[新聞] 繼承爸媽遺產，竟是台灣房價崩跌的第二刀？

看板home-sale作者 (<(￣︶￣)>)時間8年前 (2016/05/28 20:46), 編輯推噓35(38推 3噓 87→)
留言128則, 31人參與, 最新討論串1/1
內文： 繼承爸媽遺產，竟是台灣房價崩跌的第二刀？ 財富大數聚 撰文者台科大數據研究中心 撰文者：Dr. J 2016.05.26 瀏覽數：3362 房價 崩跌 http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/61fd3b6cd0cb418cbec8fb0c2fb2c247.jpg
圖片來源：dreamstime 頭重腳輕的人口結構：老人化、少子化。台灣即將預見的兩大主要衝擊，也是社會普遍認 知的未來重大困境。 在學校上課時，為了讓學生更了解問題的核心，最常問學生一個簡單的問題：台灣的死亡 率是上升還是下降？ 通常學生會直覺地回答：「下降。」 按常理推斷，下降這個答案似乎很合理，符合皮凱提在《二十一世紀資本論》中的論述： 法國的死亡率是不斷下跌（註一）。學生的答案似乎也沒有什麼錯誤；但是，當我把國內 的粗死亡率與死亡人數拉出來看，卻發現完全不是這麼一回事： http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/d5e99bebe76a4444800229b0e3139d30.png
（註一：皮凱提，二十一世紀資本論，第384-385頁。） 死亡率居然會上升，而不是想像中的下降？ 原因在於醫療進步，我國民眾壽命延長，且因少子化的緣故，形成頭重腳輕的人口結構。 可預見的未來，老人佔比愈來愈重，但因老人的死亡率較高，所以整體的死亡率不斷飆高 。 皮凱提在《二十一世紀資本論》中提到一段話：「在某個新生世代規模打對折的國家（每 對配偶只生一個小孩），死亡率乃至財產繼承流量都會提升到史無繼承的水準。」總出生 率是1%的國家不多，我國正是其中之一。 皮凱提為何要談論這一段話呢？ 主要是在講「繼承流量」的概念，作為討論貧富不均的一個環節；換言之，依據皮凱提的 說法，我國未來的繼承流量會提升到史無前例的水準，而這一個現象也將造成社會貧富不 均的狀況（註二）。 除了貧富不均外，財富繼承增加，代表不動產價格也會隨之崩跌。 （註二：皮凱提，二十一世紀資本論，第382頁。） 少數人等著領取大筆遺產！ 近幾年來，有一些知名企業家紛紛離開人間，像是王永慶（民國6-97年）、張榮發（民國 16-105年）、高清愿（民國18-105年）等知名人士辭世，其中王永慶、張榮發先生的下一 代上演遺產爭奪戰的戲碼，讓人不勝唏噓。 目前我國男女的平均壽命是80歲，讓我們這樣子想像，大約25年次上下出生的長輩，在 105年前後的幾年將回歸樂土，繼承問題於焉發生。 25年次出生的長輩有多少人呢？ 因為當時正值戰亂，即便出生下來，存活的機率也不高，從可以找到的數據來看，37年的 出生人口約計26萬，所以25年次的出生人口不多。但有一個數字影響很大，38年撤遷來台 ，據稱有200萬軍民撤遷台灣，這一批來台人士有多少萬人是20年次左右出生，尚難有較 為精確的數字。只是無論是有多少人，因為戰亂背景，推估名下財產不多，所以「繼承流 量」並不大（註三）。 從下圖可以發現，從37年之後，出生人口快速上升，到了44年，已經突破了40萬人。民國 44年至54年，是出生人口的第一高峰，接著稍有下滑，稍微降到30幾萬（都在35萬以上） ，在民國65年至71年第二次重新回到40萬以上，是第二個高峰。然後就陸續下滑，到目前 只剩下20萬人口上下。 民國25至54年的30年，因為出生人口快速上升，經過了80年，也代表從現在開始起算的30 年，死亡人口應該會逐年上升。加上生育率會隨著經濟成長而逐年下降，具有下列三種特 徵： （1） 死亡人口逐年增加 （2） 死亡時，被繼承財產應該也是成長 （3） 繼承人數卻是愈來愈少 舉個例子比較好了解：假設有100個人，民國25年生，在105年死亡，留有35間房子，生了 200位子女，平均每人分到0.17間房子；到了民國45年，假設有200人，在125年死亡，留 有100間房子，生了240人，平均每人分到0.42間房子。 http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/83b1140259014c78baa829431f4de32c.png
