Re: [請益] 股市如果崩盤房市一起崩嗎？

看板Stock作者tompi (大波動)時間8月前 (2023/08/15 11:28)推噓115(124推 9噓 136→)

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※ 引述《soloyi (CHECKING)》之銘言： : 股市如果崩盤到一萬以下 : 房市是不是要崩盤了？ : 要賣房子求榮了！？ : 準備彌補融資追繳萬箭齊發了嗎？ : 房市有沒有下半年機會崩盤？ : 這點請問！ "房市下半年會不會崩盤?" 機率不高，機率很低首先就機率來看，以台北市1982Q1~2023Q2 一共有 166季房價 yoy 下跌超過7%的次數為 9次，為5.4% YYQQ RHP 1983Q2 -8.8% 1985Q4 -8.3% 1991Q1 -7.2% 1991Q2 -9.4% 1994Q4 -7.3% 1997Q1 -7.5% 1999Q3 -7.0% 2015Q4 -7.1% 2016Q1 -10.7% 1991年下跌的原因是股市在 1990年從高點 12682跌到2485，造成房市下跌除此之外剩下熟知的 2001網通泡沫、2008金融海嘯、2020疫情都沒有讓房市造成顯著下跌。對台灣房價報酬率與經濟環境做個簡單的分析時間:1982Q1~2023Q2 資料:1.RHP 台北市每坪單價 yoy 2.CPI CPI yoy 3.M1b M1b yoy 4.TWI 台指價格指數 yoy 5.IR 擔保放款利率 *yoy 為對數報酬率 1.長期來說台灣房價年均報酬約 7% https://imgur.com/DVvCEUw

2.台股價格指數報酬率約為 8.5%，若加上息值應該在12%左右 https://imgur.com/wPubFeV

其餘CPI 長期平均為1.5%，M1b為10% 將上述變數建立簡單預測模型如 https://imgur.com/Dap3LTe

https://imgur.com/odwzLNp

去除房價自身影響後，其餘變數對房價的關係係數 1.M1B(-3) 0.346 對房價為顯著正向影響 2.CPI(-2) -0.805 通膨上升對房價未來有負向影響 3.TWI(-5)^2 0.091 TWI(-6)^2 -0.060 在分析過程中發現報酬率方向不如報酬率平方影響大報酬率平方意味著波動度。如果簡單將係數 0.091-0.06=0.031，計算波動度對房價未來5~6季影響，其實是波動升高隱含未來房價上漲。 4.IR(-3)-CPI(-3) -0.360 此為實質利率，當實質正利率時對房價影響是負向的 YYQQ RHP CPI M1B TWI IR 2020/Q1 -0.1% 0.0% 7.1% -9.2% 1.5% 2020/Q2 1.2% -0.7% 9.2% 8.0% 1.5% 2020/Q3 5.8% -0.6% 11.1% 14.5% 1.5% 2020/Q4 6.0% 0.0% 15.6% 20.5% 1.5% 2021/Q1 8.8% 1.2% 16.3% 52.6% 1.5% 2021/Q2 8.3% 1.8% 15.8% 42.4% 1.5% 2021/Q3 5.0% 2.6% 14.2% 30.2% 1.5% 2021/Q4 8.4% 2.6% 11.4% 21.2% 1.5% 2022/Q1 7.9% 3.2% 9.9% 7.4% 1.8% 2022/Q2 8.0% 3.5% 6.8% -18.0% 1.9% 2022/Q3 9.8% 2.7% 5.5% -23.2% 2.0% 2022/Q4 4.6% 2.7% 3.3% -25.4% 2.1% 2023/Q1 0.4% 2.3% 2.2% -10.9% 2.3% 2023/Q2 2.0% 1.7% 3.5% 13.2% 2.3% <= 實質正利率 2020年以來疫情，台北市房價平均 yoy為5.4%，這三年台北市漲最少其他地方就不列了。從資料上來看 1.M1b 在2020~2021兩年呈現2位數增長，熱錢很多 2.央行維持近三年的實質負利率，直到今年第二季才成為實質正利率 3.M1b的長期平均為10%，但從去年Q2開始已經下滑，最近僅為2.2~3.5% 熱錢消失 2016Q1 yoy跌幅為 -10.7%，是1982年以來最大的一次背景是 YYQQ RHP CPI M1B TWI IR 2015Q1 1.2% -0.6% 5.5% 8.0% 2.3% 2015Q2 -6.9% -0.6% 5.9% -0.7% 2.3% 2015Q3 -3.8% 0.3% 6.6% -9.2% 2.1% 2015Q4 -7.1% 0.1% 6.6% -11.0% 2.0% 2016Q1 -10.7% 2.0% 6.0% -9.2% 1.9% 2015年算是通縮年，但擔保放款利率維持在2~2.3%，也就是實值正利率台股低迷也呈現下跌，m1b 低於長期水準10% 所以通縮、利率環境不佳、失去$$活水，房價自然支撐不住。下半年或是明年的房價，我的猜測是 1. 通貨膨脹變動對未來房價有半年的影響，若通膨上升房價則容易下跌 2. 因為央行若要壓抑通貨膨脹會將利率升至CPI之上 3. 央行的動作常在CPI之後，目前最新CPI為1.75(?)，看起來CPI有受控 4. 目前對房市另一個問題是m1b很低，對房價支撐很弱 5. 至於央行利率會不會再升息? 這就很難猜了如果央行利率撐在這裡，m1b 要回復近過去水準，大概要到明年2Q 結語在台灣對房市影響最大的不是股市是熱錢與利率 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.61.151.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1692070083.A.088.html

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PitzMan

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LiamTiger

08/15 11:29, 8月前 , 2^F

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LiamTiger

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