[問題] 租屋 產權問題

看板LAW作者 (@)時間6年前 (2018/04/06 23:11), 6年前編輯推噓1(1推 0噓 40→)
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房子購買時, A先生與B小姐(外國人)為夫妻 用B小姐的名字作為登記 近期離婚,但房子因"合宜住宅規定"導致不能過戶,故房屋所有權是B小姐 但離婚協議書上書寫 "兩造雙方合購之不動產房地部份,A先生以50萬向B小姐購買,並於三年內將價金給付完畢 ,且B小姐必須於x年(規定)後將合購之不動產房地所有權移轉登記予A先生" A先生有當初的申請資料正本 要與A先生簽訂租賃契約 請問契約上的出租人應該填A先生還是B小姐 若是B小姐,A先生無法提供授權書(因為離婚與在外國) 這份契約應該如何自保? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.229.147.195 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LAW/M.1523027464.A.3C6.html
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04/06 23:23, 6年前 , 1F
一、按負擔行為不以行為人對標的物具有處分權為生效要
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件。
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04/06 23:25, 6年前 , 3F
二、查本件之租賃契約為負擔行為，又出租人A先生雖非
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04/06 23:26, 6年前 , 4F
出租標的物之形式上所有權人，但並不影響租賃契約之生
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04/06 23:27, 6年前 , 5F
效。
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04/06 23:29, 6年前 , 6F
三、故A先生為出租人即可。但一般而言，以所有權人為
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04/06 23:30, 6年前 , 7F
出租人的話，對承租人較有保障就是了。
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04/06 23:32, 6年前 , 8F
　
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04/06 23:33, 6年前 , 9F
至於A先生目前僅有該不動產之所有權移轉登記請求權，
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04/06 23:33, 6年前 , 10F
而非不動產之所有權人。
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離婚協議書上的"購買"二字是否定義不明? 這邊有疑問, 改天B小姐回台主張無授權出租,要回房子 在無違反租賃契約下,是不是也只能搬離房子一途? 這是否有侵占罪? ※ 編輯: bearfat (36.229.147.195), 04/06/2018 23:38:39
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04/06 23:35, 6年前 , 11F
因為依民法第758條第1項意旨，依法律行為而取得不動產
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04/06 23:35, 6年前 , 12F
物權者，非經登記，不生效力。
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04/06 23:37, 6年前 , 13F
也就是說，A先生目前僅得對B小姐，依離婚協議書，等x
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04/06 23:38, 6年前 , 14F
年屆滿時，請求移轉該不動產登記予A先生之債權，而非
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取得該不動產之物權。
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04/06 23:51, 6年前 , 16F
　
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04/06 23:53, 6年前 , 17F
民法第767條第1項前段所有物返還請求權的要件有二：
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04/06 23:53, 6年前 , 18F
一、請求人為所有權人。
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04/06 23:53, 6年前 , 19F
二、被請求之對象無權占有所有物。
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04/06 23:55, 6年前 , 20F
B小姐是所有權人，除非你是無權占有所有物，才能行使
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04/06 23:55, 6年前 , 21F
民法第767條第1項前段所有物返還請求權。
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04/06 23:59, 6年前 , 22F
你想基於占有連鎖主張有權占有的話，必須符合下列三要
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04/06 23:59, 6年前 , 23F
件：
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04/06 23:59, 6年前 , 24F
一、中間人（A）對所有人（B）必須有合法之占有權源。
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04/07 00:00, 6年前 , 25F
二、第三人須中間人基於一定法律關係（租賃契約），取
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04/07 00:00, 6年前 , 26F
得占有之權利。
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04/07 00:00, 6年前 , 27F
三、須中間人（A）得將其直接占有移轉於第三人。
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04/07 00:01, 6年前 , 28F
你要確定第一點及第三點沒問題的話，你才是有權占有。
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04/07 00:02, 6年前 , 29F
這樣子將來B小姐要主張所有物返還請求權時，你才能抗
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04/07 00:03, 6年前 , 30F
辯。
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推
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如果還沒簽離婚協議，剩餘財產分配可能可以破五年禁止
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04/07 00:06, 6年前 , 32F
轉讓
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04/07 00:06, 6年前 , 33F
如果A是基於離婚協議書中之買賣契約之約定而已點交的
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04/07 00:06, 6年前 , 34F
話，A是有權占有的。
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04/07 00:07, 6年前 , 35F
這樣子第一點理論上是沒問題，而第三點的話，除非是另
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04/07 00:08, 6年前 , 36F
有約定不允許出租給第三人，否則應該也沒問題。
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04/07 00:10, 6年前 , 37F
問題是A要怎麼證明他是有權占有的？
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04/07 00:14, 6年前 , 38F
文中之離婚協議書並沒有提到B已經將該屋交付給A了。
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04/07 00:16, 6年前 , 39F
　
04/07 00:16, 39F
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04/07 00:16, 6年前 , 40F
總之，你覺得有問題的話，就不要租了。
04/07 00:16, 40F
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04/07 00:17, 6年前 , 41F
感謝taoist9999大大
04/07 00:17, 41F
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