Re: [問題] 如何思考高雄下手的點
※ 引述《dmweiying (agnes.b型男)》之銘言：
: 家裡剛好有多一筆資金，金額約3000萬，最近一直再研究怎麼去運用跟投資，但礙於挑點
: 的意見不太一樣，目前仍然沒有太大的共識，所以小弟想上來詢問前輩們的經驗跟建議，
: 以這樣的預算怎麼思考。
: 確定的是會先買一間2-3房的中古大樓自住(美麗島，農十六，凹子底皆可)，剩下的資金
: 則放來投資透天或店面租人，謝謝各位的建議。
你要買自住,我不知道你自住的需求是怎樣.
你要住很爽,去住美術館....長期穩定增值+住宅環境優..
當然美術館的特性就是比較寧靜,所以以機能來講會比較弱一些,這是特質.
有些人愛熱鬧又愛方便,不住美術館,那舊市區最近應該很多步錯的可以選擇.
像國王一號,我記得買起來也不過二字頭...
民族路目前看起來,5~10年內會有整條馬路大更新的情況.
(那邊透天快被收光光了,剩幾個釘子戶,高雄收透天完全不比台北收公寓,困難度差太遠
高雄透天很好收,價錢對就好了)
店面比較複雜,差一點點差很多.
例如像和平路的店面
他林蔭道...生意其實不好做,但是因為205廠打通到中山路,所以會漲.
但你要挑靠近205廠的吃才會多,遠一點的效應就差了...
然後打通路就可以賣了,也不要養..林蔭道真的店面效應不好...
所以只給你建議比較無腦的.
無腦的就是復興路,星光路,成功路過漢神後,中山路到costco之前.海邊路.
以南北幹道為優先,因為高雄分南北,尤其重心還南北在互相轉移.
so...鐵路地下化打通南北後,價值會更高.
(民族路則是建商收太厲害,你應該沒啥好選擇)
(我講的是會漲的,不是講現在投報很好的,這有差....)
無腦買就對了...記得買透店要有將來蓋大樓機會的物件.
(當然星光陸那邊就認命買樓店吧)
不過現在大概你透店買下去你住宅可能就剩沒多少錢可以買,要有心理準備.
透店一直在瘋狂創新高...
幹道透天有招牌效應,就算店裡都沒人也沒關係,會有品牌性質的門市進駐.
然後最優先被改建大樓.
但是越大條的馬路,你要搭配越大的面寬...你中山路搭配4米半面寬就太小了.8米才夠.
(買小的當養地是可以,但你的廣告效應差,你的投報就不會多好看)
所以可能要慎選一下物件...
復興路目前透店大約在2000~2500之間,這邊滿適合你的.
雖然我不知道過了幾個月又變多少.
去年仲介報給我一間他沒上報的復興路店面,1500,昨天我看了同樣一個地點開3980.
(相差一年多一點,不過那個點有特殊價值就是了...)
遠一點的復興路,我是上個月看到2400...我有建議朋友去買,之後怎樣我沒有太多關心.
反正呢..店面這種東西...我跟你講要買,你不買.他一下子就消失掉.
再過沒多久你就只看得到30%增值以上的物件.
喔30%還是運氣不錯,你看到翻一倍也不用太驚訝.
炒店面的都碼老狐狸...他可不像買住宅的人依樣整天跟著新聞打房起舞.
至於如果你要高投報透店租人.
高雄未來幾年,大變化非常多,所以要小心商圈轉移.
可能會因為某些地方路通,或是有展覽場,或是有觀光效應.
所以整個商圈就轉移走....
堵到轉移走你就崩潰了....XD
(地區性變化一向都是遠大於大環境變化,以地區性變化來看,人就那一群...
走到東邊,西邊就沒落了)
因此投報高我會建議你買有支撐的.(而不是挑個商圈,投報不錯就買這樣)
例如百貨公司門口.....
像亞洲廣場門口可以屯著等他將來蓋好....只是當然那邊也貴不少了.
(本來成交1xxx,後來2xxx,現在樓店價應該都拉到要2500以上,透店?..好像沒有得買)
漢神巨蛋不要買,因為將來客源會被亞洲廣場拉走很多,所以看空.
漢神本館反而可以買.
左營新光三越不要買,過新莊仔路以北部解釋.
大遠百附近可以買,大樂和大統和平店可以屯來等改建,不過我覺得這效應有點風險.
大立我持保留態度,夢時代四周則是沒啥好位置的店面所以沒東西買.
不然去追觀光也不錯.高雄觀光瘋狂成長,無人能及...觀光效應店面無敵安全.
光你租店給人做陸客生意你就薛翻了.
(做不起來是他的事,你換家租就好,租金還是要跟著人潮漲的,房東不煩惱要怎樣做生意)
and..去買鹽埕區...最近又有纜車計畫,所以鹽埕區捷運站和將來纜車預定點都可以買.
海音旅運還沒蓋好,海邊路店面目前應該租不出去,但等旅運蓋好會非常優.
(最適合蓋酒館的地方...喔不是酒店,酒店不在這邊)
蓮池潭不會賣你..死心吧.
愛河邊要挑,不過愛河的活動越來越多,所以店面價值也會一直上升.
缺點是愛河邊店面好位置的超貴投報便很差..透店則是買不到.
夜市方面,六合現在觀光客被疏散開來,所以六合觀光客人數大幅下降.利空.
瑞峰有風險,因為地主一直說要把地收回去蓋大樓.
凱旋沒好店面買,除非你贓到凱旋路正對面有人要賣你,但應該很難等下輩子.
