Re: (閒聊）房價真的還會跌嗎？還要等嗎？

看板home-sale作者ttmb (耶? )時間8年前 (2015/10/07 07:58)推噓10(10推 0噓 0→)

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※ 引述《planta (小盆栽)》之銘言： : 房價真的會跌嗎?真實案例分享… : 打房後多空論戰愈來愈多… : 先聲明本人不偏多也不偏空! : 小盆栽來想分享一下最近的親友的買房經驗. : 供大家參考~ 這篇寫得蠻仔細細膩的先推一下 : @真實案例:換屋族.想買低又想賣高!@ : 人性就是如此!聽說這是十年多頭後, : 難得一次的房市低檔…我朋友就想借此時換屋. : 原本住在雙北市的夫妻倆開始看房.. : 這對夫妻,上一次買房是15年前. : 名下唯一房地產,房貸已經繳清很久了! : 當年買八百萬,現在市值二千萬! : 地段極精華,是很多人夢想指名的地段! : 但屋齡老舊,生活品質不佳,本來想翻新裝潢 : 但很多格局,和硬體設備問題,可能不是裝潢就可改善的! 這就是漲不上去的原因現在這房價你短期要賺增值難稅也高沒人要玩中長期據說保值這間屋齡不知多久估計40好了都已經有屋齡老舊生活品質不佳就像您說的硬體設備若是出問題也不是裝潢就可以改的何況下一手若要長住房貸當儲蓄賣的時候屋齡70 這時候屋況如何? 過程裝修費神又費財就算勉強可以用下下手若一樣買房當儲蓄三十年後賣那就是100了那下下手願意多少買? 屋況會遇到多少問題? 回推就知道屋齡70時候下手願意用多少跟你買就像一部30年二手車勉強能開也是東出問題西出問題修修補補影響生活品質費用可能上百萬了而且生活很不安穩這就是折舊呀價錢一定有影響你說還有土地這OK能都更呀但就先說房子肯定是會折的土地增值能否補回來變數還很大而且現在買房應該也不是主要看地坪買吧能否保值人口結構和經濟影響都很大過去幾十年台灣經濟算很強人口增長也多但這兩者在未來各位可以自行評估是否可持續想保值就是賭很多人分析說阿都幫買家付房貸那日本不但租屋者幫付房貸還幫付本金但還是一堆人租屋為什麼? 因為日本人口將減少經濟差房子會折舊當然有人argue日本愛住新屋國情不同但其實任何人都愛住新屋因為就像這篇文章寫得很多問題不是拉皮裝潢能解決的就像二手車你也可以說維修維修就可以用但要賣就是3折開始往下談一樣道理所以我想漲不上去最大的原因不是沒有買家但問題是對自住客他不是看短線有沒可能炒上去他可能是買房兼當儲蓄但現在買家也知道買房是一種賭運氣好房價勉強維持說不定有小增值運氣不好腰斬絕不誇張這時候對一般認真上班的小老百姓來講誰會貿然把自己薪水壓在上面 : 15年後，第一次看新房子. : 這對夫妻聽到小姐介紹,全熱交換機.當層排氣.防蟑廚具.呼叫電梯. : 指紋辨識等新穎科技,和美侖美奐的公設.建材… : 他們好是心動! : (尤其是賞屋後,回到家,看到自家的狹窄老舊和不便時…) : 但是眼看房市氛圍低.心裡仍是不安, : 於是回應代銷說: 再等個二年吧! 應該會再”更便宜”一點吧! : (再等等!的確是最近房市.很常聽到的買家回應) : 讓我來試想一下!這對換屋族夫妻,如果要一賣一買, : 有可能會面臨什麼情況: 很簡單呀那就先賣掉在租屋之後買只要一年跌價超過兩趴租金就回來了你自己評估兩年如果會跌超過4%的機率多高超過一半就可以做 : A.賣屋時: : 買家:你當年才買八百,現在房市多冷! : 你打個八折1600萬,賣我吧!! : 反正你是少賺,又不是真的賠錢, : 不然,之後房價會愈來愈低喔! : (聽到買家出芭樂價) : 屋主回應: 你的自由!