[閒聊] 應該如何出價? (一)

看板home-sale作者 (獅子王)時間8年前 (2016/03/04 19:18), 8年前編輯推噓38(40推 2噓 36→)
留言78則, 37人參與, 最新討論串1/1
怕被噓爆，趁守現的時候寫了手稿... "如何出價?" 真的是個很大的學問! 我思考了很久，才終於想出如何下筆比較好 常常可以看到 1.出價應該用開價的幾成(折)來出比較好? 2.用開價的八成(折)來出價會不會太高? 3.我用開價六成五買得到這個房子嗎? 4.為什麼我用開價七成(折)出價，仲介卻不理我? 5.開價的七成(折)是不是就是屋主的底價? 類似的問題層出不窮，買方也很想知道正確答案 但我想板上的同業朋友們看到這樣的問題 應該都會會心一笑，這些問題似乎有點難以回答! 為何這麼說? 我常跟我的客戶說，無論是想投資房地產 or 買房子來自住 態度都要保持理性，而且......想法要有邏輯! 經常會看到板友說: 哇! 這間房子屋主要賺200萬，真敢開! →你都知道有屋主想賺200萬了，那會不會有屋主想賺150萬、100萬，或只有50萬? 所以囉... "假設"幾年前有個買方用1000萬買了一個當時價值1000萬的房子 一直到現在他要出售時，房子的行情一毛未漲也未跌 這時候如果屋主想賺200萬的話 → 底價就是1200萬 如果屋主想賺150萬的話 → 底價就是1150萬 如果屋主想賺100萬的話 → 底價就是1100萬 如果屋主只想賺50萬的話 → 底價就是1050萬 承上述情形... 要是屋主想在底價之上加開300萬讓買方去殺價的話 → 開價分別就是1500萬、1450萬、1400萬、1350萬 要是屋主想在底價之上加開250萬讓買方去殺價的話 → 開價分別就是1450萬、1400萬、1350萬、1300萬 要是屋主想在底價之上加開200萬讓買方去殺價的話 → 開價分別就是1400萬、1350萬、1300萬、1250萬 以下以此類推，先省略。 好的! 假設今天屋主只想賺50萬，又只想多開50萬來賣的話呢? 以這個例子來看，底價就是1050萬，而開價就是1100萬 然後，我們來分析以下的情況... 1.用開價九折出價 → 990萬 (這個殺的不夠多，我們就跳過) 2.用開價八折出價 → 880萬 跟屋主底價相差170萬，屋主倒賠120萬 3.用開價七折出價 → 770萬 已經跟屋主底價相差280萬，屋主甚至已經倒賠230萬了 這時候你可能會上房板發文問板友，為什麼用七折出完價之後，仲介都不理你? 接著你可能還會說，我之後會往上加啊! 但對一位跟你也許不是那麼熟的仲介而言，即便屋主會降價， 讓你往上再加個一百多萬，用咖陶巫想，鐵定也是一件非常困難的事。 更何況，可能還有人會出六折、五折的價錢，那更是不知道該說什麼! 說到這裡，也許你會想說: 又不是每個屋主都只想賺50萬，又只多開50萬的! 沒有錯! Very Good!! 正因為有著各式各樣的排列組合，所以每個案件都需個案評估 故 "應該用開價幾成來出價?" 是不是很難得到標準答案呢? ---------------感---覺---應---該---分---個---段--------------- 試想，一個價值1000萬的房子，如果屋主開2000萬在賣 1.今天你透過仲介殺了200萬、500萬、800萬，你會開心嗎? → 不會! 因為你知道你還是買貴了嘛! 2.今天你透過仲介用800萬、500萬、200萬買到，你會開心嗎? → 廢話! 因為你知道鐵賺的，就是賺多賺少嘛! 但不管是1還是2，發生的機會都很小嘛? (除非是特殊情形，之後再補充) 所以出價的時候 我們要思考的是 "如何更便宜買到房子" 而不是 "逼屋主跳樓" 這樣才能同時"佔到別人的便宜"，又"有機會成交"嘛! 出價最中立的依據就是標的物本身的"價值" →"價值"通常不是一個數字，而是一個範圍 例: 520~560萬、1000~1100萬 其中價值範圍的大小則依估價方法不同，而有不同大小的範圍 同時也因估價方法的不同，同樣的物件也會有不同的價值 →收租投報率很高的房子，對自住客而言很可能就只剩下一半的價值 下一篇，就來教大家，如何評估房子的價值! 不好意思讓大家久等，感謝閱讀。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.20.230.139 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1457090307.A.7A1.html
推
03/04 19:26, , 1F
先補血 這版仇仲的酸民還是只會說無良仲介end
03/04 19:26, 1F
推
03/04 19:30, , 2F
推
03/04 19:30, 2F
推
03/04 19:31, , 3F
同業前來護駕
03/04 19:31, 3F
※ 編輯: LionsWang (211.20.230.139), 03/04/2016 19:33:28
推
03/04 19:34, , 4F
未看先推感謝分享
03/04 19:34, 4F
推
03/04 19:39, , 5F
中肯~推!
