Re: [問題] 房貸選擇本金攤還還是本息攤還好?
※ 引述《HTTRE (TRE)》之銘言：
: 個人最近也有房貸的問題,跟ericfat的問題有點類似
: 我是認為如果不升息或自己負擔得起的話相同期數ex 240期
: 那使用本金平均所繳的利息會比較少,
: 但小弟有個疑問是在使用本金平均攤還時
: 如果臨時有獎金可以大額還款時所繳的利息會減低嗎?
: 還是有人可以提供事算的辦法嗎
: 我問的銀行是說他沒辦法幫我算到底減低多少(彰化銀行)
: 我時再是搞不懂他沒辦法算那銀行要如何幫我算錢
: 他說大額環款完,本金每期還是繳一樣,但是所繳的總期數會減少
: 真的是如此嗎?還是他亂講(沒辦法算?)還說幫我問過資訊人員
: 想問板上的各位先進真是如此嗎?
我想可能有些誤會，
利率一樣，本金一樣，還款時間一樣；不管以何種作法計算，只要算得正確，
總繳利息是一樣的，
本金平均攤還法=本金定額攤還法
(如放款利率不變，每月固定攤提相同數額的本金，月繳金額不同)
會比
本息平均攤還法=本息定額攤還法
(如放款利率不變，每月攤提相同數額的本金+利息，攤提不同額的本金)
還得快，那是因為本金攤提的快一些，還款速度較快的緣故；
認真說起來，如果放款利率都不變，沒有調高也沒有降低，
選擇本金平均攤還法並沒有討到便宜。
(這樣做只是還款比人家快些罷了，即借有相同數額的本金持有時間變短)
簡單計算就是快點還錢的人，借得少的人，利率借低的人，利息會繳得少；
不管選擇哪種方式付款都不會改變這個法則。
臨時有現金大額還款，提早減少本金尚欠的金額，
那接著可以選擇以相同期數還款，降低每月應付本息；
也可以選擇維持現繳本息，減少還款期數；
依銀行系統試算方式應該都算得出來，
只是大額還款時，有銀行會預設客戶之後會降低每月應付本息，
系統也如此設定試算；
有銀行則設定減少還款期數，系統試算也就設定成這樣。
要例外去試算可能就有難度，
因為計算本息不用電腦(計算機)試算是很繁複的，
大多數時候行員沒辦法直接計算出正確金額。
本息平均攤還法公式如下:
每月應付本息金額之平均攤還率
＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
這裡是說月數的次方
(月利率＝年利率／12 ；月數=貸款年期ｘ12)
平均每月應攤付本息金額＝
貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額
每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額
光看公式就知道，沒有工程用計算機是按不出來的。
本金平均攤還法的公式就簡單很多:
平均每月應攤付本金金額＝貸款本金÷還款總月數
每月應付本息金額＝每月應還本金＋每月應付利息
每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
這個應該可以按計算機按出來；
大額還款後算不出來的話，那應該是採本息平均攤還法。
但問題是銀行的房貸利率目前多是指數型房貸，
放款利率會隨指標利率浮動，
因不知道大額還款時利率變動，所以無法正確計算也是可能的。
或者你是跟另一種算法作比較，
先繳息，到期還本的本金到期清償法(等於寬限期=理財型房貸)?
V.S.
本息平均攤還法(即本息定額攤還法=年金法)?
真正用本金平均攤還法(本金定額攤還)的借款人是少數，
因銀行系統預設多是以本息平均攤還法來試算，不強烈要求，
銀行不會以本金平均攤還法去試算；
大部分狀況我想都是名詞解釋上的誤會。
簡單的事實再重覆一次:
快點還錢的人，借得少的人，利率借低的人，利息會繳得少；
不管選擇哪種方式付款都不會改變這個法則。
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