Re: [問卦] 以前沒買房子是不是真的很吃虧消失

看板Gossiping作者ceca時間10年前 (2016/03/07 23:53)推噓8(8推 0噓 16→)

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※ 引述《Paul1017 (倫倫)》之銘言： : 有時候看到房價 : 真的覺得 : 飆得很誇張 : 台北市的房子 : 以前兩百多萬就能買到3房20坪的房子這是30年前嗎??.... 20年前市區應該沒辦法,除非你跑去士林還是甚麼偏遠的地方買公寓五樓. : 現在至少漲了十倍以上平均在3~4倍左右... 10被大概要店面吧...住宅很難. : 以前可以買的起卻沒買 : 感覺就是很吃虧 : 以前多買的 : 真的賺翻了 : 有沒有房價飆升 : 卻是以前有買跟沒買的人兩樣情的八卦台北比較特別... 其他地方的話要看.. 買新屋的通常並沒有啥賺到... 買中古屋的通常都賺不少. 你看中南部前幾年大漲,一堆人出脫,都是"好不容易漲回原本買價快點賣" 而這些屋主的房子都是1x年屋,也就是2000年崩盤的時候的新屋..XD 反而那些3x年屋,怎樣賣都賺... 店面也是... 有商效的店面會跟著租金走. 所以以前有些商圈旺到嚇死人,租金爆高,房價超貴. 後來可能商圈轉移或是商業性改變(例如賣衣服的被網拍鬥爭到) 租金掉下來造成房價也掉下來. 後來因為在市區地價上漲,價格又回來了... (地價是因為可以土地整並蓋大樓,所以造成市區可以整併的土地的價格變高.. 而土地價格,則是取決於他的容積率和新建案的成交價...) 所以也不一定賺很多. 但是如果你是買本來沒"吃市"的店面,後來商圈發展到你家. 這種當然賺得就和重樂透甚至比重樂透還多. 基本上不棟產漲是因為利率一直降. 從古早時候1x%降到2000年的6%降到現在2% 而在租金是定值下,租金投報會趨向於房貸利率+稅金. 所以當你利率6%降成2%,租金又沒變. 不棟產基本面的理論上就應該噴三倍. 因為...當你借錢去套利有賺... 因為你租屋的租金比房貸利率高,租不如買.. 因為,當你有一億你不知道丟哪的時候,不棟產租金投報遠高於其他穩定收益的投資. 所以熱錢會湧入...無論你媒體怎樣亂洗腦怎樣風向不對,緩一手熱錢還是很理智的湧入. 當然像現在香港,因為大量中國人進不去香港,所以香港的無論店面還是住宅租金崩盤. 租金崩多少,房價掉多少...所以香港房價大跌. 深圳大漲,比上海北京漲的還多,因為中國人被管制不能進香港,都窩在深圳等待. 所以深圳租金大漲,造成房價大漲. 因此為啥隔了一個關卡,香港和深圳這半年的世界完全相反...XD (台灣人都不知道是為啥...但"真"香港人和深圳人,非常清楚) 所以這基本面的老話講很多次了,台灣不棟產大漲,是因為2000年的6%房貸利率降到現在2% 如果再降到1%,就準備在漲一倍. 當然如果租金崩盤租金打七折,那房價就會打七折... 經濟大好租金大漲,房價漲,通膨造成租金漲,房價漲,利率大跌,房價漲. 反過來經濟崩毀租金崩房價崩,台灣通縮造成租金跌,房價就跌,利率大漲,房價跌. 再加一個持有稅拉高,房價跌. 這是基本面上的變動....當然實際市場會比較反應遲鈍有時間差. 外加市場盲目所以會有一點點的數字誤差空間...某些地方會高估某些地方會低估. 很多人期待那些租金投報高於房貸的房子跌,是不理智的. 我今天有一間3房500萬,正在出租1萬五.一年抓10個月,15萬租金好了. 當我有急用錢,例如我賭博輸掉了400萬被黑道押著要還錢... 你覺得我應該賣房子還是用房子去貸款?? 你算一下... 你如果賣掉房子,最後我扣掉債務會有100萬的現金.. 如果我拿房子去貸款2%,金額400萬出來還債,不賣掉. 那我會有400萬的債務年利息8萬塊+值500萬的房子和15萬年租金. 那我現金流等於每年還是可以收7萬,和100萬的扣負債資產. 你覺得你應該賣掉嗎??..你賣掉你就線虧7萬的收入..而手上的資金/資產都是100萬打平. 所以說,你要期待出租投報高於房貸利率的房子跌. 是完全不理智的. 當然你反過來講,例如雙北投爆比較低... 1萬租金的物件你要700萬才買的到. 這時候你的投報比房貸利率低.... 一旦你欠錢,急用錢...你絕對會頃向賣房子.. 因為你硬撐著房子不賣,你會虧損利息..你的收租無法抵免利息... 所以你已經很缺錢了,你是無法支撐這種現金流壓力的,自然你就會選擇賣掉,小虧也要賣. so..真正危險的就是,出租投報低於房貸的地區... 這就是不動產的基本面. 也是為啥屋主可以很硬不降價,然後成交量很低,委售量居然更低,法拍量更低更低的主因. 因為基本面上房子是低估,你輿論上是宣稱房價高估. 這種很奇妙的誤差造成買的人不買賣的人不賣... 然後撐下去....看誰撐不住... 不過下一件事情就是....隨著台幣一值扁,利率一直降,產業獲利差,股票大家不敢買. 這時候有錢人,手上有千萬幾億的人,他們就開始煩惱錢要放哪裡. 而這些人只要注意到,他一億,拿去貸款3億,用4億買出租投報3%的店面.. 他可以套利....現金投報6%.... 這時候熱錢又開始偷偷的湧入基本面低估的不棟產中. 那....這已經不是薪水多少買不買的起房子的問題. 而是更少數人,借一大堆錢,買一大堆房子然後租給一般人的問題. 因為很現實,你借錢買房子出租可以套利阿...你不要跟我講甚麼賺了租金賠了本金. 因為他只要看你說崩盤了看了一年都沒崩,他就當你是屁... 他接下來只會看到他可以套利... 就向壽險最近很煩惱,百億資金找不到3%套利的地方依樣.. (壽險被管制好像只有20%可以買不棟產,還不能買住宅只能買商用不動產) 你要是開放壽險可以買一般住宅,那沒多久台灣就會走向歐美的路. 80%人民沒房子也不敢買房子,80%的房子都在金融,財團,企業手上... 少數持有的財團,把房子租給人民,賺套利的錢..... 而人民則是越來越不買房子,因為負擔太大太可怕...受薪階級支持部下去. so...有時候人要理智一點... 尤其新聞媒體有時候講的東西都很詭異,要不要信要自己看清楚想清楚... 當然最後還是那句話.. 新台幣不說謊,真相是甚麼他會在你虧或賺的數字上面真實的呈現. 無論你講得多大聲或是信的多深刻.. 到最後你數鈔票的時候,多一張還是少一張,絕對沒有一個人跟你含糊. so....下好離手,輸贏自負...沒人會替你承擔責任和壓力... 一切後果幾年後,都自己負責.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.66.200 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1457366004.A.8D0.html

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