Re: [請益] 請問有人成功買過法拍屋嗎？
小弟也是最近剛買法拍屋
心得與您分享
<可以買本第一次法拍就上手這類的書來看>
我雖然有買，但最後每一個環節還是都現場問
只是有時候有看有安心而已...XD
※ 引述《jadishcat (菜喵)》之銘言：
: 我真的是大外行，
: 最近看到好幾間房子拋出法拍訊息，和家人討論的結果，
: 他們認為:
: 1.不能看屋況，後果自負。
: 2.遇到不願意搬走的原屋主，故意損毀房子(聽過故意灌水泥的)。
前兩點很簡單
一開始就直接抓好全部翻新的工程款
不管他怎麼弄~最後頂多就全部重做啦！
: 3.法拍是不吉利的事。感覺房子對住進去的人帶來不好的運勢。
: 但是法拍屋的價格又低於市價，讓人躍躍欲試。想請問版上有人順利買過法拍屋嗎？我可
: 以找誰諮詢呢？
低於市價？
其實不太一定
法拍常給人低於行情的迷思
依我拍的經驗
常常第一拍超過行情
第二拍差不多行情...有時候還是會略高於行情
第三拍略低於行情
如果有機會低於行情買到，當然是最好
但常常令人難以理解的是
有時候第三拍，最後還會拍到超過第二拍的底價
也就是好不容易底價低於行情
還是會有個神ㄆㄢˊ人ㄗ˙出了個神奇的高價買走
還履見不鮮
所以在此前我標了七八次，都沒中...
因為就是遇到這麼多盤子亂出一通
甚至拍到懷疑是不是我眼光有問題，難道是我把寶物當糞土？
最後好不容易標了一個很少人碰的優先承買權，才不小心標到
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這過程很多~有機會另開詳述
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其實我想表達的是
法拍要便宜，還真的不太容易
不點交的新手不建議碰
點交的又一堆人搶
而如果只拍到便宜一點點~
但所承擔之風險卻大於得到之利益
其實還是不划算的
法拍資訊都是公開透明
放在網路上都好長一段時間
有很多時間給很多人去慢慢評估，慢慢想
或是給代標公司去操作買方拉高價格等等....
都有可能因為太多人搶，造成你不容易買到便宜
為什麼？
你以為你自己認知的行情一坪30，別人也會一樣的認知嗎？
有些人搞不好就覺得32才是行情
所以他可以出的價硬生生多你一坪兩萬
這要怎麼搶？
不如培養好仲介
如果有好價格
他第一手報給你
在別人還來不及知道訊息之前
就把他成交掉
這才容易找到真正的便宜！
因此法拍我都用一種抽股票的概念
挑好物件，決定好價格
就給他出個底價+一點點
拍到就當作抽到股票，賺了
拍不到也沒關係，至少不會當盤子
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另外
給沒拍過的建議
就是直接多跑幾趟法院
有問題就直接問法院人員
標單要怎麼寫阿~
銀行保證金要怎麼開阿~
如果請代理人要帶什麼，如何授權等等
其實不困難，法院的人也會熱心指導
我標了好幾次
最後發現常常來標的
都是同樣幾個人
(代標公司居多)
後來也跟代標公司變成朋友
有問題也可以問他們
程序上的問題
他們也會樂意說明的
而一些眉眉角角，有時候聊得來也會說
但一樣...參考用...不見得全盤採納
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還有
即使是點交的案子
有時候產權的取得還是會拖很久
除了法院的作業程序本來就慢外
(就一群樹懶嘛...)
還有點交不見得一次交得過
正常有點交的案子
也有過點交三四次的
每一次都要透過法院，一次一個月，三四次又過三四個月了
如果要快
就要學著去和原住戶談判
正常來講點交案子比較不會有海蟑螂
或是說比較好解決
但原住戶有時候沒錢搬家
還是會有開口討錢的時候
我拍到這個
他也是一開口就要十萬
我跟他說這有點交，我沒必要給你
他也只回，我不懂什麼點交不點交，反正不給我就沒錢搬
沒錢搬就繼續住這樣
後來還是花錢消災，只是最後殺到兩萬五就是
總之我覺得法拍很好玩啦
而且新手只要用心研究，不難上手
但能不能買到便宜是運氣
當作多一個找房子的管道還可以囉~
想到什麼就打什麼
有點亂七八糟~
純粹心得分享
如果要找便宜案子
真的還是多請仲介喝飲料聊天比較實在！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.121.39
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1460385660.A.9F7.html
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價格有差
風險可以控制
想買就去標阿~!
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不管空頭多頭
這種狀況都很常發生喔
我前陣子去標的社區兩房
底標35，最後得標近43
...
...
一個月後同條件兩房賣40，透過仲介成交
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自由市場就是這樣子
只要找對人
一個願打一個願挨
什麼樣的價格都有可能發生
買一般屋會不會比法拍便宜?
以我的人脈來看
一般屋真的比法拍便宜
而且還能看裡面能跟屋主殺價凹東西押交屋條件
法拍可沒有辦法...
還有你講的~法拍價格高，這樣屋主都給法拍賣就好了
你知道房子一法拍，等於你信用破產嗎？
除非你未來不打算再跟銀行往來
不然你只是冒更大的風險
去賭一個還不一定會發生的價格
(並且還有可能更低...你也沒得含扣)
你給仲介賣，價錢不到你大不了可以說拎北不賣
給法院賣可以嗎？
房屋買賣千變萬化
不是像股票今天他80點，你就有辦法幾分鐘內用80點就賣掉的
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對
因為熟識的社區
你更容易掌握屋況
也比較容易掌握行情
這樣風險相對就小了很多
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灌水泥這方面
我相信工程有辦法解決
大部分來講，只要花錢，就沒有工程無法解決的問題
問題在於你有多少錢花而已...
而我個人喜歡治本
不喜歡治標
所以我也不會讓這種事情發生
因此我會寧願拿點錢
給現住的住客
不管最後他能拿到多少
只要讓他知道
如果你不惡搞房子
點交當天錢一定會到你手上
這樣大部分人，有錢拿，也就不會想旁想旁
其實問題都不難
只是要花點心思談判而已~
※ 編輯: HSTim (59.125.121.39), 04/12/2016 09:16:08
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沒什麼撇步阿
屋主就是還住裡面，才需要跟他溝通阿~
所以不會有找不到的問題
他如果不住裡面...直接開鎖進去換鎖就好了阿...
遇到人也很簡單
就拿出誠意跟他溝通而已
反正就是與人為善
大家一定都是有難處，才會落到被法拍的窘境
我們不落井下石 (硬趕)
反而雪中送炭 (給錢)
應該都是講得通的啦~~
但一樣米養百樣人
如果今天遇到發神經的三寶
那誰來都一樣囉
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※ 編輯: HSTim (59.125.121.39), 04/12/2016 15:32:25
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