Re: [閒聊] 前鎮區會是未來高雄的信義區嗎？

看板Kaohsiung作者ceca (生活藝術大師 N)時間7年前 (2017/02/24 17:57)推噓20(20推 0噓 25→)

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信義計畫區主要不是只有住宅. 他那邊有很多企業,金融業等等等... 高雄農16/美術館,都是住宅.. 甚至左營高鐵四周,也都是住宅. 這性質是不一樣的...XD 不要看到漂亮的大樓就認為它們是一樣的.... 高雄特意要弄成住商分離. 要打造無商業氣息的住宅區(美術館),以及民生商業的住宅區(農16) 然後把經貿區(新彎區)分離開來. 因此你看新彎區土地都不可以蓋住宅,只有極少數的特殊狀況才有辦法蓋住宅. 不像美術館農16滿滿滿全都是住宅大樓. 這也是為啥新彎區發展會很慢的主因. 妳都是特冒用地,要等人家投資飯店/百貨/企業總部大樓/金融大樓OOXX. 那個速度沒那麼快,企業要評估要投資要搬遷部門,都需要很多時間. 但是住宅大樓超快,反正建商土地標走,立刻就蓋,蓋了立刻就賣... so...同樣兩個重劃區,一個住宅的重劃區大概10年就蓋了大半. (美術館大概2004年"主力"開始,到今天也不過十年多一點. 農16因為土地更小,炒作更兇,所以到今天不到10年就差不多封頂了) 但是一個特貿區,可能20年後他還在發展中(台北101附近就還在發展中) 因此這....不能混唯一談,狀況差非常之大. 其實新彎曲現在最尷尬的一點是. 她剛開始發展,所以四周都還是空地. 因此對地主自己要開發的,向夢時代阿,或是台塑之後的王永慶園區計畫之類的. 因為土地是他自己的,所以她大筆投資比較敢砸,反正土地建物會增直,砸越大增直越多. 但是對於"地上權"來講就尷尬了. 因為土地不是你的,所以你幾十年後就要還給人家是一場空... 你太早進場,砸大資金,靠杯效應很差,但租金還是要照付並且不便宜. (租金都有一些愈漲狀態...我是說連市政府或公家機關的租金都愈漲了.) 外加之前被馬英九的行政命令惡性漲公告現值,造成全台灣企業全都嚇死不碰地上權. so....現在要招標地上權或bot都很困難.. 現在應該是地主自行開發的時間.... 可是問題是,那邊的地主,台泥嘉泥台電台糖中石化OOXX.... 靠杯,都不是搞旅館搞百貨的企業. 然後他們又不肯把土地賣掉...因為他們認為這些地以後會非常值錢. 所以她們也要出租... 阿靠杯就尷尬在那邊..XD.... 租方預估我出租50年好了,這邊那麼精華,租金當然要貴一些. 承租方說靠杯,你都還一片空地你租這個租金,你叫我怎樣租的下手?? 這就是現在新彎區最尷尬的地方. 私人地主自行開發意願比率太低... 出租方又不願意降租金,因為依簽約幾十年,降了就虧大了. 承租方又不願意用未來價去承租.. 當然也是有解套的辦法. 就像現在要搞的貨櫃屋. 也就是地主用很便宜的成本先搞一些噱頭出來. 所謂"先行養量"... 把這邊弄熱鬧,弄話題,弄一些有的沒有的... 讓他不在只是一大片空地空空蕩蕩... 或是先簽低租金的短租約. 例如那個承租新彎區一千多坪的燒烤店....他的租約應該也沒簽很長.. (真好奇,一千多坪的燒烤店到底是怎樣...到時候開幕一定要衝去吃一次..XD) 先把新彎曲弄熱鬧,熱鬧後自然就會開始有一些長期大金額的投資進駐. 而這些小型投資和短租約的則在八年十年以後,在從新收回來招標... 不過主要還是,畢竟這些地主都是大型企業,不是中小企業. 所以他們在操作上面的彈性和應變,自然不如中小企業老闆那麼靈活. so...你要例如台泥好了,做個短租約,或是弄一些貨櫃屋弄成貨櫃屋商店街. 他內部還要有人提計畫還要有人規畫還要送審還要開股東會議.. 這種全台灣行的大企業,要搞一個高雄的某塊土地,它們也沒那麼多心力去特別規劃就是了. 因此...目前狀態就是這樣...大企業動作遲鈍反應比較慢不靈活. 所以新彎區目前就是卡尷尬期+地主慢慢的運作她的土地中... 新彎區要搞很久的. 大家不要急...XD...會搞到連你的孫子都看的到還在發展... 另外以後中島整個要遷移掉,那邊還是新彎區的腹地.. 可能會蓋滿海景旅館飯店等等等..... 當然那是更久以後的事情就是了. 另外,新彎曲這個地點不太容易被取代. 所以會有點像美國紐約曼哈頓時代大道那樣...幾百年來CBD地位,屹立不搖.. 會一值處於高雄最重要的經貿中心....很難遷移或是被取代. 最主要因素就是,他在一港口二港口之間,又是正港邊... 對以港維生的高雄來講,你不像台北可以從萬華一路搬到信義區去. 更不像台中一路向西... 港口就在那邊,你經貿中心跑都跑不掉最好的位置也在這邊,動搖不得. 可以改變的只有"住宅區". 例如以後中都可能取代農16,哪天小港機場搬遷可能又是新的住宅區. 或是三民區工業地重劃後,一大片取代美術館成為下一個住宅王者之類的. 精華住宅區可能會遷移.. 但是經貿區會一直都窩在新彎區.... 這就是港口都市的特性.... 上海香港倫敦東京都是這樣子.CBD不轉移... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.252.182 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1487930239.A.0D4.html

