Re: [新聞]〈南部〉開發閒置營區 三民、小港動起來
推文好像不太清楚.
我解釋一下.
※ 引述《jormar ()》之銘言：
: 自由時報
: 2016-05-09 記者葛祐豪／高雄報導
: 高雄市區南北兩閒置營區，開發進度加快，三民區覺民營區地上房舍，將於今年暑假拆除；小港區少康營區都計變更案，地政局希望於一○七年底前完成開闢。
陳菊有一堆東西都想趕在107年前完成.
因為他要下任了...107年完成大家才會記得這是他做的...XD
不然會有錯覺是下一任市長做的.
: 覺民營區 暑假開拆
這是軍方的土地,不是市政府的土地,所以不是市政府的"祖產"
: 位於光武國小旁的國防部軍備局覺民營區，鄰近住宅區及三民區光武國小、民族國中，地上房舍自一○○年起就閒置未用，成為病媒蚊孳生溫床。立委李昆澤日前邀集相關單位召開協調會，決議從今年暑假開始拆除，預定年底拆除完畢。
: 市府指出，覺民營區已變更為學校用地及住宅區，約○．四一公頃移撥為光武國小校地使用，將做為高市體操館及學校體育館；○．一二七公頃住宅用地捐贈市府，處分後挹注高雄鐵路地下化財源，剩餘約○．七三公頃歸國防部所有。
前面0.41公頃是給光武國小用.
後面市政府0.41公頃賣給建商...住四土地一坪這邊大概可以賣到40~60萬.
一公頃是3025坪,所以有1240坪,一坪用最低40萬算就好,市政府可以在這邊傳5億.
(其實應該有50萬)
這不是賣主產,而是土地重劃後,市政府憑空取得的土地,市政府通常都是靠這招發財的.
你們越開發重劃土地,政府就越憑空賺錢...
這也是台中為啥負債可以減少的主因..前幾年台中土地開發量太龐大,市政府賺到翻掉.
而軍方本來的0.73公頃基本上也是賣給建商...
畢竟軍方少了一個營區,他也要撈點本回來...這一撈就是10億左右.
這邊應該不會採取Bot或是土地出租,因為並不大塊...地點也是在住宅區附近.
: 李昆澤指出，房舍拆除作業完成後，營區土地將移撥給學校、市府及國有財產署等單位；在此之前，將同步規劃綠美化，維持營區整潔，避免空窗期衍生環境衛生等問題。
: 少康營區 都計變更
: 另一眾所矚目的小港區少康營區開發案，面積廣達廿三公頃，土地屬於台糖，陸戰隊九十九旅撤出後，閒置荒廢多年。高市都委會去年通過少康營區「機十二」都市開發計畫案，送交內政部審議，市府無償取得十公頃土地，將興建森林公園，其餘土地則變更為商業區、特商區。
基本上這依然是台糖的土地.
10公頃是公園,不過這邊政府的建設就要花經費就是了...
其他是特商.
這邊很可能是小港第一個購物商場...
畢竟這邊就很大片,特商用地有13公頃,扣掉馬路和公設少說也有11~12公頃.
但是當然,10公頃是所謂"無償撥給市政府"...也就是送給市政府.
那剩下的13公頃如果沒有意外,依然是重劃後和市政府分.
也就是如果沒有意外和市政府重劃後分,13公頃市政府可以憑空取得6公頃以上的土地.
而這塊土地應該就是Bot....然後用權利金去補開發公園的資金,用地租來補公園維護.
如果順利可以Bot托標,市政府不但蓋一個公園後還有賺錢,並且每年還可以增加收入.
至於台糖拿回的土地要幹嘛,就不知道了.
企業土地他要幹嘛他不需要跟你解釋,他要挖游泳池他要蓋停車場他要種雜草.
只要他不要違反土地使用分區的使用限制,其他都隨便他.
不過基本上這邊應該不是全部都特商地(特種商業地,有特殊使用限制)
應該有不少是商用地...商用地的話一定是賣給建商蓋大樓.
所以基本上這邊應該也有很多土地是拿來賣給建商用的...
