Re: [問卦] 房價崩的觸發點通常是什麼??消失
崩盤會發生在大量法拍.
也就是突然間大家都不付房貸或付不出房貸,然後大量房子進入法拍市場.
so...法拍市場崩盤才會崩盤.
當然如果你限定新屋/預售屋,那就是大量斷頭/不過戶,會造成崩盤.
而我們先來看整個大盤,也就是主力中古屋的崩盤.
你要大量房子進法拍,代表大家都付不出房貸.
這種情況一般是伴隨金融危機.
例如1998年台海危機+網路泡沫.
一方面有錢人瘋狂拿綠卡移民,我姑姑移民美國,我家也挪一些資金弄出台灣避險.
(也是在那個時候,過沒多久跑去買上海的房子..XD)
然後又網路泡沫,股票崩盤.
so...那一次非常悲慘,近乎於當年中美斷交的悲情狀態.
之後百業蕭條,整條台北南京東路都是瘦豬.
那時候有名的東帝士和力霸房屋倒閉,高雄一堆人被套牢到前幾年.
(套牢的全都是買新屋的..XD..反而"市區"越爛的房子越容易解套.
傻子才買新屋就是忘了這次崩盤的教訓,尤其跑外圍買新屋的..)
直到SARS那一年,反而反彈....
(SARS過後幾年,我家買入農地和台中透天店面,過幾年買入西屯大樓)
基本上不動產崩盤,股票一定崩盤,股票崩盤不動產還不一定崩盤.
(2008就是典型股票崩盤不動產持平)
理由就是,你不動產崩盤的前提是,大量不付房貸讓房子被法拍.
你股票不崩盤,代表大家收入正常,資金也不緊張,企業也沒有惡性周轉困擾.
所以在台灣低持有成本底下,不動產非常能撐.
至於在早一次的崩盤是198x~1990這一次,一樣是股票崩盤.
so...這就是中古屋市場..
最直接的你就是盯法拍市場,法拍崩盤了,才代表不動產崩盤.
法拍如果拍價行情沒有下降,這邊有任何人說他在崩盤,你就笑笑就好.
中古屋市場比新屋硬非常多.
40年老公寓的價格,比0年新屋硬非常多,更不用說豪宅.
豪宅可能會爆衝,因為稀有產品,但也可能暴跌,因為惡性競爭或是被打擊到.
0年一般坪數新屋最慘,他不會暴衝因為太多競爭你沒暴衝的價值.
但她會崩潰.
反而40年老公寓,他一開始就很便宜,他容易漲,很難跌.
因為她完全只有"居住"價值,他的建物早就貶值到沒殘值了,因此她是基本居住面.
新屋則是你的建物貶值太兇...所以風險高.
當然比40年老公寓更強大的就是老透天.因為它幾乎都是土地價值.
至於純土地,你用長期巨觀來看他價格很硬,但你用短期來看,波動很大.
不過通常土地會比透天貴...貴的地方就是他的波動.
例如這邊一塊400坪的土地,他商五一坪可能在100好了.
旁邊透天20坪,巷道內的可能整棟材1000萬,一坪算下來50萬.
臨馬路的20坪1800萬,一坪90萬.
你前後平均下來才70萬.
透天的土地比旁邊整塊土地便宜...
但是旁邊土地可能去年年初120萬,今年年初因為總統換人跌到95萬.
520後土地交易又回溫,又回到100萬.
而透天和透天店面,價格都不變...不動如山.
這點是發生在,因為透天或透天店面可以"使用",可以收租或做生意.
外加他有基本住的價值.
因此他的價格會因為實際使用價值而穩定.
空地大多都是訴求蓋新大樓反推的價格,你上面甚麼停車場還是幹嘛只是養地用.
(避免國家強迫你開發土地)
外加,空地的交易,是少數人交易,買家幾乎不是建商就是有錢人純置產.小量交易波動大.
所以土地波動比旁邊的透天大很多.
但透天的土地大多都比旁邊的整塊土地便宜.
但是當然如果你土地無視短期波動,你抓一個平均價格來看.
土地確實長期會近乎於透天店面的增值性...(也就是它們會維持等比率差距一起上升)
再來看預售屋.
預售屋崩盤比中古屋容易很多.
例如前兩年馬英九打豪宅,很多假豪宅就崩潰.
最主要是買家無法轉手,又交不了屋.
就會陪訂金給建商,建商房子被退之後財務壓力很大,就只好想辦法掛優惠在賣.
然後因為豪宅建案建商的利潤高,所以她的優惠空間比較大,所以會有崩潰問題.
而這種情況在於,槓桿太大,然後又不如金融風險控管機制.
你今天要辦房貸,銀行會控管你的風險,看你收入是否可以支持貸款.
因此你部會做太誇張的槓桿,你房貸下去通常你都可以稱.
台灣金融一直都很保守,所以我們貸款崩潰一直都很難,和美國不一樣.
但預售屋不管你,任何人只要付得出訂金,你都可以開10倍界王拳槓桿.
也因此才會一堆合資阿,借錢來玩啊幹嘛的].
想說我訂金200萬買2000萬,轉賣2100萬就是200萬賺100萬.
還不用辦貸款太開心了.
但你反過來就是一種高風險投資.
so..當你賣不掉你就發現,靠杯銀行部會借給我1800萬讓我過戶.
那我死定了,準備斷頭.
so...預售屋為啥很容易斷頭就在這裡.
他沒有經歷過槓桿控管,造成太多人玩這種投機生意.
當然反過來講,新屋要崩盤一般都有個極限.
例如高雄老公寓平均12w/p,老大樓大約15w/p,新屋大概25w/p,預售屋大概27w/p.
你新屋要拉扯到中古屋,你至少要崩盤到20萬左右才會動搖那些18~20的8年屋.
因為新屋和中古屋差價非常非常的大,所以新屋崩盤就算崩兩成,也不太影響中古屋.
很多人會說中古屋賣的比新屋還貴.
我猜他一錠是看到那種兩年汙三年屋又含裝潢..
或是找到那種亂開價兩三年都賣不掉的特例.
但真實在成交的,基本上新屋還是遠高於中古屋.
而這個差距只要新屋不跌超過,中古屋受到新屋的影響就會有限.
最主要就是,越便宜的東西越回歸居住的本質.
貴的新屋則內含了,面子,爽度,設備,OOXX..等等的價值.
而越是表面的價值,就越不保值.因為你不是民生必需.
so..結論就是這樣.
中古屋崩盤你看法拍,引導因素通常可以看股市(資金撤離會反映在股市上面)
預售屋崩盤....你看旁邊新建案的交屋量.
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