Re: [請益] 請問實價登錄的影響

看板Salesperson作者REBEQOO (如果手心有月亮)時間11年前 (2012/10/29 12:02)推噓7(7推 0噓 2→)

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※ 引述《pipsqueak002 (深深的歉疚)》之銘言： : 小弟對於房仲這塊，一直很好奇，但是很不熟悉 : 最近政府通過開始施行實價登錄之後，我很好奇這樣會對房仲業有多深的影響 : 我有碰過的資深房仲跟我說，短期當然會， : 但是實際上，很多時候客戶買房在意的不會單純只是價格，還有很多其他因素 : 重點還是在於產品本身對他們的吸引力，房仲的則是是要把那些特質展現出來。 : 甚至是製造出來讓客戶看到。 : 不過他沒有講太多，但是這麼龍統的回答對我來說還是很疑惑 : 因此想請教板上的前輩， : 是否實價登錄實施之後，對房仲業會有影響呢? 小弟有幸在不動產領域跟產官學都有所接觸，提供依些小看法，希望能有點小貢獻先談實價登錄對業務的的影響好了，事實上實價登錄確實會使部分不專業的房仲業務退場，畢竟許多業務以前是以提供價格的方式搓合買賣雙方，這功能在資訊透明之後就被取代掉大部分了(尤其遇過不少業務採用隱瞞資訊與欺騙的方式)。但是相對的，專業的業務若是同時可以俱備市場分析、財務投資計算、法規稅務等能力相信還是會有競爭力的，美國、日本、香港和許多國家都有實價登錄的制度，但是這些國家依然有房仲，原因在於不動產是異質性商品，不會有標準價格、搜尋成本高，且對每一個人帶來的效用都有所不同，因此仲介的過程反而對市場的運作效率能有所提升。但說實話，台灣過去做的研究並沒顯示透過仲介會比較有效率(僅有開價會更接近市場價格)，這可能是台灣過度關注在價格資訊方面有關，反觀在美國等實價登錄以久的國家透過仲介被證實有提高交易效率、降低成本的效果。因此，實價登錄後市場上還是需要仲介，相對的由於有價格可以參考，買賣雙方的價格認知反而會縮小，增加協商的效率。但是仲介必須比以往更加專業，有些半吊子的未來很難不被淘汰。另外中古屋市場目前交易量目前一直未見起色，這是諸多因素影響也不光是實價登錄的原因。由於不動產有投資兼具消費的特性，且目前的持有稅偏低，前幾年也調降了遺產稅，並且維持了一個低利率的環境，這些都加強了屋主長抱不動產不放的念頭，甚至當初買在相對高點的更不願意現在放出來，除非週轉不靈不然也沒必要。賣方不願意在這時出售，自然較低的成交價格在市場上就不會出現，市場便出現量直縮、價卻不跌的情況。現在買賣雙方都在觀望，賣方在觀察在不景氣、QE3下還有沒有機會，也不急著出售，買方則是期待可以在政府一連串的政策與實價登錄後減到便宜，最後雙方都沒共識。因此上述的買賣雙方沒有共識並不是實價登錄造成的問題，相對的，只要未來資訊揭露越來越多，買賣雙方的共識反而容易凝聚。至於實價登錄後市場的狀況，精華地段由於供不應求，價格會比較容易有共識，也許不像大家所想像的那麼高，但是也不會降到哪去。但是林淡三新或是新北市一些替代性高但價格這幾年上漲快速的地方，由於範圍較大價格又常有落差，會比較容易出現價格破壞。最後是實價登錄資訊真實性的問題，目前假報的誘因應該還好。地政士公會多次表達意見不應該由他們承擔責任，也不願意面對此風險，因為現在除了連續開罰3~15萬元，也可以對申報不實的地政士事務所進行業務檢查，這是他們不願的。再來說到未來可能會實價課稅，但是這是很兩難的，雖然現在高報未來的土地增值稅可能就會比較低，但是如果實價課稅課的是地價稅呢? 再來現在有些人會教人房地拆分時把價格都灌在土地上，但真的要實價課稅時如果是房地合一課稅呢? 在充滿這些不確定下，虛報實在不是很誘人。另外最近法務部也作了解釋，實價登錄不實除了需要連續開罰外，也符合刑法上的意圖使公務人員登載不實罪，並且共謀人連帶責任(當事人、地政士or仲介)，因此申報不時實在是不智，未來穩定後查核機制會更趨嚴謹。而為什麼現在揭露出來的資訊只有交易量的約一半左右? 事實上這也是公部門遇到的一個問題之一，大家應該都可以注意到實價登錄的表單上有一個特殊交易的情事，如果你是急買急賣、宗教因素、凶宅等等可以註明，此時價格就是特殊價格，雖然會登錄、但是不會揭露，因為若是揭露價格會與市場行情不符，造成參考者混亂，但是也不能公佈你的特殊情事，因為會損害當事人權益，所以最後這類都不會揭露。但是問題來了，由於許多民眾、代書擔心自己會有被認為不實的可能，所以格外小心的把所有阿貓阿狗的都寫上去以防萬一，結果系統在揭露時就把這一類有註明的都篩掉了，只能在由人工去確認特殊情事到底符不符合不揭露的標準，最後就有一堆標的沒被放出來。事實上內政部地政司的經費與人力都很不足，所以也只能把能上架的趕快先上架，剩下的再說。總合上述，我認為實價登錄對市場是有正面效果的，對仲介來說，不一定要房價高漲，市場熱絡、交易量提高反而是更好的，因此建全的房市買賣雙方認知接近並不是壞事。只是現在必須要更加充實自己的專業，從價格提供者變成顧問諮詢者、甚至比賽服務的品質。而實價登錄本身可以說是潤滑劑，但真正影響房市的有時候是次市場內的需求、預期、利率環境、稅制等問題，大家可以仔細分析一下，就大概可以抓到自己商圈未來的動向。順道一提，一般預售屋、新成屋的推案對市場上有領先的效果，這星期三101Q3的國泰房地產指數季報會出來，台北新北這次應該都會下跌，大家可以參考看看，對分析也許有幫助。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.165.166.251

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austinC

10/29 14:47, , 1^F

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pk0943

10/29 19:38, , 2^F

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pk0943

10/29 19:44, , 3^F

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