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這就是尷尬的地方. 地主剛好都是這些產業...XD 要是他是統一阿潤泰阿遠東阿. 就會想出一大堆花招可以搞. 主要也是他們公司的結構問題. 它們公司並沒有"土地開發規劃"的相關人才. 所以只會無腦掛租,把規劃計畫想法,丟給承租方去想. 然後又會認為這邊很精華所以租金要很高,然後一簽要很久以免麻煩...XD ※ 編輯: ceca (1.173.252.182), 02/24/2017 18:06:06 不過其實如果市政府很有心. 可以派專人跟他們談. 讓它們先做短租約或是低成本開發... 甚至幫他們規劃.... 只是...這...就要看政府怎樣想了. ※ 編輯: ceca (1.173.252.182), 02/24/2017 18:07:08

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Tosca

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住商分離...又不是芬很遠. 高雄交通又很快,你住美術館,在高軟上班,你通勤也不用多少時間. 和台北比起來,喔不,和台中比起來好太多太多太多了. 六都中,同樣距離,移動時間最短的就是高雄,因為交通很好. 因此有能力做住商分離的規劃. 水族館??以前圓山飯店有阿...XD 另外墾丁那邊有一個.... ※ 編輯: ceca (1.173.252.182), 02/24/2017 18:26:03

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jeter17

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高軟有可能會開啟第二期. 然後65重劃區也可能是另一個規劃的區塊,只是要幹嘛還不知道. 然後外圍和發產業區,仁武產業區外. 不知道會部會再多要幾個產業區. 五輕遷廠後,那塊地很可能會變成加工出口區. 日月光要擴大9000人,他好像上個月剛完工一個廠,並且還有一個廠在動工,又有場要開工. 之後五輕那塊地很可能日月光會繼續在上面擴廠,已站穩他世界第一大封測廠的地位. 這些都是可以期待的人口.... 更不用說新三輕開啟後,下游的石化業也會擴張... 雖然石化業的問題是工作人口少,但大多都是高薪工作. 其實高雄有不少產業要發展.... 只是產業發展畢竟需要時間.. 就像鴻海/群創在高軟丟了800億,要創造快一萬人的工作機會. 阿她現在還在蓋廠...所以這一萬人大概還要一兩年後才會徵才. 而他甚麼時候講要投資的??...2008就在嘴巴上講了...到今天都9年了..XD (就算是他標下路科的土地,到今天也差不多過了一年多了) so....產業發展需要的時間會遠比蓋住宅大樓慢非常非常多. 因此,請耐心等待.... ※ 編輯: ceca (1.173.252.182), 02/24/2017 18:35:41

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Auslayer

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彎曲少數的住宅,因為稀有,所以也是可以佈局. 投資算盤和大局觀的方向是不一樣的..... ※ 編輯: ceca (1.173.252.182), 02/24/2017 18:36:31

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cj3x04gp6

02/24 18:45, , 15^F

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你可以去參考上一次議會會期. 政務官和民進黨議員講的東西...XD 基本上公告地價以前都很少再調. 突然馬英九下行政命令. 公告地價必須跟公告現值一樣... 然後因為公告地價三年調一次. so....馬英九下台前,也就是前年下行政命令. 後來到三年調一次的時候,蔡英文已經在當總統了.. 所以公告地價是在蔡英文手上大舉調高的. 然後就....大地震. 這就是馬英九的延遲炸彈... 詐得你啞口無言. 尤其人民還會說"你現在民進黨完全執政耶" 但是問題是法規規定三年一條,所以你要再調就算要調低也要等三年. 不然你還要送立法院先改這一個三年一條的法規. 這也是後來不是有民進黨立委提議要改成兩年一條.. 就是要解套這個東西..

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WinNOKIA

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cnst02087

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momotaloson

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