Re: [心得] 租房 VS 買房

看板home-sale作者 (貪玩的小孩)時間9年前 (2015/05/28 10:44), 9年前編輯推噓16(16推 0噓 91→)
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※ 引述《a31415926de (人生意義何在)》之銘言： : 版上一堆多空交戰覺得很有趣，就小算了一下房子的價格， : 到底買房好，還是租房好呢? : 前提假設: : 1. 台北市房價租金比64，一個月租金1.5萬的房子，總價1152萬 : 2. 如果買房30年，房貸用固定利率3.2%計算 (未來可能升息) : 3. 如果租房30年，每月剩下的錢拿去投美國公債，平均殖利率4% (未來可能升息) : 4. 家庭收入月領七萬，每個月扣生活費可剩5萬來投資 : ==============租屋================ : 每個月5萬，扣除1.5萬房租剩3.5萬，拿去定時買美國公債 : 複利計算完30年後可領回2437萬 : 30年後剩下 (現金2437萬) : ==============買屋================ : 房屋總價1152萬，30年平均攤還，一個月剛好5萬 : 30年後剩下 (30年房齡房子+現金0元) : ==============小結================ : 如果認為台北市房子在30年後， : 會漲到現在的兩倍以上 (1152萬=>2437萬)， : 那麼買房子比較划算， : 但要考慮屋齡的問題(30年老房)， : 反之租房。 : ==============算法誤差============ : 租屋: 美金匯差，公債利率(歷史30年資料為10.5%~2.5%，此處保守用4%計算) : 買屋: 不計算折舊，房屋稅，土地稅，傢俱損壞 (租屋可以跟房東申請) : 以上歡迎指正:) 1.利率問題，利率可能升可能降。 全球利率趨勢我是看跌。因為貨幣寬鬆。 1152萬房子，頭款2成你貸款為921.6萬。 若利息2%，貸20年，加頭款共1350萬 若每月五萬收入，30年扣掉屋款及利息 現金應該還有450萬，然後還有一棟房子。 2.通膨影響，從30年物價指數大概是1.66倍 所以房價保守估計可能變成2241萬， 實際台北市房子不只膨脹了1.66倍 當然30年房子要折舊。 因為通膨關係，房租也不會是每個月1.5萬 30年後照通膨1.66倍來算，最後房租應是2.5萬 3.殖利率4%,房貸利率3.2%，又沒通膨， 算起來租房是比較划算。但若殖利率掉到2% 房貸利率也2%，那房貸利息可能比房租還 便宜。 美國10年公債從1982年以來是下滑的， 2015年1月30日掉到1.65左右，就趨勢而言 用4%來算是否太樂觀?也可以考慮一下。 -- Sent from my Android -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.247.183 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1432781066.A.282.html ※ 編輯: celhw (101.12.247.183), 05/28/2015 10:52:03
推
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頭款兩成也要用貸款算，現在基準點都是0元
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你現在有錢付頭期款，同樣的也可以拿去買公債
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第一點很奇怪，因為每個月收入五萬塊，貸九百萬，30年後是
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450萬加一間房子。但，九百萬貸款每個月還本息也要四萬五
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了，五千塊連生活都有問題了，你的計算是只有房子沒有開銷
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的算法。
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我這邊只看房子價格，通膨當然會有，所以才說如果漲
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到兩倍以上的話(30年老屋)
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第三點:利率本來就起起浮浮，你也不能保證30年永遠
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低利率，所以殖利率10.5%~2.5%我用4%來算(應該很保守
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而且你的2%是浮動利率，如果是固定利率房貸是3%以上
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推
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450萬你分成30年來當開銷，一年15萬，而且你確定自己這30
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年都能工作沒有意外嗎？
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另外，這邊討論是30年公債，不是10年期的
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推
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利率如果高的話，房價應該會崩跌
05/28 11:08, 15F
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to M我是照原po假設算的就是固定五萬，貸20年後，後面10年
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是無需繳房貸的。實際上後面收入會高於五萬機率應該比完全
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沒工作大多了。
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推
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更何況你是要二十年房貸，貸900萬每月要還45300，4700除了
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吃飯，一點點出意外的可能都不能發生，也就是承擔風能力非
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常低，利息調一碼連吃飯錢都沒了，只好當人體永動機了XD
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推
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後十年一個月會有五萬淨收入，但前二十年一個月只有4700
05/28 11:15, 22F
推
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我老木在我國小五六年級一個月賺4-5萬，在我大學時只賺2-3
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萬，因為她是從事成衣業，產業轉移到東南亞，大陸。20年
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後你確定你比新鮮的肝值錢? I don' think so.
