Re: [問題] 一個人自住買房問題
※ 引述《valenzoe (愛要謙卑)》之銘言：
: 目前打算在高雄買房 預算上限大概是450w左右
: 是一個人自住用的 打算先買個兩房一廳一衛 住個八年十年後再轉手換屋
: 目前傾向電梯大樓，但跟公寓比起來相對貴了些，
: 許多老公寓改裝後，感覺也不錯，總價也便宜，容易心動。
: 但是，在高雄買公寓是不是之後很難脫手？
: 我過去活動範圍在高應大 高醫商圈附近
: 目前的目標都在搜尋這邊的電梯大樓 不過591相關物件滿少的
: 也有考慮文山特區附近....或是哪一個區塊大家有推薦的？
: 其實最想住的是河堤社區，但那裏我實在住不起！
: 最後希望此文能召喚到高雄王C大為我指引迷津！(跪求Orz)
一個人住兩房一廳用不了450拉.
你延高醫去買,順便吃鐵路地下化.
大順路那邊太貴,因為義大亞洲廣場眾所皆知的關係.他在兩年前就開始預先炒高了不少.
雖然等亞洲廣場蓋好會在炒高一些,可是你有自住的需求,這樣住起來CP值偏低...
so..如果你沒有得到"不買北高雄明誠路附近就會死"的病的話.
你可以買高醫靠近鐵軌這一區..
20年屋2x坪兩房一廳電梯大樓大約在300上下.(30年的話大概要再打85折)
轉手超簡單,反而你要買便宜需要耐性慢慢等物件.
平時看大概都要賣330~350...你就耐心的慢慢等,一兩個月通常會掉一間300上下的.
方法除了每天盯著591和各大房仲網最新上架貨外...
去四周仲介店頭採一下看有沒有人有口袋物件.
另外,因為高醫這邊20年大樓並不多.
你也可以自己固定去每個大樓底下的布告欄看有沒有自售.
高應大那邊比較不建議.
因為高應大遷校也是眾所皆知....所以一大票包租公都在那邊很恐慌.
遷校也不是一朝一夕的事情,所以這個恐慌會持續一段時間...
你到時候要賣會不好賣...
高醫比較好,醫學中心威能非常強大...
學生已經不是重點了,那邊有龐大的醫護人員和四周相關醫療產業人員.
高醫本身也有龐大的教職員和研究員.
外加醫院本身就會吸引大量的老人和有醫院需求的人...
所以無論出租還是買賣,醫療中心四周都是"真實需求"的一級戰區...
更不用說高雄三大醫療中心,長庚是為了鳥松有錢人別墅區打造的...
榮總則是太偏,四周環境和機能比較弱(沒電影院是指標).
高醫在高雄正中心地帶,無論機能還是交通便利性全都很強大.
so....選高醫會比較好...
20年屋應該比較適合你的狀況.
你不用煩惱10年後他變30年屋..
現在問題是市面上最老的大樓大多都30年屋..所以大家才會覺得30年屋很老..XD
同樣你看透天30年屋人家會覺得很老媽??..部會阿...
(別忘了透天結構蓋的比公寓還弱,)
10年屋高醫這邊比較少,你大概要跑到河堤那邊才有...
0年屋的話不適合放8~10年...因為越新的房子漲幅越低...XD
新房子是短跑投資客靠9~95成貸款高槓桿賺一點點差價,和有錢人花錢買享受在買的..
20年屋才是目前自住CP值最高的東西..
公寓的話4~5F轉手確實比較困難...
當然一句話,沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格...
你5F"全新整理"公寓行情300你賣250,當然一樣一掛賣就被秒殺.
可是如果行情300你要賣300..人家大樓賣三個月,你可能要賣半年到八個月.
所以你要買公寓4~5F,一定要買便宜,然後擺行情慢慢賣...
利用他難賣的特性去檢超便宜急售或斷頭物件..
但你沒有在地深根,人家便宜的房子不會報給你..所以你就算想買也買不到...
通常5F的3房公寓都是直接收在1xx..你25坪公寓想在高醫這邊買1xx,是有點困難.
(之前在搶一間5+6,180萬的..結果搶輸某琴行老闆...XD)
你根本搶步過那些在地包租公.他們每天和仲介喝咖啡吃飯泡酒店時間金錢不是花假的.
另外,人家有跟仲介交易過,仲介知道他真的會買..