地方型夜市要注意,如果是政府有攤位准許的可以買,自由行的觀光客變多都是利多.
不然要小心商圈轉移的問題...
不過跟著夜市買,就不一定要限定透店,因為你八輩子也不會被建商收去蓋大樓..XD
(建商不會去收熱門商圈甚至夜市的土地蓋大樓)
買樓店就好....你主要吃的是商業效應不是土地價值.
不過現在大概你透店買下去你住宅可能就剩沒多少錢可以買,要有心理準備.
透店一直在瘋狂創新高...
隨便舉一區,同一條路,成交價1500 一年後1800,一年後開36xx,成交會多少我還在看..
(靠杯你跟我說房價會跌...你先叫這些屋主降回去年的嫁來賣再說..
另外,建商收地越收越高,你要他們房子越賣越低??你再給我騙...
建商不收地了你在跟我說會跌好不好...)
你跟她說行情??....人家說謝謝,再聯絡.
有利多的店面漲價起來是很凶猛的...
當然你去看那些沒變化的區域...
去年這邊賣3000好了,另一間開3300,靠杯賣了一年還賣不出去???
我只能講店面就是這樣...
買對點會瘋狂猛漲,買錯點會變超難賣...
不像住宅那麼穩定的跟著大環境走.
so...買店面就是,高風險有高回報,但是高回報有高風險.
適合賭徒來玩就是了....
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你看到新店面去了.
新店面是用來炒作的.
不是用來養的.
除非你是生意人,你的店有需要新房子加持.
不然新店面其實很難租....租太低你不爽,租高商業性不到沒人要承租.
因為你的建築成本太高,外加建商哄抬價個太高,遠高於他的商業價值.
中古店面才是王道...台北店王你看屋齡都多少了..XD
因為透店直接反映土地價值,樓店直接反應商業性.
至於重劃區店面,炒作價格會翻很快.大家丟來丟去好不快樂.
但出租...顆顆~~~
你看一下重劃區的人潮聚集性...
恩....運氣好的5~7年,參考林口,青埔,美術館,七期.
運氣不好,你看高雄大學...靠杯都2x年了..這20年間,他人潮哩???
人沒來,廢氣沒散,高雄大學店面冏爆了.
那你何不去買墾丁好了,我看墾丁2~5年內會被大陸客淹沒..
你恆春或墾丁幹道上的店面,隨便買都是穩定利多增值.
買店面的基本面其實比住宅重要非常多.
因為你是商用不動產,你的店面要真的產生商業價值才有意義.
雖然說店面要提早5年卡位...但通常這種卡位是大變化.
也就是這邊人潮可能從100變成500...這種跳躍性變化,你一定要提早5年卡位.
但是如果沒有這種很明顯的大變化(像通路,百貨公司開幕,展覽場完工,車站等等)
還是要觀察實際的人潮成長狀態和他的價位比較好.
※ 編輯: ceca (1.172.247.218), 07/11/2014 11:07:54
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六合夜市人潮少太多,這不是靠飯店可以彌補的.
外加飯店利多的話,高雄到處都是新飯店,瘋狂的開.
所以這個利多效應還好,因為其他地方也有這個利多.
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你旁邊有利多最危險...XD
當年天母因為捷運開通,商圈轉移....就是典型.
你必須是這個利多對你有直接影響,例如你就在捷運門口或必經路上.
或是你就在展覽場門口等等.
不然在你200公尺外有個車站或百貨公司..
你這邊最旺的商圈反而可能因此而沒落...
店面有群聚效應,所以要注意.
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中古店面很難講..
有些店面還真的你要加價買...
有些你可以兇狠的殺.
所以你殺了才知道.
(我家上次買殺不到一百萬)
and..你要抓的是成交價,不要去理它開價比較好.
摩天高雄上個月底下本來有大量店面要釋出.
結果拿出來賣的隔天被某店房仲股東的朋友秒殺一間,屋主立刻收回去不賣了.
那時候仲介還打電話過來說,稱約還在,底價在這邊,可以直接探底去搶看看有沒有機會.XD
那個殺價也沒空間..並且就算你原價買,過兩天他就不賣了,你還是買步道.
店面不是住宅,你一棟大樓有上百戶,你一條街店面只有幾十間.
然後持有店面的沒有笨蛋...
很少人會亂賣,就算他亂賣也會被隔壁買下來,連仲介都看步道.
(很多都生意人,生意人消息最靈通,我旁邊誰想買誰的房子,然後對方不賣他我都會知道..)
so...你喜歡這邊,你可能等10年都沒人賣半間..
也因此店面價格不是靠一直成交墊起來的.
和住宅觀念完全不同.
他就是喊價,有人買那就是行情...
最多你要參考就是全區的租金投報率...
可是在有大利多的區域,完全無視你的投報率在開價.
但是也因此,開價可能會差很多...尤其商業性好的金店面.
當然很多地方的透店是賣土地價值,例如主幹道旁邊.
這個就反過來要計算這邊蓋大樓的行情回推土地價值.
so...買幹道和買商業性很好的金店面,又不太一樣.
因此...買店面可能要多做一些功課比較好.
沒有公式給你套.
※ 編輯: ceca (1.172.247.218), 07/11/2014 12:42:10
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如果你老婆不會騎機車又不會開汽車.
這時他就會抗議你買錯房子了..XD
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可是有人會養阿..XD
所以自住比較麻煩就是這樣..
要看個人需求決定.
就像有便當店的客人,醫生家庭喔,他就堅持要鹽埕區..
另一個有信教的,因為教會的關係,所以有區域性堅持的考量.
因此自住要看需求才知道....
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