（註三：早年農業時代，所生子女眾多，平均下來，每一名子女繼承的財產數量應該不高 。） 所以20年後的繼承流量，有可能高達3倍，而每人繼承的單位量，則大約是2.5倍（註四） 。如同皮凱提所言：「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色，足堪比擬它在 過去的地位。」（註五） （註四：此一部分並沒有明確的數據，請讀者當作舉例參考之用。） （註五：皮凱提，二十一世紀資本論，第373頁。） 繼承贈與的數量大增！ 如果你繼承了一間房子，而且在你上班附近，這時候會不會影響你購屋的欲望呢？很多老 一輩的人，早就替下一代想好了，胼手胝足一輩子，買了好幾間房子，只是要留給下一代 。姑且不論下一代會不會太安逸的問題，至少在某種程度上因為繼承而影響購買不動產的 意願，應該是可能存在。 為了探究繼承的影響，從內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資 料，目前資料只有從98年第1季至104年第3季（註六）。先來看一下104年第1季至第3季的 數字，「住宅移轉總筆數（筆）」為181,955筆，其結構如下： http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/fef58e18fd1344a3a11c037f8beb7748.png
（註六：因為104年少了第4季，而第4季因為稅制的改變，數字上會有大幅度地變動，故 本文討論資料的範圍僅至103年。） 上圖中，可以發現104年第1季至第3季中，贈與以及繼承的比率合計高達22.86%，不可謂 不高。接著來看看98年至103年整年度的數字，了解各個主要項目的趨勢，如下列表： http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/3270068153744427804f497e9ff8b835.png
單從數字上來看，第一次登記與買賣的總數大幅度減少，而贈與及繼承的數字則提高不少 ，比率更是快要達到20%。如果以圖表來呈現應該會更清楚，下圖會發現第一次登記與買 賣總計數量在降低，而且所佔比率也有下滑趨勢： http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/c67b4493cad8451ba8285fb05c490ab1.png
反之，贈與及繼承之數量與比率則呈現上揚之趨勢，如下圖。之所以將贈與及繼承一同計 算，主要是因為在探討「繼承流量」的時候，財富從上一代移轉到下一代，除了繼承之外 ，還有贈與。如同皮凱提書中所述「透過贈與移轉資本，幾乎跟透過繼承移轉資本一樣重 要。」（註七） http://iwealth.bwnet.com.tw/2016/05/3c0ff05a4419469abae6e2a150316c1c.png
（註七：皮凱提，二十一世紀資本論，第387頁。） 結論：不動產價格少1/3應該是剛剛好！ 搭配上一篇文章《不動產只漲不跌嗎？》，兩篇文章的論點，均是以「供需法則」為核心 ，前者從27至41歲初次購屋人口切入，後者則是從繼承量將逐年升高，需求將會大幅度減 少。 當然，房價的因素很多，既然談到供需，未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或 是都市更新，提高需求量，但台灣真的有吸引力嗎？民進黨政府上台，真的願意讓陸資肆 無忌憚地炒房炒地嗎？ 其次，還有一個潛在的房價影響因素，如果經濟不景氣、房地產下跌，政府可能會採行貨 幣寬鬆政策，像是這幾年來世界各國採用的印鈔票，美國、歐盟、日本不斷地量化寬鬆， 搞得世界金融大亂，「負利率」的怪異現象都快變成常態了。 我國經濟體的規模很小，如果印了鈔票，雖然表面上可以讓資產價格再次上揚，但別忘了 鄰近國家的日本，首相安倍晉三大幅度印鈔讓貨幣貶值，美元兌換日幣從大約70一路狂瀉 到125；股票雖然暴漲到20,000點，資產價格也稍有起色，似乎經濟回春了，但我擔心恐 怕不是回春，而是迴光返照。 最近，日幣又回到了105左右，是否會繼續往上升值，攸關安倍晉三財政政策是否失敗， 大家都很引頸期待啊！我國與日本很相似，都是嚴重老化的國家，不應該採取這麼激進的 政策，如同在老人身上打安非他命，突然有精神，但藥效過了，可能離開人世的速度更快 。 