Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅　柯市府真的有備而來

看板home-sale作者shihchinlun (stone)時間9年前 (2015/03/05 12:10)推噓5(5推 0噓 121→)

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目前就最近公佈的資訊是第一階段預算: 1,300億戶數:25,000戶租金:6,800-25,000 配合一段舊聞批連不懂總體經濟學 2014-07-22 柯文哲表示，籌錢方法很多種，他擬向金融機構長期低利貸款，保守估算利率三％，日後可透過租金攤還興建成本和利息。對於連勝文質疑舉債上限問題，柯團隊政策總監張景森說，「柯Ｐ公宅」是百分之百的自償性公共債務，根據公債法第五條，自償性公共債務不列入政府舉債上限。郝市府年初提出社會住宅興建提高至五萬戶，與柯陣營目標一致，顯示這個大方向是正確的，「請連先生多向郝先生請教。」有關土地來源，柯文哲辦公室拿出一份由發言人簡余晏所提供資料，強調國有可建築空地有一百九十八公頃可利用，網路上都找得到。至於為何不願公布地號？張景森則指連陣營要求公開地號是不懷好意，想動員當地里長打壓、反對。原文網址 http://news.ltn.com.tw/news/politics/paper/798019 大致可以看出整個計畫的輪廓，那我們就可以做一個簡單的計算至少先評估帳面上是否可行，這部分的預算看起來柯市府是準備以借貸的形式去籌資，上面也提到自償性公共債務不列入政府舉債上限，所以舉債上限是沒有問題的，但這件案子應該不能排擠到其他預算，不然牽扯的東西就更多了，我的計算如下我先假設1300億都用借的柯說的3%我不知道他是說平均還是目前，目前的話我認為太高了，目前市面上價格應該都還借的到2%內，貸款年數沒有說，原則上正常是20年-30年，情境先設定如下貸款金額130,000,000,000 戶數 25,000 平均每戶 5,200,000 年利率 1.80% 每月還本付息每戶平均每期還本(30年) 467,626,000 18,705 (方案一) 年利率 3.00% 每月還本付息每戶平均每期還本(30年) 548,085,000 21,923 (方案二) 目前台灣政府30年期公債殖利率2.38%，所以我覺得這個利率區間算是合理，所以就這數字計算，每戶每月平均租金至少要 18,705-21,923，目前是不知道這25,000戶大小坪數的分配，但照這數字來看，租金低於１萬的比例必須蠻低的，大致設訂 1房(10坪)=8,000 2房(20坪)=15,000 3房(30坪)=25,000 (坪數未計入公設) 租金坪數比例平均租金平均坪數 8,000 10 20% 19600 24 15,000 20 20% 25,000 30 60% 結果這樣最後能租到8,000左右的可能佔總比例不到2成，而且這已經是最最寬鬆到不合理的算法了地先不管，光營建成本，參考這一篇 http://ppt.cc/vd4e 成本每坪用最低15萬算，平均坪數24，公設比算低點30%攤進去每戶平均成本514萬，如果都不用算地的成本這預算是夠但其他費用從哪來就算我先假設租金可以隨升息等比例調整好了，所以升息先不管這種大型建案至少要蓋2-4年，中間沒有租金收入但頭款和工程款在完工驗收錢很大部分都要陸續進去，中間的利息呢？撥貸手續費呢 ?設訂費呢 ?火險呢 ?　稅呢？房子再怎麼搶手，難道中間都能完美的滿租，每戶租金都收的到？租不出去利息還是要付。管理修繕維護的費用哪裡來?中長期來看這費用非常可觀就算建築成本能稍微降低，難道夠cover上面的支出？　就算土地的會計成本和機會成本都不要管了(國有可建築空地並不是市政府的地，也不會無償給北市用），也不論就算弄成功對台北房價會有多大影響（新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方），但就柯市府現在公佈的方案，實在看不出＂自償性＂在哪不知道有沒有專業的能對計算方面給予更精細的建議像建築成本這塊，到底怎麼抓比較合理？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.219.162.165 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1425528650.A.D2A.html ※ 編輯: shihchinlun (49.219.162.165), 03/05/2015 12:15:33

推

shhsu

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