[標的] 美國最大購物中心地產商(房東)SPG
1. 標的:
美股 SPG simon property group
2. 分類:心得
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3. 分析/正文:
本文內容不構成對任何證券買賣之邀約。 本篇文章僅為個人投資筆記,內文為個人研究
心得; 並非給任何讀者投資建議及參考,請勿根據本文內容作為買賣決定。 投資皆有
風險,任何投資皆須量力而為。
看到網友有提到Simon Property group(簡稱SPG)購物中心物業管理,我稍微搜尋了一下
,這家是全美最大購物中心物業而且目前帳上現金流充裕,可以順利度過新冠肺炎的低潮
期,但一開始對於購物商場,我內心有點猶疑,美國的亞馬遜做到規模這麼大,實體商場
還有未來嗎?
在慢慢的了解鑽研後,發現很多品牌不得不線上結合線下,因為近幾年臉書、GOOGLE廣告
成本近幾年上漲不少,網路用戶的獲取成本(CAC:Customer Acquisition Cost)已經不輸
實體了,使得網路品牌陸續開設一些實體店,藉由實體店面提供消費者體驗與讓逛街的人
看到這個品牌,進而在當場購買或者線上購物時候考慮此品牌。(以台灣而言例如:小三
美日、OB嚴選);在此同時線上銷售巨擘也有併購實體通路,例如:亞馬遜併購全食超市
,阿里巴巴入股高鑫零售(中國大潤發)、近期入股全球免稅店巨頭Dufry。美國知名線上
眼鏡品牌Warby Parker除了線上電商外,也陸續開了街邊店與商場店,其中一家位於The
Fashion Mall at Keystone(Indiana),該商場就是SPG經營管理。特斯拉Tesla實體店有
街邊店與商場店,商場店舉例:Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
Valley…等是SPG的購物商場。
有些購物如精品購物(奢華品牌包、鑽戒)、化妝品購物試妝、汽車試駕有時候還是有實體
店的必要性,餐飲、娛樂、健身…等這些也非網路可以完全取代,SPG管理階層也知道這
個趨勢,也在慢慢提高餐飲、娛樂等比率,因此在SPG此時遭受到新冠疫情遭受打擊的此
時,在股價六十幾購入似乎也是一種還不錯的選擇,但是要等復甦可能要好幾年了,除非
是閒錢否則不要輕易投入。
下載Simon Property group 2019年報來稍微看一下,
以加州來說知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
Stanford Shopping Center…知名購物中心是SPG經營管理;以紐約來說知名Woodbury
Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
Simon Property group經營管理。
但SPG近兩年股價緩步往下,這是什麼原因呢?難道是獲利變差嗎?查了去年年報近幾年
營運現金流(Fund From Operation, FFO)(註:房地產收租公司看獲利能力主要是看FFO,
EPS是參考用),如下圖(資料來源:SPG 2019年報2頁):其實是緩步成長。
https://i.imgur.com/bh6hAJq.png
年銷售額每平方英尺(per square root)銷售額為673美元,如下圖(資料來源:SPG 2019
年報第3頁):
https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
銷售中心的等級以下列大概分法
每年每平方英尺銷售額
Class A $500 or more(美金)
Class B $300 to $500(美金)
Class C Less than $300(美金)
所以SPG旗下的年銷售額每平方英尺銷售額為673美元是相當好的表現,代表商場的等級也
較優。
那2018、2019股價緩跌的原因,我覺得是投資人不願意給予較高本益比,因為網購普及真
的也影響實體商店,例如:梅西百貨、JCPenney。前陣子JCPenney決定收掉一些分店這些
分店多數不是在SPG的物業,這暗示了SPG的物業是位在較好的地點,人流也較多,而那些
位在SPG旗下購物中心的JCPenney因人流較多,經營狀況勉強過得去。
再來談一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比較嚴格的狀況下,SPG營運現金流FFO每
股2.12相較去年同期2.99下滑約3成。(原文出處SPG官方網站第二季報告Funds From
Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
period)。
收到房租比率由四、五月51%,緩步上揚到6月的69%,到七月接近73%。這些百分比未針對
任何租金減免進行調整,官方這些話暗示可能有些租金打折。
(原文出處SPG官方網站第二季報告The Company has collected from its U.S. retail
portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These
percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
狀況漸漸改善,但是在新冠病毒沒有找到好的解決方式前,獲利仍不多就是了。
結論:目前的營運狀況尚可,在新冠疫情受控前,也沒辦法快速改善;未來網購對於實體
購物商場的衝擊,其實只要實體商場物業入手價夠便宜,雖有衝擊,但是也不會完全被網
購取代(但也難成長)。
其他補充:
在Youtube上的影片
EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
2020
https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88
Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
according to an S&P report.
By Christine Simmons | 八月 25, 2020
https://tinyurl.com/y2x6ddlh
4. 進退場機制:(非長期投資者,必須有停損機制)
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