綜上，單純從供需法則上來看，不動產之價格在未來的數十年都難有起色，創造需求、貨 幣政策是未來不動產價格的其他重要因素，這些不確定的因素是否會出現，只能等著時間 慢慢驗證。 連結： http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000062620 其他：心得必須在這 並超過二十字 否則視為無效新聞 各種跡象一再地顯示 但有人卻刻意視而不見 這就是裝睡的人叫不醒... 而近年成交量低迷 很可能就是長輩們已經先置產起來 再轉移過繼承給現在的成家子女 也就不用再煩惱買房 自然也降低了因婚生需要購置房產的"剛性需求" 而有遠見的高手大概幾年前就已經看到 早就獲利了結出脫了 剩下套滿手的還在版上 跟空空及看熱鬧的爭論、推酸文 不如好好想想該怎麼跑贏其他投資客吧！ 看看幾個最知名、以前常出沒在板上的投資客 近來已經不常出現了 講白點 人家就是跑在你前面啦 與其浪費時間在板上 早就開始布局跟處理自己的物件了 留下你們再幫晚來的投資客洗腦 好拖延他們處理的時間 自己的部分才能先解決 好好想想吧!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.181.111.247 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1464439616.A.623.html
推
05/28 20:53, , 1F
覺醒青年：還要等多久啦，我不要當查爾斯王子！
05/28 20:53, 1F
推
05/28 20:55, , 2F
繼承店面才有價值 繼承老公寓是誰要住?
05/28 20:55, 2F
→
05/28 20:55, , 3F
何況雙北以外 繼承的老房子幾乎沒人想住...
05/28 20:55, 3F
→
05/28 20:56, , 4F
我嘉義老家三十幾年的老透天 就算繼承了 也不會想繼續住阿
05/28 20:56, 4F
推
05/28 21:00, , 5F
多多表示 : 結論 房價繼續漲 我要找老鼠脫手
05/28 21:00, 5F
推
05/28 21:00, , 6F
給低收入戶住啊
05/28 21:00, 6F
推
05/28 21:13, , 7F
台北市老公寓，隨便都一千多萬，一堆人想繼承.不住就賣啊~
05/28 21:13, 7F
推
05/28 21:14, , 8F
那就繼承好了 何必整天肖想台北的房
05/28 21:14, 8F
推
05/28 21:16, , 9F
以前的家庭 如果有能力的話 會想給小孩一人一間房子
05/28 21:16, 9F
→
05/28 21:18, , 10F
不過都是買在住家附近的範圍
05/28 21:18, 10F
→
05/28 21:18, , 11F
台北的買台北 高雄的買高雄
05/28 21:18, 11F
→
05/28 21:19, , 12F
如果只是想要有的住就好 台北以外本來就不是問題
05/28 21:19, 12F
推
05/28 21:22, , 13F
可是即使是台北 下一代有能力的也不想住老公寓
05/28 21:22, 13F
→
05/28 21:23, , 14F
結果是下一代去買大樓住 老公寓繼續租給中南部來工作
05/28 21:23, 14F
→
05/28 21:23, , 15F
的人
05/28 21:23, 15F
推
05/28 21:27, , 16F
老人家覺得房子是資產 以前500萬時不賣 漲到2000萬時
05/28 21:27, 16F
→
05/28 21:27, , 17F
不賣 再跌回1500萬又何必賣
05/28 21:27, 17F
→
05/28 21:30, , 18F
講這些話的學者買不起台北市，有錢人不懂這些，買房致富
05/28 21:30, 18F
→
05/28 21:31, , 19F
魯酸不要高潮，買台北晉升貴族階級才是王道
05/28 21:31, 19F
推
05/28 21:32, , 20F
其實有些台北人也覺得人不用這麼多 可是你不讓人家來
05/28 21:32, 20F
→
05/28 21:32, , 21F
可是會暴動的
05/28 21:32, 21F
推
05/28 21:36, , 22F
現在多的是那種一唸個大學或工個作，父母就幫買房的...