隨你便 : (屋主沒賣成,持續住舊家,買家持續替房東付貸款) : 以上是目前實際發生的狀況… : 我們再來假設,二年後的狀況, : 賣屋時,買家說:之前就跌.你不賣!現在房市冷涷! : 人家五七台都說:要打七折,我們才會買! : 屋主回應說:但我不欠!房貸已經繳清多年! : 這是先生和我,10多年來打拼的血汗錢! : 怎麼可能因為電視名嘴喊跌,我就便宜賣你!! : @買家可以撐多久@ : 買家買不到.再多替房東付了1整年房貸…大吐苦水!大喊居住不正義!! 會喊居住不正義不是因為漲而是台灣長期對房屋的持有稅資本利得稅低的太誇張明顯官商勾結明顯結構性剝削明顯政府根本沒在鳥人民需要只管自己賺錢這樣還不能說不正義? : 但是算一算頭期款,定存放在銀行2-3年了,領那一點點定存利息, : 還不時,手癢就花錢小確幸一下! : 眼看又付了3年有去無回的房租…替人家付貸款, : 不能照自己喜歡的裝潢，不時得搬家...... : 真得很不划算…你覺得一直租屋的買家,還可以撐多久?! : @我們來想一想.屋主為何死不降價呢?@ : 1.賣方無壓力: : 人家貸款都付清了呀!政府再多稅務也打不到他呀! : 2.利率低檔: : 利息低到不行!我賣了放銀行才0.X趴的利息!我貸款月付才多少?房客付都可打平了!(況且 : 最近租客暴量.租金漲不少) 過去多頭才有這種講法空頭租客不要說房貸幫你付本金都不要買 : 3.賣了他也買不回來! 換屋要一買一賣!買新的太貴!舊得砍不到!怎麼換? : B.買屋時: : 1.氛圍影響，期待過高，何時才是低點？ : 屋主想去買新成屋,但是建商不降價,他買不到… : 只好持續住啊! : 2.建商為何不降價? 建商回:政府當年公開標售土地時, : 就是標天價啊! 所以建商是不能賠錢就對了建商就是賭呀用天價買賭輸了就是賠錢呀大多數土地還是很早就取得不然就合建案九成以上吧建商手上錢太多不投資公司沒成長動能公司就要等清算其實建商也賺很多不過有錢人興趣是變更有錢不是花錢 : 3.政府為何要標售土地天價啊?! : 政府說:因為,你們想要捷運啊!我也想要選票和政績啊! : 但是,政府沒經費,就只好賣地籌措啊! : 你們也看到在捷運在試車了啊! : 不然你們低薪還要多納稅給我,好讓去做交通建設嗎? : 4.人類有追求更美好的生活環境的本能! : 從古代住石洞,到現在住RC鋼骨大樓, : 換屋族只是想透過一買一賣,來改善自己的生活品質! 所以現在大家意識到房子是會折舊沒有保值這種事過去幾十年房子多新蓋住到現在40年還OK 所以比較沒care折舊但現在的房子在過30年呢? 買加也會開始想台灣房產就像一個人過去年輕不會想到老的問題現在40總是會開始想 : 但是,一下當賣方,一下當買方,真的是換了位置, : 馬上換腦袋!心裡的滋味更是五味雜陳, : 其實,將心比心,想一想,賣方平白無故, : 當然不甘心賠售, : 賣方無壓力,買方無能力.雙方僵持,成交量下降. : 死的是房仲,肥得是房東.. 要漲才會肥到房東全世界先進國家幾乎租金比台灣高利息比台灣低他們租屋的都是智障 : 5.那現在會降價的到底有誰? : 電視不是說真的有在跌嗎? : 有!真的有. : 幾種人的房子正在降價. : 想買房的人真的可以去看~ : (a).明知氛圍差仍拋售的中古屋屋主: : 這種屋主多半是”有欠資金” ,想買房的人,真的可以去談! : 但是就像之前說的利息低,銀貸容易, : 聽名嘴亂砍,折扣期待過高，反而不容易成交! : 砍要多做功課,砍在心癢癢的臨界點上, : (不滿意但能接受的臨界點) , : 絕不可一概而論,才可以買得到! : (b).