03/04 19:39, 5F
推
03/04 19:39, , 6F
賺錢就是黑心無良 但是我家不一樣 有苦衷的不賣比行情高2
03/04 19:39, 6F
→
03/04 19:39, , 7F
00%就是政府的錯
03/04 19:39, 7F
推
03/04 19:42, , 8F
去年1000萬到今年普遍跌兩折 就是800萬 從700萬開始
03/04 19:42, 8F
→
03/04 19:42, , 9F
喊也不無道理 但屋主房仲不能接受 當然今年房市歷年
03/04 19:42, 9F
→
03/04 19:42, , 10F
最冷
03/04 19:42, 10F
→
03/04 19:46, , 11F
樓上bbdirty5566大說的有理! 但尷尬的是 不是全國都跌
03/04 19:46, 11F
→
03/04 19:47, , 12F
兩折，所以要呼籲一下板友視各地區實際情形酌情增減!
03/04 19:47, 12F
推
03/04 19:50, , 13F
不是每個地方都跌阿 跌的都是別人 自己的案子還在漲
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→
03/04 19:50, , 14F
對吧
03/04 19:50, 14F
不行! 我要解釋，你先入為主的觀念有很大的錯誤。 這時候市場一片看空... 議價比拉價還要容易成交 身為仲介一點也不希望房價沒有跌，最好是社區行情有人夭折賣掉的行情 我拿這個行情正好跟屋主議價，我何必希望別人跌、自己的案子都漲呢? ※ 編輯: LionsWang (211.20.230.139), 03/04/2016 20:03:26
推
03/04 20:07, , 15F
其實我們求的只是成交而已
03/04 20:07, 15F
推
03/04 20:09, , 16F
想成交就勸屋主降底價吧 不然普遍跌價的行情永遠都
03/04 20:09, 16F
→
03/04 20:09, , 17F
不用成交
03/04 20:09, 17F
我們正在努力!
推
03/04 20:10, , 18F
房仲只求成交而已 所以會叫賣家砍價 叫買家加價 促成交
03/04 20:10, 18F
→
03/04 20:10, , 19F
但是買賣方沒共識 你也沒折
03/04 20:10, 19F
推
03/04 20:11, , 20F
推 不過很想知道有沒有一些賠售的案例XD
03/04 20:11, 20F
有看到有回覆XD 賠售案例是有的，其實一直以來多多少少也都有 我在高雄就談高雄，其他縣市可能就要詢問其他同業板友 賠售很多時候是看房仲是否能說服屋主，跟趨勢關係則可大可小 有的屋主寧願"賠光"、也不願意"賠售"，這就是很難說服的一種 如果這個社區剛好都沒有人願意賠售，這段時間就沒有新的實價登錄 坦白說，我也不知道要告訴你，這個社區是漲是跌 當然能把話聽進去的，理所當然就成交了! 所以大家就會在實價登錄上看到比前陣子還低的價錢 我們也就能把它視為行情下跌的社區 但! 文章內有說了，價值是一個範圍、不是一個數字 如果幾個月前成交24.6萬/坪，現在成交24.2萬/坪 對大部分的仲介而言，這應該不能算是一筆有效的下跌行情 ※ 編輯: LionsWang (211.20.230.139), 03/04/2016 20:24:09
推
03/04 20:21, , 21F
但是真的有房仲叫屋主加價賣呀！
03/04 20:21, 21F
→
03/04 20:23, , 22F
為什麼房仲在這時期還叫屋主加價呢？我真的想不懂
03/04 20:23, 22F
加價賣對仲介而言其實是個玩笑話! 大家都知道仲介競爭激烈，加價賣很多時候只是為了搶委託 例如業界就常聽到專任約被同業用加價賣破壞成一般約。 其實我本來想把兇手說的更明顯，不過家家有本難念的經，有些事情還是業內知道就好XD ※ 編輯: LionsWang (211.20.230.139), 03/04/2016 20:28:40
推
03/04 20:26, , 23F
感謝 最近看房子也是試著理性評估房價 所以看了很有感
03/04 20:26, 23F
推
03/04 20:27, , 24F
我問他，他只說一句，因為買家想砍六折呀
03/04 20:27, 24F
如果是這個理由那就不太理性了!