05/28 21:36, 22F
→
05/28 21:37, , 23F
父母還沒有過世，小孩就有房子了....
05/28 21:37, 23F
→
05/28 21:37, , 24F
工作8個月就買千萬房，3個月買兩間共2500萬
05/28 21:37, 24F
推
05/28 21:38, , 25F
如果這樣是通案的話 就沒人會抱怨買不起房了
05/28 21:38, 25F
→
05/28 21:39, , 26F
老人家不賣 子女繼承嫌出租麻煩就拿來賣啦
05/28 21:39, 26F
→
05/28 21:39, , 27F
我也認識還在準備司法國考 老爸先買一間2000萬的房勉
05/28 21:39, 27F
→
05/28 21:39, , 28F
勵她考試辛苦的
05/28 21:39, 28F
→
05/28 21:40, , 29F
人家老爸是老闆 我的老爸是工人 要自立自強才行
05/28 21:40, 29F
→
05/28 21:42, , 30F
我同學就是 唸大學家裡買房給住 整個就是賺翻了XD
05/28 21:42, 30F
推
05/28 22:03, , 31F
崩跌了? 哪時通知一下
05/28 22:03, 31F
推
05/28 22:28, , 32F
這篇作者故意把繼承跟贈與數字混在一起看，如果拆開來看，
05/28 22:28, 32F
→
05/28 22:28, , 33F
結果大不同
05/28 22:28, 33F
推
05/28 22:45, , 34F
嗚嗚 我爹不是李嘉誠
05/28 22:45, 34F
噓
05/28 22:59, , 35F
這只是擴大貧富差距而已 我在台北市繼承一間 也住裡面
05/28 22:59, 35F
→
05/28 23:00, , 36F
我就是比打工仔少付一筆租金 繼承可沒資金壓力 沒資金壓
05/28 23:00, 36F
→
05/28 23:01, , 37F
力就不會低賣 多的還可以出租
05/28 23:01, 37F
→
05/28 23:02, , 38F
租金這麼低 差個租金支出收入 其實不多 賣了差距才會大
05/28 23:02, 38F
→
05/28 23:04, , 39F
但反觀人口外移嚴重的都市 房子崩跌是有可能的
05/28 23:04, 39F
還有 49 則推文
推
05/28 23:51, , 89F
以投報率來說 現在的臺北確實要打五折才值得買
05/28 23:51, 89F
→
05/28 23:51, , 90F
不過那不代表將來就可以用這個價錢買到
05/28 23:51, 90F
→
05/28 23:52, , 91F
自己有房住的人 要再多買當然可以等價錢滿意再買 不
05/28 23:52, 91F
→
05/28 23:52, , 92F
到設定的價錢不買
05/28 23:52, 92F
推
05/29 00:21, , 93F
30幾年繼承老公寓沒人住,30幾年老公寓卻一堆等著賣？
05/29 00:21, 93F
→
05/29 00:22, , 94F
二樓你來解釋一下好嗎？
05/29 00:22, 94F
推
05/29 01:08, , 95F
就年輕時大城市租屋，年老時回去住繼承得來的房子。有能力
05/29 01:08, 95F
→
05/29 01:08, , 96F
買房.想買房而去努力當然好，但真的不想買也沒關係呀~
05/29 01:08, 96F
推
05/29 01:12, , 97F
要驗證這理論應該是租屋需求同步下降
05/29 01:12, 97F
推
05/29 01:12, , 98F
然後我之前老闆(年輕富二代)在2015年初把3000多萬的房子
05/29 01:12, 98F
→
05/29 01:12, , 99F
賣掉了，因為老闆圈在傳之後房市要不好了，改租房子在內
05/29 01:12, 99F
→
05/29 01:12, , 100F
湖，算是幫原po加一個實際案例。
05/29 01:12, 100F
→
05/29 01:55, , 101F
既然是富二代.為啥要賣自住的房子去租屋?沒有其他房產
05/29 01:55, 101F
推
05/29 08:49, , 102F
繼續買
05/29 08:49, 102F
→
05/29 09:07, , 103F
富二代都租新房阿 舊房賣掉會出租...很難懂嗎??
