契約。但這又產生另一個問題，解釋函中所謂「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」文字規範太過籠統，到底怎樣才算「反覆出租」、「偶一為之」？什麼又叫「以出租為業」？「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話相當重要，如果個人房東符合這個狀況，以後簽定租屋契約就必須用定型化契約，也就代表要乖乖繳稅，沒辦法再逃漏稅。一位不具名的檢察官表示，「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話並不是精確的法律用語，解釋空間可以很寬鬆、也可以很狹隘。舉例來說，若甲房東名下有一間家庭式房子，共有四間房間，若四間房間在同年內不同時間點租給四個房客、簽立四份租約，就符合「反覆實施出租行為」。然而，如果四間房間在同一時間點、與四位房客合簽同一份契約，租期約定一年、甚至二年或三年，這樣較偏向「偶一為之」，似乎能避開定型化契約規範。訂出新標準　卻也沒標準？檢察官進一步表示，這項規定中的「並以出租為業者」，這句話可能會出現另一個漏洞。由於是用「並」字，而不是用「或」，所以要符合前述「反覆實施出租行為，非屬偶一為之」，又要符合「以出租為業者」，才適用定型化契約。此外，「以出租為業」用語也很含糊，這個「業」字是主要職業？還是副業也算？或者通通都算？如果解釋為主要職業，那麼房東只要有正當職業，並藉口出租房屋行為只是副業，是否就能規避新法的約束？而不同的裁決單位，因法理見解不同，就會產生歧異答案。消保處科員陳世元說，這份解釋函用語沒那麼精準，主要是考量到裁決時，能賦予裁決單位更大的裁量空間，可以視個案作認定。由於個案狀況都不一樣，如果未來租客或房東有疑慮，可向各縣市地政局、或消保官詢問。徐明達建議，消保處只是發出解釋函，並非解釋令，解釋函內的主張在法律上有很大的解釋空間與認知差異，假如房東不服提出訴訟，法官不一定會採用消保處解釋函觀點。若房東勝訴，則解釋函效力會受到挑戰，消保處宜準備好因應方案。陳世元回應，法官保有裁量空間，不一定會採用消保處主張。但是，從近年許多判決來看，法官採用解釋函主張的例子越來越多，消保處有信心在法律上站得住腳，也有決心維護租客、房東兩造權益。消保處解釋函說明，個人也可視為企業經營者，應受消保法與定型化契約規範。消保處解釋函說明，個人也可視為企業經營者，應受消保法與定型化契約規範。打惡房東　關鍵為何雖然「房屋租賃契約」已經公告，但呂秉怡點出一個核心問題：「官方是否有足夠能力稽查、地方政府會不會全力配合，是新法能不能成功的關鍵。」假如地方主管機關怠惰、或者官方稽查不力，那房東依然故我，恐成為新法推行的絆腳石。陳世元也坦承官方人力確有不足，但會盡力且確實稽查。首先，消保處已邀集民間租賃公司、印刷大廠等業者來開會，業者都允諾會配合新法。未來房東到書局買到的契約範本，應會是合乎新法令規範。其次，消保處將選定學校、辦公商圈等房屋租賃活絡的區域，來作重點式稽查，再由點、線、面一步步拓展，確保新法順利推行。徐明達則說，推行新法需要時間發酵，一開始書局仍有舊式範本庫存，會等到舊範本賣完才會進新範本。再者，如果遵照新法，房東就非得繳稅不可，所以一定會有不少房東「皮皮的」，等到被房客檢舉再說。甚至不排除會出現職業房東被「罰不怕」的狀況，因為罰款可能比繳的稅還少。所以新法要推展到全國各地，還有一段路要努力！連結： https://goo.gl/RYxD9y 其他：現在新法的方向不利房東以後買房出租成本提高房客可申報可入籍房東負責修繕為原則包租公們是會聯合怒漲房租還是乾脆不租了? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.90.187 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1475809193.A.78D.html ※ 編輯: kage01 (111.243.90.187), 10/07/2016 11:00:38

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