Re: [心得] 最近賣了三間房子......

看板home-sale作者 (綠)時間14年前 (2010/03/25 22:48), 編輯推噓31(32推 1噓 50→)
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※ 引述《wangrg (臉上四個字...)》之銘言： : =========================================================================== : 1.總體房價的平均值"上升" : 其實這個上升,只能說是數字上是上升.用兩個理由支持這個預言 : A.通貨膨脹 沒這回事 以台北市而言物價是緊縮的 而且一般以為房價跟通膨成直接關係也是錯的 講起來很複雜 想懂直接念總經跟貨銀比較快 : B.整體交通環境的改善 (政府還是有在做事的) 這個其實是會造成房價下跌 : C.其實台灣政府從來不願意真正的打壓房市 : 但這樣的上升,薪資並不會隨著通貨膨脹同比例上升,所以相對之下,痛苦指數會上升 其實台灣的房市要掉下去不需要打壓 只要拉的力道不夠就會掉下去了 大家知道民進黨以來拉了多少次房市嗎 KMT 1999年01月　蕭萬長　1,500億 DPP 2000年08月　唐　飛　3,200億 2001年08月　張俊雄　2,000億 2002年04月　游鍚坤　2,000億 2003年01月　游鍚坤　2,000億 2003年08月　游鍚坤　2,800億 2004年05月　游鍚坤　3,000億 2005年05月　謝長廷　3,000億 　　　　　　　　19,500億 KMT 2008年09月　劉兆玄　2,000億 2009年04月　劉兆玄　2,000億 4,000億 合計 23,500億 (只算優惠房貸喔 不算其他別的名目 還有 有沒有注意到幾乎都是旺季發的 科科) 台灣一年GDP大概12~13兆 有實施的那幾年平均約每年GDP的2%干預規模 房地產業從新屋到仲介每年的產值不到整體GDP的10% 新屋其實不到3% 這代表什麼呢? 代表我們的房地產業有超過兩成跟本是靠政府干預才有那樣的產值 還不計乘數效果(而且這是透過金融業轉發的 不會有一般財政政策的貪污舞弊扣分XD) 這樣短時間把巨額丟入市場 就會導致寡佔廠商爽翻 因此有嚇死人的長多頭一點都不意外 再加上2001~2009正好是台灣前所未有的貨幣大寬鬆時代 以總體經濟的術語來講 就是IS曲線跟LM曲線同時因為政府干預右移 在這樣短時間的推動下房價會暴升實在是再正常也不過了 這麼誇張的干預規模基本上根本可以說沒干預根本不可能有這種價格水準 事實上政府根本不需要打壓 只要拉抬力道不夠就會爆炸 這也是接下來一年最大的疑慮 那就是政府拉抬的力量要跟央行緊縮的力量互相抵銷 其實要拉明年效果會比較好 所以今年如果緊縮下去依然沒有優惠房貸什麼洨的出來 那就真的要趁第三季衰弱進場 這樣明年第二季就可以 反之有干預反而不該進場 因為那會使跌的效果不夠 明年拉抬的效果就會變差 : 2.雖然總體平均值上升,但房價各自表現 : 其實這個M型化趨勢非常明顯. : 所謂的房子(位置,交通,生活機能,學區....etc),綜合評分很高的,房價會一路上去 : 且上升的速度遠遠超過薪水階級.但整個市場中,由於政府預備從供給面下手,所以 : 一般薪水階級還是有房可以買,只是買的起的房子應該在淡海新市鎮,或是林口新市鎮 : 這類區域.(北京與東京早就是如此的現象了) 你錯了 事實上除了豪宅以外 大部分屢創新高的地區反而都是中產階級在買的 豪宅我反而覺得漲幅很小(一般住宅漲個三成 豪宅若只漲四成就是漲輸一般住宅) 而以台北市人口外移的程度而言 其實根本沒有必要住到淡海貨是林口去 事實上這段時間的房價都是薪水階級打腫臉充胖子 靠著衝高信貸根降低消費撐出來的 他們買的那些東西真正高所得的資產階級根本不會買 這三年的豪宅供應量大增完全把高所得族群吸走了 事實上這三年買1000~3000萬的房子的人 其實月收入比三年前買這些房子(當然當時較便宜些)還要低 資料來源...當然是內部調查 我只能用這樣轉述不能貼證據 你要覺得我胡扯我也接受 因為我不想因為亂公布資料被幹掉 不過你可以從亞洲開發銀行發佈的台灣人購屋支出佔每月所得比重增加的幅度得之此訊息 只是不會有我看到統計資料時那麼震驚 : 換言之,在不久的將來,住在台北市,會變成一種身份與財力的象徵.就有如現在看到在 : 馬路上開賓士的人的感覺. 看看東京吧 你不是說台北會跟東京一樣嗎 東京根本沒那回事XD 事實上現在大家聽到你是在20年前買的 不論是為了結婚還是養老而買 大家反而會露出同情的眼神XD : ============================================================================= : 根據以上兩點的預言,當我身邊朋友問起我如何看這市場,我會告訴他們.如果想住台北近 : 一點,請別再遲疑了.無論多貴都要硬著頭皮今天就是要拼下去.如果不介意住遠點通勤, : 那就慢慢觀望,總會有平價區塊生活機能也還ok的房子給你等到. : 當M型化的趨勢越來越明顯,愛觀望的就請繼續觀望,請放心台北市的房價絕對絕對不會 : 如期盼中下跌.我只知道今天其實在一些北市邊緣零碎區塊還有便宜可以撿,五年之後 : 台北市的這些區塊也會讓薪水階級扛不起. M型化的情況一定會有 以後台北的豪宅就算要跌也不會跟著一般住宅跌 注意我說的豪宅是那種真正的豪宅 不是像基泰台大那種貴宅 分辨方式很簡單 但是分辨用的資訊取得不容易 因為你很難正確取得大部分購買該產品的人的年收 只能用猜得 要年收明顯佔全部人的最高那群會買來自住的才算 自住喔 買來投資的不算喔(所以CR超愛的基泰台大不算) 但是現在貴翻天的老公寓 華廈 再怎麼貴 再怎麼訴求貴族學區 到時候一樣會跌 現在看起來越貴族只會跌越慘 我不用說五年 最樂觀最樂觀總統大選完一定會倒 2010~2012中間就算都不緊縮 市場也會自己因為資金枯竭死掉 屆時台北整個區域除了少數豪宅以外 都會整片死很慘 而且引爆中心會是新板跟新店大坪林到七張這一段 但是就算到時候腰斬 房貸利率也會從現在的2~3%變成實際上也會因為利率加碼變高很多 變成要支付4%以上翻一倍 再加上貸款成數會緊縮 因此也沒有你們想像那麼容易買 當然存很多現金的人就爽到了 因為你們是少數人 就是因為只有少數人買得起 只剩這些人能當冤大頭 所以房價才會下修 總之我會建議如果第三第四季自己手上貨出掉了 有閒錢又剛好政府沒放優惠房貸緊縮 可以開始看特定地段的豪宅(你有能力的話) 首選仁愛路、城中(如果有賣)、信義計畫區、大安公園西側 條件好的8年內的豪宅只要價格掉到去年第一季的水準就可以買 這些房子會在台北接下來推案都是鳥區塊無法蓋這種等級房子的情況下 因為未來的貧富差距加大而繼續看漲 至於那些抱著買來自住個十幾年後要賣 以為台北市就可以名牌永遠維持這個超大多頭漲勢的想法的人 還是不要幻想比較好 乖乖去買付貸款也不會影響生活品質的區塊 或是忍一忍不用急著買 抱著那種半調子自住兼"中短期投資"的心態 只會成為東京人 : 最後,提供兩個訊息給這裡的朋友 : 1.