建商手上的新成屋: : 建商庫存多.有財報問題,供應量大且價高去化不易, : ”降幅真的最大!但是新屋+好地段+營建成本, : 很可能是打對折,都難負擔! : 這買家也要注意!不要負擔過度! : (c).預售屋(投客斷頭): : 很多投客,之前一到三年買了預售屋, : 但眼看氛圍不佳,房市信心不足, : 很多投客就會想”賠錢停損”! : 這個便宜,撿到真的是賺到! : 但殺價就要了解遊戲規則, : 一般而言,預售屋要先付20趴上下的訂金+簽約金, : 但是如下訂後違約決定不交屋,就會有合約價15%的違約金. : 舉例:合約成交價1000萬的房子, : 要賠給建商15%--150萬! : 此時,投客多半會抱持著:賠給建商不如便宜了民眾! : 或少賠就是賺的心態 : 投客可能會開出降價80-100萬之類的賠售價! : 這時,如果不熟遊戲規則的買家, : 就可能想說都願意賠100了! : 不如一口氣砍200萬, : 結果就是..屋主一定會選擇直接違約給建商! : (因為違約給建商150萬<砍200萬) : 所以,一般的預售屋的殺價趴數是合約價的8-10%. : 這樣你就可以直接用少80-100萬的價格, : 買進同等價值的房子! : 等實價登錄出來你一定會大呼:真是撿到便宜了! : 相對而言,換屋自住 : 或是出租中(俗稱:房子自己可養自己的).. : 這類屋主通常沒壓力! : 除非稀有釋出很喜歡,就用誠意去談! : 不然就跳過吧說房貸付清沒壓力是假議題因為任何時候的多頭這種很早買屋的房貸都付完照這種邏輯那全世界或是台灣歷史過去房價都不會修正因為很多人房貸早就付清本來全世界再跌就不是靠這群人的賣壓就是靠你上面說的那些那些就夠跌了呀 : 所以,不要再問屋主何以不降價了! : 換成您的府上要賣時…你會願意血汗錢, : 白白增值憑空不見嗎? 想真的便宜買到,就將心比心囉! : 有人問我如果這樣,那打房豈不是打到自住,和換屋的人嗎? : 是啊!必竟房地產的市場機就是這樣, : 自住屋主出售時,不用跳腳,過點時間再賣就好了! : (這也是房市急涷的原因之一,不只是沒買家!一聽到都是芭樂價,賣房沒壓力的屋主也紛紛 : 收起來不賣了!)… 炒3倍打3折說人家芭樂價現在進TSMC 要名校碩過去只要私校大學畢然後拿的錢比過去少很多考公務員過去錄取錄高退休福利又好現在公務員十年根本沒調薪醫生律師不多說總之對買屋而言他給你多開一成可能代表他要整個周六加班才有辦法cover 明明努力更多收穫卻更少房價還要付你三倍買然後你酸人家白目開那什麼芭樂價你賣家角度覺得人家芭樂你長三倍(還要算過程不用付租金)然後砍個兩成說增值憑空不見? 大不了就租屋呀一堆溫拿在租屋房子留給你們保值 : 至於換屋族,真心想換方式有二, : 1.先賣後買,但要有心裡準備會被當欠錢的投客砍,但賣低也會買低啦! : 2.先買後賣,這也有風險,但是如果資金充裕,先逢低買! : 再把舊屋先出租一段時間,(還好最近租房市場很熱!)避避風頭後,再出售,也是一種方式! : ps:至於會不會愈來愈便宜? 我只能說:莫問前景吉兇.但救落幕無悔! : 重點是買低賣低!買高賣高…基本上不會差太多! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.5.53 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1444175889.A.79C.html

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