[閒聊] 應該如何出價? (二)

看板home-sale作者LionsWang (獅子王)時間8年前 (2016/03/06 13:10)推噓32(32推 0噓 39→)

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今天這篇要談的是 - 房地產標的物價值自從發完上一篇，我就非常期待這一篇我自認為... 在生活中、各大討論區的"買方"容易對"屋主"、"房仲"產生誤會就是因為對標的物價值認知的落差所早成的! 希望看完這篇，買方、賣方、房仲可以減少彼此之間的很多衝突我知道一定還會有人砲這篇，不過我也盡力了麻煩不要在我的推文中吵架就好，謝謝! 屋主 : 為了讓自己的物件盡可能地賣到好價錢，一定會做足功課，用一堆"好或不好"的理由支撐他想賣的價錢來出售房子買方 : 為了讓自己盡可能便宜地買到物件一定會做足功課，用一堆"好或不好"的理由去貶值他想買的房子房仲 : 為了讓買賣雙方盡可能地成交物件一定會在屋主想賣的價錢上，用一堆"自認為"合理的理由去計算房子的價值為什麼說"自認為"? 因為買方幾乎不可能認定你的理由! 不然買方就先輸一半，怎麼殺價? 再來，如果房子一直賣不掉為了成交，房仲只好回過頭去議屋主的價可能有人會說，為什麼是先拿來賣，賣不掉才來議? 因為房仲幾乎都知道如何計算能夠增加標的物價值所以除非真的開的太誇張，不然"換個方式"計算，都不至於太誇張 For example 曾經在高雄某條大路上，一棟透天店面屋主在591開價兩億多自售我很好奇地打電話過去詢問屋主開價兩億的原因? 屋主跟我說因為這棟房子(三樓半)比對面的那排建築物(高度)都還來得高所以景比對面還要好，而且我們家就是因為把房子買在這裡賺了很多錢這種異想天開的估價法，再加上異想天開的價錢你想，房仲如果不是吃飽撐著，接這種案件回來賣，光議價就飽了更何況要從兩億議到合乎行情的兩千萬左右，是一項超級大工程 → 這樣的案例不用想也知道很誇張! 但，該怎麼算才知道有一點點誇張、卻又不是很誇張的到底屬於哪一種以下就來教大家，不動產的估價方法! ---------------分-----隔-----線--------------- 不動產的估價方法，常見的分為三類: (1) 比較法 (2) 收益法 (3) 成本法接下來，我會用實例告訴大家如何計算為了讓大家都聽得懂，我不會太艱深、太專業的方式解說如果各位板友，能夠搞懂這些小學問，應該已經贏過市場上至少80%的買方開始囉! -------------------------第一節分隔線------------------------- (1) 比較法 : 顧名思義就是要比較，那要比較什麼呢? 就是比較周邊的標的物，不管是正在賣、或者是已經成交的實價登錄例: 估價案件為8米街上的三樓半透天、地坪是25坪、建坪85坪、屋齡30年蒐集市場訊息 → 搜尋目前上架案件、實價登錄資訊得到 → 104年1月 8米街、三樓半透天、地坪是20坪、建坪68坪、屋齡20年成交價 - 1160萬 103年11月 6米活巷、三樓半透天、地坪是30坪、建坪102坪、屋齡30年成交價 - 1350萬 103年9月 8米街上、三樓半透天、地坪是28坪、建坪98坪、屋齡30年成交價 - 1750萬交叉比較 : 104年1月，這筆地坪、建坪都少我們20%，屋齡少10年就先假設我們的價值多它這20% → 1160萬 / 80% = 1450萬 →屋齡暫且先不看，實價登錄上很難看出差異，說不定翻新過，屋齡30年比20年還新。 103年11月，這筆地坪、建坪都多我們20%，在比我們小的6米活巷就先假設我們的價值少它這20% → 1350萬 x 80% = 1080萬 →其實可以不要拿巷子的行情估路上的就盡量不要誰知道路上的一定能比巷子裡貴多少? 但用6米巷的實價登錄去推算，至少你能確定8米街上一定有1080萬! 103年9月，這筆地坪、建坪都多我們大約12%，其他條件都一樣就先假設我們的價值就少它這12% → 1750萬 x 88% = 1540萬 →路一樣大，如果排除不計算或沒有店面價值， 1540萬應該就是我們的天花板。結論 : 下限為1450萬 + 一定有1080萬 + 上限是1540萬 = 1450~1540萬之間，為合理價值! Ps.拜託不要跟我計較建蔽容積的問題，我只是為了設計一個比較容易懂、容易計算的數字，另外我也知道，行情通常很分散，成交日期、地坪、建坪、路寬、有市無市、有無增建、屋況、裝潢...等的因素都會影響估價，但這裡只是要介紹大家如何用比較法計算，請不要吹毛求疵。另以上使用實價登錄的計算方法，多數時候是站在買方角度去計算，如果今天你是賣方，想知道如果設定開價、底價，就得再多蒐集鄰近區域類似物件的開價! 到此，為不動產估價法-比較法的"簡單"介紹如有不了解或衍伸的疑問，隨時可以請教幫您服務的經紀人或者站內信給我，我會盡快答覆你! -------------------------第二節分隔線------------------------- (2) 收益法 : 顧名思義就是用該標的的投資報酬率來計算標的物價值這種方法通常用於投資計算，投資客用的也比較多例: 估價案件為每月可收租1萬元的單人套房 (先不加入稅費計算、以免扯遠增加學習難度) 月收1萬 x 12個月 = 年收12萬假如該區域常見的投資案件出售價格都約有4%投報率 →那這個套房就擁有 12萬 / 4% = 300萬的價值假如該區域常見的投資案件出售價格都約有2%投報率 →那這個套房就擁有 12萬 / 2% = 600萬的價值 Ps.