下午我學妹請我陪他去看房,台北市門牌,舊公寓,捷運7分鐘.開價19/P還可以談 : 這只是那個區塊的平均行情而已沒什麼了不起.但別寫信或扔我水球問我在哪裡. : 我個人非常唾棄不願意做功課的人 龍山寺捷運站七分鐘到現在還買得到十出頭萬的 符合CR說的西區 藍線 哈哈哈 : 2.上週末去參觀甲山林的案子"城上城",位置在八堵,隔著隧道就到基隆.總案件1800 : 戶,開案兩個禮拜賣掉300戶(我自己消息來源而非銷售人員所說) 開價21萬. : 那裡的區域行情12/P已經非常緊繃.我也還在納悶到底為什麼這麼多人願意買單? 三峽跟林口也是賣很好啊~ -- "You take the blue pill, the story ends, you wake up in your bed and believe whatever you want to believe. You take the red pill, you stay in Wonderland, and I show you how deep the rabbit hole goes." http://pic.pimg.tw/tkchen/4a2db2dbc29ff.jpg
-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.38.189.46
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03/25 23:02, , 1F
城中區也不小 最近城中角落幾個建案也在弄了
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噓
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g大講的話可信度很高,不過你老這樣擋人財路...嘖嘖
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推
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不過個人認為你推測有問題,因為目前台北市的情形只要
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一掉馬上就又有人接手,要大爆炸太難了
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想要爆炸得先把這些真正自住客會接手的消滅掉
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推
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推...雖然我不是念財金 但其他地方做功課 也是這種想法
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消息是在人想的 現在最怕就是兩岸關係
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所以最樂觀是2012前馬選情不好開始掉(然後他又沒上)
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從這來一下 資產就崩了
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推saga 兩岸關係也是一個重點...
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正常點應該2014前後會爆炸(自住客消滅的差不多了)
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不過如果馬2012真的上又拉出最後一波大噴...很好玩~
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推
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那個差別只是爆大跟爆小而已..
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03/25 23:14, , 14F
跟美中關係生變 甚至DPP再度執政(看情況) 都有可能
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推
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為什麼那句 只會成為東京人 讓我想笑= =
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推
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當然要拉高在爆炸才好,這樣才有大便宜撿
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更不用提台灣喪失競爭力的金融崩潰外移(這可能拖長點死)
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慢慢掉不知道要等到民國幾年...