05/29 09:07, 103F
推
05/29 09:22, , 104F
有錢根本不怕買不到房子
05/29 09:22, 104F
→
05/29 09:22, , 105F
也沒必要抱著房子不放
05/29 09:22, 105F
噓
05/29 11:06, , 106F
廢話超多...邏輯就是"繼承父母房子,所以不用買"
05/29 11:06, 106F
→
05/29 12:44, , 107F
贈與和繼承要分開看，前者其實很多是
05/29 12:44, 107F
→
05/29 12:44, , 108F
老一輩愛買房存房，是為晚輩提早囤房。
05/29 12:44, 108F
→
05/29 12:46, , 109F
我年輕時唯一一次被房東結束合約，就是
05/29 12:46, 109F
→
05/29 12:46, , 110F
房東年輕買的房，出租爽賺多年後，要贈
05/29 12:46, 110F
→
05/29 12:46, , 111F
給兒子當結婚禮物。
05/29 12:46, 111F
→
05/29 12:49, , 112F
真正經歷死亡繼承的是4年級那一代老人。
05/29 12:49, 112F
→
05/29 12:50, , 113F
他們已經退休，而更老的80～90歲父母正邁入死亡
05/29 12:50, 113F
→
05/29 12:51, , 114F
但由於那一代生太多，其實分不了什麼。
05/29 12:51, 114F
→
05/29 12:51, , 115F
等我們這一代要繼承，大約是20年後……
05/29 12:51, 115F
→
05/29 12:53, , 116F
然後換下代9年級期待你我（6～7年級老人）死後遺產…
05/29 12:53, 116F
推
05/29 13:20, , 117F
運氣好繼承到會都更的房子 就可以翻身了
05/29 13:20, 117F
→
05/29 16:29, , 118F
印鈔票不是房子更漲嗎？
05/29 16:29, 118F
推
05/30 03:58, , 119F
老頭子死了 拿遺產我可以養4個老婆
05/30 03:58, 119F
推
06/01 07:55, , 120F
可是我爸媽什麼都不會留給我 哭哭
06/01 07:55, 120F
噓
06/14 15:06, , 121F
試問全台灣有幾個父母是持有的房產數量多過子女的?
06/14 15:06, 121F
→
06/14 15:06, , 122F
另外,這麼好賺的話,政府會不會動腦筋來搞你的遺產稅?
06/14 15:06, 122F
→
06/14 15:06, , 123F
然後如果真的受益人這麼多,那邏輯上,會支持高房價的人,
06/14 15:06, 123F
→
06/14 15:07, , 124F
應該會更多才對;版上鄉民自己想想,如果你老爸留五間房
06/14 15:07, 124F
→
06/14 15:07, , 125F
給你,你會站在支持政府趕快開放對岸或世界各國投資客來
06/14 15:07, 125F
→
06/14 15:08, , 126F
把房價炒到天價,還是很佛心的跟著魯蛇族在旁邊高喊居住
06/14 15:08, 126F
→
06/14 15:08, , 127F
正義? 不要自己騙自己了
06/14 15:08, 127F
→
06/14 15:10, , 128F
還有,全台有幾個父母精準到把房子買在子女辦公室旁邊?
06/14 15:10, 128F
‣ 更多 fytnship 的文章
文章代碼(AID): #1NIPD0OZ (home-sale)