Re: [心得] AMAX(土地建照取得&營造商)消失

看板home-sale作者sony5566時間10年前 (2014/05/06 09:50)推噓48(49推 1噓 110→)

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好久沒來這邊看了。最近都在忙學運的事情~ 最早是我先把AMAX丟上來分享的~ 沒想到引起這麼大的迴響。當然有些人是默默地吃，但我想說這種好東西(副都心裡的小坪數) 就有錢大家賺一起炒XD ..(但我是小咖買個小坪數的小小賺就好) 我沒有其他大大的專業，可以去看細項阿規劃阿我只知道買房就是看地點，買下去不會虧錢。之前有板有問我買的狀況，我私心的有隱瞞了一點。但不管如何，這間就是使創拜。最近我在副都心又看到一個建案，聽說也要規劃小坪數。 (我新莊人每天下班都會繞去副都心晃晃，當初AMAX也是晃到的) 如果有進一步消息，我會在分享給大家的。炒房不是原罪，只是合法賺錢的另一個方法。 ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言： : 好拉多公布一些 : 買完後我有去調他土地資料 : 包含異動索引 : 建照的變更前後 : 得到下面資訊 : 如果依照建照所示來看承造人是：一吉營造股份有限公司 : 不是金藏營造 : 有了地號與建照 : 接下來就是我根據這些訊息得到的資訊 : 宏普有其中一塊是參加新北市政府土地標售取得的 : http://ppt.cc/DnwA : 99年時取得成本176萬 : 使用分區商1 : 建蔽率60% : 容積率425% : AMAX所坐落的基地位置的地號 : 新北市新莊區副都心段一小段289號 : 原因發生日期民國099年08月16日 : 新北市新莊區副都心段一小段291號(跟新北市標售標到的) : 原因發生日期民國099年11月11日 : 新北市新莊區副都心段一小段292號 : 原因發生日期民國099年11月02日 : 也就是說取得289、292後，在取得新北市政府土地 : ---- : 根據101莊建字第00285-01號 : 把各大獎勵算進去，達到設計容積511.2%的容積率 : 建蔽率42.64% : 地上24層/地下4層高度89.75公尺 : 一幢一棟，總戶數380戶 : 由於細部主建物附屬建物公設要去調細部計畫才會知到 : 車位數量法定200輛 : 所以用蓋抓法，公設與附屬算進來，蓋抓容積*1.6倍=銷售坪 : 511.2*1.6=817.92% : 也就是1坪土地蓋8.17坪的房子(不包含車位面積) : (這部分可以驗算的，我買17坪的土地持分2坪多) : (17/2.x=約8.x) : 根據101莊建字第00285-01號 : 依據建照上面顯示 : 起造人宏普建設股份有限公司 : 設計人陳克聚/陳克聚建築師事務所 : 監造人陳克聚/陳克聚建築師事務所 : 承造人一吉營造股份有限公司 : 發照日期：民國103年04月11日(這是指變更建照的發照日期) : 根據101莊建字第00285號 : 不過這張建照原本設計是 : 一層4戶大坪數 : 由原本變更前建照就很明顯 : 把各大獎勵算進去，達到設計容積511.2%的容積率 : 建蔽率42.31% : 建蔽率有點不一樣 : 不過樓高原設計是地上27層/地下4層高度102.6米 : 一幢兩棟，總戶數92戶 : 最後應該是內縮比率改變的關係，才會讓大樓變矮 : 還有車位的細部計算方式也有改變 : 發照日期：民國101年05月11日(原本建照發照日) : 根據101莊建字第00285號 : 依據建照上面顯示 : 起造人宏普建設股份有限公司 : 設計人陳克聚/陳克聚建築師事務所 : 監造人陳克聚/陳克聚建築師事務所 : 承造人一吉營造股份有限公司 : : -------- : 不知道是當初搶送建照，還是當初設計的產品不好賣 : 過2年沿用原，然後把建照整張建照變更設計，重新推案 : 除了少掉3個樓層，樓地板高度也有變矮一點點 : ------ : 如果以經濟部-商工登記資料公示查詢系統查出來的 : 統一編號 45046537 : 公司狀況核准設立 (備註) : 公司名稱一吉營造股份有限公司 : 資本總額(元) 42,500,000 : 實收資本額(元) 42,500,000 : 代表人姓名沈杏蘭 : 公司所在地臺北市大安區敦化南路2段67號16樓 GPS電子地圖 : 登記機關臺北市政府 : 核准設立日期 070年04月03日 : 最後核准變更日期 100年05月02日 : 所營事業資料 : (新版所營事業代碼對照查詢) : 土木建築工程之承攬。 : 序號職稱姓名所代表法人持有股份數 : 0001 董事長沈杏蘭同昌投資股份有限公司 687,000 : 0002 董事劉寶姝盛輝投資股份有限公司 775,000 : 0003 董事富達投資股份有限公司 675,000 : 0004 監察人林素玲盛輝投資股份有限公司 775,000 : 統一編號 23113054 : 公司狀況核准設立 (備註) : 公司名稱宏普建設股份有限公司 : 資本總額(元) 4,300,000,000 : 實收資本額(元) 3,199,510,050 : 代表人姓名段津華 : 公司所在地臺北市大安區敦化南路二段69號16樓 GPS電子地圖 : 登記機關經濟部商業司 : 核准設立日期 077年10月05日 : 最後核准變更日期 103年02月06日 : 序號職稱姓名所代表法人持有股份數 : 0001 董事長段津華 11,119 : 0002 董事劉正豐華展投資股份有限公司 53,694,745 : 0003 董事劉明琦華展投資股份有限公司 53,694,745 : 0004 董事陳雨鑫富達投資股份有限公司 49,896,040 : 0005 董事游武龍富達投資股份有限公司 49,896,040 : 0006 監察人黃文和 0 : 0007 監察人孫百佐華億投資股份有限公司 1,650,990 : 應該是一吉營造股份有限公司不會錯 : : 統一編號 14060339 : 公司狀況核准設立 (備註) : 公司名稱金藏營造工程股份有限公司 : 資本總額(元) 100,000,000 : 實收資本額(元) 75,000,000 : 代表人姓名陳繼祖 : 公司所在地臺北市松山區復興北路309號2樓 GPS電子地圖 : 登記機關臺北市政府 : 核准設立日期 064年11月20日 : 最後核准變更日期 102年09月12日 : 序號職稱姓名所代表法人持有股份數 : 0001 董事長陳繼祖曨曜投資有限公司 1,358,353 : 0002 董事楊宏章鈞鐿投資有限公司 2,305,175 : 0003 董事吳素華鈞鐿投資有限公司 2,305,175 : 0004 監察人黃宗國錩瑜投資有限公司 1,358,352 : ----- : 既然有了他跟新北市政府標售的土地成本價 : 也大概能推算旁邊兩塊可能的取得成本 : 土地成本再回推平銷的土地成本+營造成本(原本取得土地時成本算) : 就是建設公司的單坪成本(原本取得土地時成本算) : 這整個案子建設公司有多少利潤(原本取得土地時成本算) : 不過法定的200個車位有3個，會影響進出動線建商不賣 : 再來就是利息99年到蓋好時的土地貸款利息，與投入金額利息 : 還有營造融資的利息 : 銷售成本 : 行政管銷等等 : 數學高手算一下這案子建商利潤吧 : ---- : 如果以目前土地市價250萬算 : 2坪*250=500萬 : 加上營造費用約160~200萬 : 再加上銷售成本行政管銷利息建築師費用 : 17坪的房型一戶成本大約在700~770萬 : 宏普大概就賺高樓層單價比較高 : 跟車位還有店面 : 一般房型的中低樓層，毛利真的不算高 : 大概就25~30%吧 : 整個案子結案大概就35~40%毛利 : 如果把養地利潤再算進來再多5~10%吧(扣掉利息) : ※ 引述《LDTILA (嘎嘎)》之銘言： : : 以上兩位大大都介紹的很詳細 : : 剩下的就是自己去問宏普，雙橡園驗屋的時候也再確認過 : : 營造廠商是金藏營造 : : 目前新莊業績有頭前重劃區的雙橡園和副都心的賓麗 : : 看來AMAX感覺一支獨秀阿，叫新都悅情何以堪呢 : : 話說怎麼沒人PO外觀圖 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.229.33.73 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1399341046.A.095.html

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