這邊土地價格也大概在40萬左右...商場如果先開發之後再賣,甚至飆上60以上都有可能.
不過詳細還是要等都發局使用分區出來才知道,目前還沒公佈使用分區配置.
: 附近居民反映，少康營區都計變更案近來遲無進展；地政局強調，此案為公辦重劃案件，一旦完成相關都計程序，地政局將積極開闢，設法於一○七年底前完成。
: 立委賴瑞隆相當關心此案，已要求市府都發局與內政部持續協調，加速都市計畫審議於今年完成，也請環保署支持相關經費，讓十公頃綠地及早完工，提供小港區居民更多綠地休憩空間。
: http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/987809
基本上這世界只要變好,一定是房價地價上升.
並且你說炒地皮...開發土地就是炒地皮....請不要否認這個狀況.
你這邊一片荒地,你把它開發了...那部就讓它變貴,那不就是炒地皮.
而更不用說,市政府還要靠這個發財哩...每年幾十億的賣土地收入是非常重要的.
並且還有大量的土地出租的租金,另外開發土地後地價稅房屋稅的收入.
市政府一直都是在地最大的炒地皮大戶.
並且他的優勢就是..他土地都是變出來的,你有1000坪的工業地,要變更為住宅用地.
你自辦重劃,市政府就會凹走40%也就是400坪走...
(當然中間要扣除馬路和綠地,所以應該是3xx)
等於你1000的工業用地,自己辦重劃自己開馬路蓋規定的綠化公園後,你只拿回600坪.
工辦重劃就是你丟給市政府去開馬路蓋公園,可是這樣市政府就要凹走你55%土地.
也就是你1000坪工業地重劃後你只拿回450坪再扣馬路和公園大概剩下400坪.
so...為啥市政府很怕土地貶值或是大家都不開發...因為他是靠這個賺錢的.
你要市政府不炒地皮又開發土地??
也可以,今天開始你所得稅率條高到20~60%並且營業稅營利事業所得稅全面拉升.
然後房屋稅地價稅拉高10倍...
這樣市政府可以不炒地皮ok的...因為他可以有其他的稅收.
(世界各國一堆東西不能通用,是因為結構不一樣...
你在不同稅制結構下,政府的收支和經營方式都完全不同.
你要想想,摩納哥政府完全不抽稅,可是他馬路可是打造F1等級,整個都市金碧輝煌.
他的政府營運方式自然比台灣更像企業在經營..
反過來很國家,福利好房價低,可是他的稅金非常高,你買的起房子養不起房子
so...世界上很多狀況永遠不能通用,就是因為結構或制度的差距)
可是今天台灣所的稅營業稅營利事業所得稅,房屋稅地價稅都超低.
市政府還不炒地皮...那他就破產..
他哪來錢去開闢小港的10公頃公園??就算找義工你也要給他便當吃阿.
市政府為啥很多建設都會伴隨土地開發,就是利用土地開發的收入去嘎掉建設的經費.
市政府基本上你要把他當一個企業,他開發這邊就一定要想辦法把錢賺回來.
除非除非...這個開發中央有補助,那還可以免牆少賺一點.
(例如鐵路地下化,衛武營藝文館這些,金額非常可怕的龐大,要賺回來需要很久的時間.
這時候就需要中央出資,不然靠市政府是無法推動這種等級的建設)
我是發現很多人以為市政府可以印鈔票..XD..都不炒地皮,都不需要算回饋.
但是為啥你會一邊認為市政府都不需要賺錢,另一邊認為市政府負債很高??
這不覺得不合理嗎??到底市政府是缺錢還是有錢??
基本上高雄市政府雖然負債很多,但是他有非常多的收入和資產.
例如美術館重劃的時候的土地,市政府還有一大堆沒賣..他還在養地.
(農16,文山特區也有...到處都有市政府的土地)
陳菊以前嗆說,市政府資產是負債的兩倍,可以隨時賣掉的"囤貨"就逼近債務的七成以上.
(總統選舉前他講過這句話,後來靠近總統選舉後就此不在講)
所以高雄根本沒再煩惱負債,可以永續經營...