噓
03/04 20:29, , 25F
講這麼多 還不是一句話 房價是不會跌啦 用咖掏屋響馬災
03/04 20:29, 25F
別氣餒! 房地產一定會因為經濟因素而有漲跌的波動 但...請相信我! 你不會認真希望房地產大跌的 (認真)
推
03/04 20:29, , 26F
結果惡性循環，越開越開，越砍越兇，最後都沒人看屋
03/04 20:29, 26F
推
03/04 20:31, , 27F
期待下一篇
03/04 20:31, 27F
→
03/04 20:31, , 28F
但是這樣的房仲 沒資格叫業務員 因為你完全沒有談價的能力
03/04 20:31, 28F
哎呀! 所以怎麼做都錯嘛! 我沒辦法拉買方的價是我沒能力、沒辦法議賣方的價也是我沒能力... ※ 編輯: LionsWang (211.20.230.139), 03/04/2016 20:49:35
推
03/04 20:51, , 29F
推推
03/04 20:51, 29F
推
03/04 20:56, , 30F
我覺得房版的酸民都有種頃向 就是在別版常常沒發言 也幾乎
03/04 20:56, 30F
→
03/04 20:57, , 31F
沒發文 可是在房版就特別大聲 酸人不遺餘力
03/04 20:57, 31F
→
03/04 20:57, , 32F
這種特殊的房版現象連軍事重地八卦版都沒這麼嚴重說 @@a
03/04 20:57, 32F
→
03/04 20:57, , 33F
可能可以寫論文來探討一下
03/04 20:57, 33F
推
03/04 21:15, , 34F
也不是酸 只是有人還無法接受房市的現況
03/04 21:15, 34F
推
03/04 21:15, , 35F
會嗎@@ 我覺得連仲介都普遍接受持平或下跌的結論
03/04 21:15, 35F
→
03/04 21:16, , 36F
可是酸的台詞都沒什麼變化說
03/04 21:16, 36F
沒關係啦! 只要不是來吵架的都好 客戶也好、房仲也好 都有人可以拿出一大票上漲區域的實價登錄來打臉看空的人 也有人可以拿出一大票下跌區域的實價登錄來打臉看多的人 但那只是個人的選擇性認定，吵完了一樣沒有結果也沒有意義 打這些文章用意很簡單，只要能幫到一個人少奮鬥幾年就值得了 我們每天都在面對各式各樣態度不好的人，這有什麼好不能忍的?
推
03/04 21:18, , 37F
.這麼冗長其實重點就一句..跟老闆這樣報告會被電死
03/04 21:18, 37F
我知道一定會有人說這句話! 坦白說，我也這麼認為 不過一來我不是在跟老闆報告 二來是板上一直沒有人很確實的舉出實例說明，導致常在推文區酸來酸去 就委屈你當我是囉嗦、雞婆的人，我只是希望每個人都能看懂
推
03/04 21:27, , 38F
空手的人會希望大跌阿，不然怎麼入場
03/04 21:27, 38F
噓
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一句話，九折賣得掉，你不會有機會聽到有人跟你開七
03/04 21:33, 39F
→
03/04 21:33, , 40F
折
03/04 21:33, 40F
→
03/04 21:33, , 41F
重點是你賣不賣得掉
03/04 21:33, 41F
不會的! 3年前到現在，76543折一直都沒有停止聽到過
推
03/04 21:35, , 42F
我覺得無須替房仲預設只漲不跌的立場 房仲只在乎成交
03/04 21:35, 42F
→
03/04 21:35, , 43F
管它漲跌
03/04 21:35, 43F
→
03/04 21:38, , 44F
現在是賣房市場嗎？你有站對邊嗎？站錯是很難有好業績
03/04 21:38, 44F
→
03/04 21:38, , 45F
的。
03/04 21:38, 45F
→
03/04 21:39, , 46F
賣方市場
03/04 21:39, 46F
※ 編輯: LionsWang (1.175.233.31), 03/04/2016 21:55:33
推
03/04 21:55, , 47F
定錨效應 看完大概也懂了
03/04 21:55, 47F
推
03/04 22:19, , 48F
謝謝，但是好像還沒到重點
03/04 22:19, 48F
推
03/04 22:21, , 49F
原來三年前就開始喊三折了。
03/04 22:21, 49F
推
03/04 22:34, , 50F
為什麼你舉的例都是屋主賺錢，沒有平轉或小賠的例子呢？
03/04 22:34, 50F
如果屋主沒什麼賠錢都這樣了，那屋主賠很多的時候還需要舉例嗎? XD 另外可能我在高雄，比較沒有賠售特別多的例子，但賠售是確實存在的! 但是要說實話，高雄如果真要找賠售的案例，真要麻煩請有經驗的同業幫忙分享 高雄近來輕軌、亞洲新灣區重大建設陸續完工，本來就不太需要賠售 舉個85大樓周邊的大樓，大家都略有耳聞，結果對面蓋了一棟高雄總圖 價格又硬是被拉了上來，我以高雄來解釋這個現象可能會略有不公 就麻煩其他區域的同業板友幫忙補充了! ※ 編輯: LionsWang (1.175.233.31), 03/04/2016 22:44:13