因為是用收益計算、所以可以暫時忽略物件的其他基本條件到此，為不動產估價法-收益法的"簡單"介紹如有不了解或衍伸的疑問，隨時可以請教幫您服務的經紀人或者站內信給我，我會盡快答覆你! -------------------------第三節分隔線------------------------- (3) 成本法: 顧名思義就是用建造標的物所需花費的成本去計算標的物價值例: 估價案件為地坪26坪、建坪110坪、全新、有電梯的四樓半透天評估購地成本 + 每坪建築成本 + 電梯成本 → 不管是看實價登錄或田野調查，都能發現該區域建地成交行情普遍高於30萬，目前出售中的土地也都開在40萬以上，我們就抓個平均 35萬來當作該區域的土地成本吧! → 以我近期在高雄市區詢問到的大小型建商，目前的建築成本大約從每坪7萬~10萬不等，其中建材當然也是影響價差的因素，但教學用我們就不囉嗦，抓平均值每坪8.5萬來當作該區域的建築成本吧! → 透天電梯便宜的從幾十萬到兩百萬都算普遍。好的! 我們就用200萬來當作我們的電梯成本吧! 這個題目非常容易 ~ 土地35萬/坪 x 26坪 + 建築成本8.5萬/坪 x 110坪 + 電梯成本200萬 = 910萬 + 935萬 + 200萬 = 2045萬 → 你自己蓋一間所需花費的成本，而且大部分要用現金到此，為不動產估價法-成本法的"簡單"介紹如有不了解或衍伸的疑問，隨時可以請教幫您服務的經紀人或者站內信給我，我會盡快答覆你! -------------------------語重心長分隔線------------------------- 同樣一個透天，你把它 (1)舊翻新 (2)全棟改成套房 (3)一樓改成店面、樓上改成套房 (4)不管怎麼改、全部滿租、租很便宜 (5)不管怎麼改、全部滿租、租得很貴後面還有(6)、(7)、(8)、(9)、(10)...... 搭配上面說的比較法、收益法、成本法，就能產生多少不同的價值? 光這些不同的價值觀，屋主、仲介、買方就有多少地方可以吵? 如果今天有一個買方，急需買這個區"段"的一個房子，錢不是問題! 那不管人家開12萬、20萬、30萬、甚至50萬，他都要吃下去! 喔不對...是買下去! 又如果今天有一個屋主，急需把房子兌現，問題是沒錢! 那不管人家開50萬、30萬、20萬、甚至12萬，他都得出菜! 喔不對...是賣下去! 這就是現實!! 但不會有一堆人"錢不是問題"，卻總有一堆人"問題是沒錢"! 我特地把成本法放在最後，就是讓大家知道不管房價會漲、會跌，建築成本是不會往下跌的前年大桶瓦斯一桶漲到850元，我常在吃的一間鍋燒意麵從65元漲到75元前陣子大桶瓦斯一路跌到剩660元，我再經過，鍋燒意麵還是一樣75元換成是你，難道你會跑去跟老闆說: 「鍋燒意麵漲得太誇張了啦!」「鍋燒意麵從以前一碗45元漲到75元太扯了!」「台灣根本沒有那麼多人在吃鍋燒意麵!」「都是之前太多人在吃鍋燒意麵把價錢炒高了!」「你看! 整條路上賣鍋燒意麵的根本沒人在吃啊!」「鍋燒意麵要跌了啦! 漲了十幾年了」「讓賣鍋燒意麵的倒一半，價錢就會下修了!」「賣鍋燒意麵的比麥當勞還多，但是買鍋燒意麵不比買薯條容易!」好啦! 上面只是說給大家笑笑我知道大家一定不可能去做這樣的事因為大家都知道，物價根本回不去如同房價不是不會跌，是有一天當它跌了你要想，鍋燒意麵一碗只賣5塊錢，相關的影響難道不恐怖嗎? 所以，屋主、仲介"很歡迎"買方殺價，但請殺的有根據如果你自己蓋都要花2000萬了，你怎麼會出1000萬? 就像之前有人在我的文章下面推文說的看空的人都在等房價跌到一折，結果跌到一折還不敢買、怕免費這些話看來很酸、卻很實際，跌到一折，大家真的還敢買嗎? 一不小心又囉嗦太多... 純粹心得分享，希望對大家有幫助教學部分我盡量簡單化，希望大家有看懂如果想要學更深一點歡迎Google關鍵字"不動產估價法" 應該就可以得到很多專業資料了! 以上，謝謝收看! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.20.230.139 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1457241048.A.B1F.html ※ 編輯: LionsWang (211.20.230.139), 03/06/2016 13:14:50

推

whsh3310

03/06 13:16, , 1^F

03/06 13:16, 1^F

舉個簡單的例子來講如果你現在每個月的薪水可以買500份鍋燒意麵鍋燒意麵變成每份5塊錢的時候，你的薪水就會是2500元/月當然，這涉及的層面很廣，也沒有我說的這麼簡單但我相信我應該有回答到你的問題了! (鞠躬)

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CozyLife

03/06 13:30, , 2^F

03/06 13:30, 2^F

我在仲介業預售屋的部分我比較不了解，但可以私下聊聊!

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adifdtd