你沒交易過仲介除了覺得你很麻煩好物件還要再教育之外,他也怕你是來搶物件的間諜.
so...公寓4~5F其實不太適合你去碰..那是高手盤.
更不用說,他除了賺差價的投資客會買,改套房出租的包租公也很愛,大家都在搶.
至於公寓2~3F...公寓2F比大樓還搶手...那是當紅炸子雞.
可是問題是2F超貴高出你預算很多....
3F算是和大樓差不多的物件...價格也差不多搶手度也差不多.
不過畢竟大樓銷售量還是比較大,3F公寓你可以選擇的物件不多,並且大多都三房.
(大多都自住住得好好的,2~3F,沒事不會拿出來賣,因為自住比率太高)
你應該只要住兩房就夠了,一個人住三房有點沒必要除非你想再分租給別人.
so....公寓不是不能買.是目前看起來不適合你買.
1F公寓就不用講了...跟透天一樣貴...XD
600萬的1F公寓??..
1F公寓特性在不用爬樓梯土地持份大又不用管理費房屋稅很低.
然後整層空間連貫不像透天被切割單樓層小外並要扣除樓梯間.另外老透天格局都不太好.
另外有些有商業價值可以開業,或是停汽車在門口方便OOXX..
所以1F公寓超貴...賣的量也不多大多自用不會拿出來賣.
so..結論一下.
你就延高醫買20年2房一廳大約2x坪電梯大樓,價位大約在300,單坪大概在13內.
這種東西應該是你耐心的等可以買的到並且使用CP值很高住起來開心.
之後要轉賣或是不想轉賣出租的效能都很強的東西.
我不否認3房是不動產的主流四平八穩...三房基本上建議帶車位,450萬有點硬...
所以你退一步買沒車位的兩房會更恰當.
以上條件你可以找到更好的那是你幸運.
如果一時沒有,其實可以在耐心等個一兩個月看看有沒有掉出來.
有時候買房子也是需要耐心...只要你定的條件不是太奇妙市場上不存在就好.
之後鐵路地下化,自由路打通,更久以後站東商圈一個比新崛江還大的新興商業區.
剛好在6年後會完全完工..(2年後地下化結束開始招標,3年後開始蓋,5~6年蓋好)
搭上高醫本身的價值....適合你養一段時間在賺這些環境變化的增值.
就算你以後不想賣要出租也很方便.
高醫這邊電梯2房大概都是租1萬多..不裝潢但要兩台冷氣,含全套基本家具.
(兩台冷氣用白牌的就好的情況下,通常一間出租的所有東西5萬塊可以打發掉
包含冷氣冰箱電視洗衣機兩張床兩個衣櫃電視櫃沙發茶几餐桌椅)
你買300出租一萬多更不論租金還會調漲....4%投報率穩定收益也是非常好的存錢方式.
另外租兩房的人通常都是小家庭,變動很小..不像套房囉囉嗦嗦一堆問題...
so...進可攻退可守.
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鐵路地下化後.
火車站東邊有一大片舊的停機房和台鐵宿舍..
有25公頃的土地面積,都是做商業用.
去看都發局使用分區,很早之前就規劃好了,都是特商地.
(也就是不能蓋住宅大樓來賣,限定商業使用)
舊鐵道是綠廊,可是站東有一大片是商用.
這就是站東計畫...重劃名稱是71期重劃區.
本來有一個舊的規劃.
後來被認為土地利用價值偏低,所以被打退回從新規劃.
目前沒記錯的話應該是一年多前被高雄大學都市計劃給標走
然後新規劃的詳細的內容還沒下文.
這個計劃很低調我不知道是怎樣.
我相信就連在地的,也有有過半的仲介都不知道有這件事情...
※ 編輯: ceca (1.172.231.20), 01/09/2016 08:25:16
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那邊都更一直在講.
可是應該沒有建商想幹.
除非政府出面,可是我們政府從來都對這種扯到私人持有不動產都處於逃避狀態.
所以應該不用等了.
先期待鹽埕區城中城那個被收購超過85%通過門檻,完全停止買賣+協議拆掉中,比較好..
民族國宅2年前我高中同學才在問我,一間95萬電梯三房可不可以投資..XD
民族國宅本身條件比較差,所以如果是前兩年差價那麼大的話,那當然是很好的切入點.
現在的話雖然他還是便宜,但相對他的環境和條件,並沒有便宜多少.
(國宅通常公共環境維持比較差,住戶水準比較差)
因此這邊除非剛好適合你的需求,不然450萬應該有更好的選擇.
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