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三十年來的崩潰都是要逃離台灣或死亡的議題
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推
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我叔公2X年前在日本東京買了三間房屋 最後都腰斬....
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推
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還有三十年的房貸 是日漫的萬年老梗
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推
03/25 23:18, , 22F
日本房產的過去就是台灣房產的未來,真好玩~
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推
03/25 23:19, , 23F
對阿 台灣要走的路 日本已經先演給我們看過囉
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03/25 23:29, , 24F
"這次不一樣"
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推
03/25 23:33, , 25F
綠綠大對資金行情的看法，比我還悲觀XD
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03/25 23:33, , 26F
我一直認為資金行情會一路撐到2012選完總統才爆哩XD
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推
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6A總裁在...資金行情就在!!
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那也要FED2011不升息才行
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03/25 23:35, , 29F
有疑問的可以去翻總經課本的貨幣政策三元悖論
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推
03/25 23:43, , 30F
2012有選舉好嗎?大不了明年再來一次4000億優惠
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認同STOCK123的觀念,央行不太可能升超過4%
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推
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我覺得升到6%以上有難度ㄟ..因為這樣政府會得罪廣大的
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的貸款戶..現在基本上貸款戶跟政府已經是一條線上蚱蜢了
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推
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我唯一的疑問，政府沒有其它的手段來阻止或解決這爆點？
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推
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顆顆,有手段的話美國就不會炸掉了,去年有機會拆引線
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不過KMT政府連同既得利益者讓台灣安心上路了...XD
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央行不升不代表民間利率就不會動啊XD
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而且請順便看一下上一篇的解說
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金融體系的運作沒有那麼直線
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其實最大的影響是美國啦 光是匯市一動就會炸
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因為我們的央行超愛干預匯市的 干預匯市會影響放款
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推
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阻止他引爆，只能製造一個更大的泡沫來撐住現在的泡沫
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結果只是把問題延後引爆而已
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好難喔..還要在多看一下..這就像是捧著炸彈.
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對政治人物而言..只要不要報在他手上就好啦XD
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推
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一掉就有人接手?這種東西,講"買氣"的...要不股市四千點時
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到現在快八千點~怎麼還一堆人沒上到車再扼腕?
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簡單說~大家都買時才會跟著買,沒人買時你也不敢買
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推
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好深奧 湊樂鬧
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推
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希望版主大把這一篇M起來 將來回頭看可能是很好的經濟孝
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教材
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推
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綠大老是這樣擋人財路 我實在很擔心他的安危
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推
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豪宅漲幅很小?
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這幾年就是高總價豪宅 漲最兇
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推
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指出不少明確數據(不出五年、新店大坪林)很有趣可等看
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推
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分析的很好啊~~~ 有憑有據 邏輯很好 我碩班念過經濟財務的
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都覺得這些文章啟發我更多 比一些仲介說什麼只會漲不會跌
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好的多 只會看現在 未來都隨便預測的
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推
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M得好 綠大講得真的太好了~有憑有據比起一些人只會亂喊
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綠大有SENSE多了
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樓上要用幾個ID阿
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明明就是sam111047
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推
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向空頭指揮官綠綠四二大大大致敬！
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推
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可是政府裡一堆很有學問的學者,怎麼會沒有先看出來呢?
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03/26 09:34, , 65F
就是看出來了才沒有在第一季升息吧~其他大概都裝作沒看見
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推
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KMT拉的更凶 馬上好 陸資來台都是泡沫化的漲價題材
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2008 319隔天 內湖商辦一晚漲30%
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至於龍山寺還是不要拿出來說比較好.. XD
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大安區以前還有貧民窟咧..
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優惠房貸拉抬房市遠不如執政黨口號+政策作多來的恐怖
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林口16萬的庶民宅一說出來 林口馬上大漲..
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2000~2004年剛好是房價低檔 推優惠房貸也沒啥問題
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真正無基本面亂漲的時段是2008馬上好前夕至今
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但是明明亂漲一通 政府卻要硬撐住房價
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2004年中山區一坪不過22萬
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推
03/26 10:55, , 76F
感謝綠大~ 很有參考價值
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推
03/26 11:08, , 77F
2004年古亭站3min靜巷內全新公寓也才37~38萬
03/26 11:08, 77F
推
03/26 16:37, , 78F
寫的好好，我總體唸得好愧疚阿...
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推
03/27 00:20, , 79F
其實還要加上"炒作"的因素..
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因為 2003 年 SARS 讓房市落底之後..從 03~06 年左右
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03/27 00:21, , 81F
房價算是緩漲..從 2007 年開始..房價就開始就衝的了..
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03/27 00:23, , 82F
所以寬鬆的貨幣政策是燃料..心理預期+炒作是催化劑 ㄎ
03/27 00:23, 82F
推
03/27 12:55, , 83F
推樓上！
03/27 12:55, 83F
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