(不提早賣土地只是因為,地價會漲阿,幹嘛這時候賣,養地這招市政府也很厲害)
(另外永續經營是財政局長講的,這會期他也有講)
只是因為後來選舉的關係,他就不在講這個話題,並且負債也變成一種政治操作語言而已.
因此每次討論到負債之類的問題,我也都不太想理...
畢竟現在輿論的關係,市政府不能大辣辣的講"林盃負債是因為我養地等高價才爽賣"
因此只好大家都在講謊話,包含罵債務的民意代表和市政府的回應.
(你看市政府講到財政都說沒問題,可是從來都不解是為啥沒問題..XD
因為他知道真話不能講,但是又不能亂講謊話.只好顧左右而言他)
但其實大家都很清楚狀況是怎樣.
也許在財政支出或是一些冗員問題上,民意代表做一些財政監督和預算審核,是必要的.
但是如果是一個空泛的"阿市政府負債那麼高怎麼可以啊OOXX"通常就是政治語言.
真的懂得就像上次問"最近房地產狀況不好,市政府土地處分歲入簡短21億,缺口怎麼辦"
這個才叫問到點上...這無關資產,這關乎周轉..他問的是周轉問題不是總負債問題.
另外也有一個很犀利的就是問,是否要拉高房地稅金...這個也是內行人...XD
拉高會降低土地開發意願,會造成Bot流標,但拉高可以大幅拉抬稅金收入.
所以這是一個最佳化問題,怎樣的稅率可以在稅收和開發中取得最大利益解.
(是一個可以用用田口做最佳化辦法的典型案子..XD..只是我猜應該沒人用過.
and..學術上的碩士論文應該可以把這個當標題來寫)
但無論怎樣,你說這兩個營區開發是炒地皮...
當然...不然市政府哪來的錢去重劃去整理這兩塊土地.
並且只要是變好,房價自然就是變貴,這是必然的狀況.
另外,一定有不少土地是賣給建商..
否則...這幾億缺口怎麼回收??...
市政府自己開發??市政府又沒有百貨公司或是建商部門.
至於當甚麼社會住宅就不用想了,社會住宅是更虧錢的事情,這比放在哪邊養雜草還虧錢.
另外高雄市政府嗆明了,公營住宅以老舊的公營企業宿舍整理為主,不會蓋新的.
最後最重要的一點.
高雄有投票權的大多都是在地住戶,大多都是有房子的人.
你是覺得開發土地造就地區性發展+造成地區性房價上升.
對市政府來講選票會比較多...
還是不開發土地部造就利潤也讓房價不漲,選票會比較多?
and...柯文哲前幾天已經回答這個答案了,大家可以自己參考看看....
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基本上想一下.
是一片農田政府抽的稅比較多,還是一片透天,還是一片大樓??
另外,政府把土地賣掉了,空不空屋餘部餘屋跟他無關,他房屋稅地價稅照抽.
再來建商如果不賺錢,賣不好,就不會買土地,他會買土地就代表他前面的房子賣掉了.
因此,這個循環機制不要一直替她煩惱...
沒人買房子建商就不會買土地,建商不買土地政府土地就賣不掉.
去年年底和今年年初土地滯銷狀況就是這樣,但現在又復甦了...
至於有沒有人住??...房子在那邊稅收又不會少...有沒有人注重要嗎?.
總不成讓他一片空地抽不到稅...這樣不是更慘??
再來,高雄工作"機會"暴增中....差的是薪資問題.
工作人口在勞保和健保數字上面也明顯增加中.
至於薪資是另外一個問題....並且是全世界性的結構問題.
台中薪資也沒高多少....新竹是因為竹科,竹科不是市政府可以掌握的.
重量級的產業都是中央主導,甚至高軟都是中央主導.市政府不能自己再弄一個軟體園區.
市政府的職權只能搞加工出口區.
楠梓的中油土地就是將來大量的加工出口區,楠梓應該會變日月光神教的國度.
日月光在那邊有9000人擴張計畫,他要穩住他世界最大封測廠的地位.