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美國10年國債殖利率近10年不到4%只有3%左右，且趨勢還在向
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下。目前剩2%左右。反觀近10年房貸平均大概只有剩2%，目前1
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.9%以下還有。
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m你講的例子一定有的，但是統計10年以上工作經驗平均薪資
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絕對比新人高很多。一直怕隨時會沒收入，確實我也建議不要
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買房比較好。
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其實未必是不要買房，而是不要超過自己能力太多下去買，如
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果能力不夠硬要開高槓桿，早晚要被法拍。自己要評估租房划
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算還是買房划算
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三十年通膨1.66倍怎麼算的
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通膨1.66倍是根據內政部公布的1984跟2014 物價指數所計算!
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像我之前在看雲林大埤的20年透天，建坪60幾坪，才350萬，
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拿150萬當頭期款，貸兩百萬，貸三十年，每月本利約8300，
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你租透天60幾坪一個月要一萬多吧？這樣可以買房嗎？當然可
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還有 29 則推文
還有 5 段內文
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05/28 13:58, , 68F
些房仲跟小投資客再買，沒能力還是先租屋吧
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其他講再多都是嘴砲，包含說要橫掃高雄的那位
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推
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沒聽過過去的投報不代表未來的獲利嗎 事實就是現在租金
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投報太低
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推
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正在交屋中
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幫你們買就好，你們乖乖付租金，不要想太多
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資本沒破億 每年5%金融獲利 很保守了 不一定非要債券
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10~20%算正常
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10～20%很正常，那一些投資機構沒找你真可惜。
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如果投資機構的資本這麼小 早該倒了
05/28 15:39, 77F
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資本大 要到10~20%就難了
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光遇到一個金融海嘯可能就腰斬再腰斬，我連可以年年保證5%
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投報率都遇不到。
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大的可拆成小的，小的可沒法變大的。
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好標的的成交量 沒大到可以這樣玩
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真的有標的好到年年10～20%，還是年年都可遇到10～20%好標
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的。說真的，我強烈建議不要買房，拿去投資。以原po的例子
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，每年42萬可投資，投報率用15%來算，30年累積下來會有1.8
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05/28 15:53, , 86F
億的回報。超爽der
05/28 15:53, 86F
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05/28 15:58, , 87F
差不多 的確滿爽的 只是很無聊
05/28 15:58, 87F
推
05/28 16:32, , 88F
樓上king大真猛,每年有10~20%投報率,報一下怎麻操盤的
05/28 16:32, 88F
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05/28 16:32, , 89F
好幫助我們廣大的魯蛇群呀!!
05/28 16:32, 89F
推
05/28 17:37, , 90F
看來有人沒有"市場胃納量"的概念
05/28 17:37, 90F
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05/28 17:38, , 91F
1000萬賺100萬有機會 1000億賺100億就難了
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1000億拆成很多的1000萬也找不了那麼多市場可以賺100萬
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05/28 17:48, , 93F
1億內可保證年賺10%～20%，看看投信要不要收？有人還以為
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05/28 17:49, , 94F
投信基金規模都幾百億起跳的…規模太小的金額也不全都比規
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05/28 17:49, , 95F
模大的容易賺，畢竟可操作的標的限制差太多。市場又不是只
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05/28 17:49, , 96F
一個。
05/28 17:49, 96F
推
05/28 20:03, , 97F
05/28 20:03, 97F
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05/28 20:05, , 98F
表上超過百億的有幾%?\
05/28 20:05, 98F
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05/28 20:08, , 99F
38檔裡有29檔 投信規模超過百億的真的不少喔XDD
05/28 20:08, 99F
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05/28 20:09, , 100F
我看錯了 其實只有4檔沒有超過百億XDDDDD
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05/29 10:44, , 101F
噗嗤，你把基金規模除上基金數看看。各投信公司旗下有分不
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05/29 10:44, , 102F
同投資標的，不同區域的基金。這些都有不同基金經理人在管.
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05/29 10:44, , 103F
..你不會連這個都不清楚吧？
05/29 10:44, 103F
推
05/29 14:22, , 104F
你說投信基金規模 我就給你投信基金規模 現在又要除以基金數?
05/29 14:22, 104F
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05/29 14:23, , 105F
這樣子難看啦.....
05/29 14:23, 105F
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05/29 14:24, , 106F
都給你說就好了阿 要不要在除以365天跟我說沒有每天都百億?
05/29 14:24, 106F
推
05/29 14:27, , 107F
硬是要找東西來凹到贏 拜託文章看清楚阿
05/29 14:27, 107F
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