Re: [請益] 關於抵押權設定金額與成交價

看板home-sale作者 (夜裡的貴公子)時間8年前 (2016/04/09 09:03), 8年前編輯推噓5(5推 0噓 31→)
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※ 引述《CyberFret ( )》之銘言： : 我在該網址看到下面這一段話, 不太了解它的意思 : http://goo.gl/8wGRGg : 若註有抵押設定，須於契約簽定時，尾款加上賣方增值稅的全額應大於賣方的抵押設定款 : ，較能保障權利。 : 我的解讀是這樣: : 1. 假設賣方的抵押設定款是1000萬, 所以交易價格必須大於1000萬, : 比如說1200萬, 這樣對賣方來說, 不但可以把銀行貸款還清, 還 : 可以補貼增值稅的支出. : 2. 按1, 句中的"保障權利"應該是保障賣方的權利 : 請問我的認知有錯誤嗎? 謝謝 應該剛好相反 是為了保護買方 一般抵押設定大多是最高限額抵押權 不見得借到滿 好處至少知道這個抵押權的上限 原文的本意是說 不要賣方繳完增值稅後 剩下的尾款還不夠償還借款 錢都給了結果不能塗銷設定 那就糗了(過戶與否都很尷尬) 若前面款項還沒動用(比如在履保) 還可以拿來繳 若以讓賣方動用且已花光 那案件就會卡住 要在買賣價金以外再找錢來補 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.147.5.75 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1460163807.A.1A2.html ※ 編輯: zeroize (27.147.5.75), 04/09/2016 09:07:35
推
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如果賣方明明可以塗銷, 卻故意不塗銷, 硬是把房子過戶
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給買方, 有這種事嗎? 還是說, 有規定要先把他項權利
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全部塗銷之後, 才能過戶給下一任屋主
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?
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除非有限制登記 否則過戶不須先塗銷設定 比如買賣雙方都
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跟銀行貸款 這時就會有一小段期間是買賣雙方的設定都在
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只是接著買方銀行撥款去還賣方的借款 之後再塗銷買方設定
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且抵押權上限最多只貸8成，商業用只貸7成
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原則上正常買賣是能塗銷就先塗銷再過戶 若不能先塗也要確
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定過戶後能隨即塗銷 但實務上有些案件不一定會這樣做
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推
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實務上是"先塗銷再過戶"占多數嗎?
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可是我們好像都是先過戶耶
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賣屋應該很少有人會自己再拿個幾百萬來先塗銷吧
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有那個錢應該可以不用賣房子了
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應該是過戶完新增一個第二順位抵押權
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然後二順位銀行會把貸款出來的錢去還一順位前屋主的設定
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再說，如果沒先過戶，不就等於房子還是屋主的
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可是你自己去幫屋主把他的貸款全部還清嗎?
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問題是在600萬的價格去買間還剩七百萬貸款的房子上吧
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案件接多了就會遇到各種可能性，有些案件照正常程序反而
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會卡住，所以代書會設計一些機制保護交易安全，特別是"
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投資件"，當然理論跟實務經驗都要夠，不然還是可能出包
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推
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可能我還很菜啦哈哈~
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想請教樓上Z大，可以舉例像是哪種機制呢?
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沒遇過所以有點好奇，沒過戶先清償的話要怎麼保障買方
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工具不外乎本票，抵押權讓與，買方設定二順位，信託，連
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件送，證件先扣，公證契約等等交互運用，當賣方有私人錢
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莊二三胎又被預告登記時，常要買方先出錢來清償，不然幹
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嘛便宜賣你，乾脆放給他爆就好，投資多少有風險，有的客
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戶又怕麻煩又想省代書費，那就看人品(換代書作自己的風險
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控管，若出包客戶自負其責)。
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推
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塗銷都在過戶後，借新銀行(新屋主)還舊銀行(舊屋主)，
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然後舊銀行會核發塗銷證明給舊屋主共同委託的代書，
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所以為何要找專業的第三人。而且在簽約時也會跟原銀
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行確認還款金額總數
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所有保障的部分，簽約時都會註記。
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