→
03/04 22:39, , 51F
因為是人都不喜歡賠錢 除非逼不得已
03/04 22:39, 51F
→
03/04 22:40, , 52F
而真的到賠錢賣的時候 附近大概也開始法拍了
03/04 22:40, 52F
推
03/04 22:48, , 53F
純推邏輯性的分享，讓更多人知道可能的狀況
03/04 22:48, 53F
→
03/04 23:05, , 54F
台南現在很多預售大樓屋主都想賠錢求售了...
03/04 23:05, 54F
推
03/04 23:08, , 55F
只想賺五十也只多開五十給殺的賣方淚推，有些買方真
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→
03/04 23:08, , 56F
的讓人無言
03/04 23:08, 56F
推
03/04 23:16, , 57F
好啦，買方不要再殺價了，想殺價別來找房仲，省點心
03/04 23:16, 57F
→
03/04 23:16, , 58F
煩。
03/04 23:16, 58F
推
03/05 00:11, , 59F
好久沒有值得大推的好文，坐等沙發等待大大的好文分享
03/05 00:11, 59F
推
03/05 00:25, , 60F
我比較想知道合理價格區間的定義，我在看的房子在實價登
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→
03/05 00:25, , 61F
錄上都是幾年前的資料，價格落差很大耶
03/05 00:25, 61F
→
03/05 00:42, , 62F
話術一堆還是在求高價成交才能撈大。 所以，無良房仲不倒
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03/05 00:42, , 63F
，房事不會好?
03/05 00:42, 63F
→
03/05 01:10, , 64F
最近用實價登陸不打折開價 還被房仲酸 我只能回 等投資
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→
03/05 01:10, , 65F
客跳樓新聞出來 我再來買
03/05 01:10, 65F
推
03/05 01:13, , 66F
幫你補血，有些不是不懂只是單純仇仲介，偏偏這輩子又沒跟
03/05 01:13, 66F
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03/05 01:13, , 67F
仲介接觸過這才好笑
03/05 01:13, 67F
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03/05 01:15, , 68F
我不知道屋主要賺多少，所以我寧可從7折開始喊，探
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03/05 01:15, , 69F
探底價虛實，如果都喊不動，我就會換另一間，省麻
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煩。再者每間房都有一定賣方價位，如果再加上灌水。
03/05 01:15, 70F
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03/05 01:15, , 71F
這個數字是不定，資訊不透明，怎麼相信房仲呢？
03/05 01:15, 71F
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03/05 01:19, , 72F
接觸不用多 一個爛的經驗就夠讓你永遠對仲介印象不好了
03/05 01:19, 72F
推
03/05 04:02, , 73F
賠售就是三房以上且在郊區的房為多
03/05 04:02, 73F
推
03/05 09:12, , 74F
推推
03/05 09:12, 74F
推
03/05 12:04, , 75F
推一下
03/05 12:04, 75F
推
03/05 21:27, , 76F
這篇不錯
03/05 21:27, 76F
推
03/05 22:26, , 77F
但是底價如何只有屋主跟仲介知道啊
03/05 22:26, 77F
推
03/05 23:59, , 78F
靜待下一篇分享喔
03/05 23:59, 78F
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