而9000人擴張計畫剛進行到1/3...還有一半以上的人還沒開始徵才哩(還在蓋廠)
石化產業不是市政府可以掌握的,那是中央的東西,他是重工業.
楠梓的五輕是被林園的新三輕取代,並且產能還增加.
所以高雄根本沒有縮減石化業,反而是擴張...
更不用說將來南星和大林浦遷村後,外加林園新三輕棜p畫偷偷擴張.
那邊可是有計畫的在打造亞洲前三大的石化專區...只是新聞報的很少而已.
(將來石化管線都走海邊,直達州際港的石化碼頭,不再走在馬路上)
so...楠梓走了五輕,結果會變大片的加工出口區...工作人數應該是上升.
五輕被新三輕取代,所以林園石化業工作人數也上升...
然後路科被鴻海的群創包場,所有剩餘土地被包光光,群創面板廠正開始蓋.
路科群創有一個800億的投資計畫,正在進行中..
高軟鴻海研發大樓,應該是6月底還是七月正式營運.
光鴻海本身就1500人徵才,其他樓層還有其他企業進駐,例如掏寶的台灣機房要放在那邊等.
so...以上產業,都在高雄....並沒有離開.
最後,薪資問題這個是一個很複雜的問題.
不是市政府自己可以搞定的.
中央和市政府都有關係...
但是當然520民進黨完全執政,之後會怎樣搞,就看下去嚕.
畢竟重點產業,無論重工業,貿易特區,科技業OOXX,全都是中央掌管的.
so...要市政府完全負責,他也只能表示很無奈...
當然市政府也不能說完全沒責任.
很多剝削的老闆,市政府並沒有嚴格查管,這就是市政府的責任.
因此只能說,高薪不再要問中央,過於低薪,市政府有責...
520後看看可不可以翻轉這個問題...
最後...
土地開發和就業是無關的.
你不會拿市區的土地去蓋工廠.
市區的土地不是貿易或是商用就是住宅.
工廠工業區一定往外跑,那是另外一個狀況.
so...土地開發歸土地開發,產業歸產業,偶爾有關係,但是大多時候關係比較遠.
另外,高雄開發亞洲新彎區,你要想,那邊的土地原本都是乙工或是特倉.
今天要重劃成特貿,特商或是一般住或商...
你就需要重劃.
因此那邊不是三天兩頭都有誰又同意要重劃的新聞.
而整塊地下來,目前幾乎都不是市政府的土地.
可是整個重劃後,市政府可以在其中撈回40%以上的土地...
(基本上撈55%好了,可是要扣除馬路和公園,所以拿到手的肉地應該再40%左右)
你就知道,市政府又有亞洲心灣區40%的土地憑空拿到手.
你覺得....開發亞洲新彎區,弄個輕軌圖書館或是會展中心,雖然花了兩三百億.
(中央還補助資金很多...)
政府靠這40%的正彎區大塊土地,賺不回來嗎??
那邊地價如果是商五,地價絕對破百,可能還逼近兩百,更不用說那些蓋摩天樓的特殊土地.
然後那些摩天樓稅收都是政府的收入,土地從工業地變特貿特商,地價稅房屋稅大翻身.
百貨公司有營業稅營利事業所得稅,都是收入.
政府的支出除了馬路公園維護外,大概都已經丟進去了,像灣區五寶這些建設.
so...亞洲新彎區正走向市政府回收投資獲利的時候...
這也是為啥陳菊照三餐廣告亞洲新彎區的主因,光這個開發,市政府就要狠狠賺一大筆.
市政府永遠只怕土地不開發.你亂開發它都有賺,更不論有系統的開發.
東帝士倒閉後,整個彎區開發停擺,本來甚麼中油南區總部,遠東103,台塑南區總部等等.
所有開發全都押注不動,因為高雄風向不對,所以全都空地在那邊養...
因此高雄本來預估的收入就消失,造成那個時期財政很困難.
因此就轉向去開發北高雄和美術館.
確實蓋了一個巨蛋後,造就北高雄的1x年興旺..
政府也就先靠北高雄來做收入...
而今天轉回亞洲新彎區,只是回頭進行1x年前的計畫而已...
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 05/10/2016 02:02:01
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