Re: [問卦] 房價快速崩盤會如何?消失

看板Gossiping作者ceca時間8年前 (2016/02/12 23:55)推噓14(14推 0噓 12→)

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※ 引述《mquare (爹卡路恰)》之銘言： : 剛好親戚間聊到這個說台灣房件不可能崩盤 : 會使整個台灣經濟進入寒冬頂多慢慢降 : 但是也沒用 10年慢慢降價比不上3年就一次漲價 : 但是我好奇的是房間整個快速崩盤會讓台灣經濟跟著崩嗎? : 唯一想到就是銀行業可能會出問題美國次級房貸不就是這樣. 基本上惡性崩盤,一堆銀行先崩潰. 另外一堆公司都是用他不動產做擔保在借款的. 然後很多公司借錢借得比他資產還多. 你惡性崩潰,有些惡劣的人就先掏空在擺爛公司.. 這時候不動產又很容易優先被外面民間放貸的優先拿走. 到後來會變成銀行可能貸給這間公司上億元,結果最後連廠房都拿不回來,一場空. 個人也有可能,惡性不環貸款讓他被法拍,然後宣告破產再慢慢來債務協商. 人是很貪心的,為了賺錢一堆人會惡搞,為了少賠一點,一樣一堆人會惡搞. 所以後面引發的洞會比表面上看到的嚴重很多. 另外跌一定不是出現在一般交易市場,而是在法拍市場. 交易市場一堆人在那邊高潮,但其實很多都只是自然的交易波動. 你靠交易市場這種整個不看好慢慢下降,一年降3%...你要降到哪一年?? 一般惡性崩盤就是法拍,大量法拍,然後都拍不掉,拍到三拍四拍低價才偶爾有人吃. 而因為法拍量很大,所以真的要買的大家都跑去買法拍,一般交易市場就更低迷. 你看美國次級房貸,或是底特律破產,第一反映出來就是大量法拍還滯銷. 法拍才是有辦法快速把物件低賣的系統... 不過台灣因為馬冏前幾年打房打太兇.. 針對性審慎措施,奢侈稅...這兩個影響非常非常大. 它們把風險性投資客都打跑了. (也就是那種在外面民間放貸借頭期款,買房子後再借二胎去買下一間這種. 手上沒錢突然變出個三四間,負債一兩千萬這種高風險族群..) 造成現在持有不動產者都是可以長期抗戰的. 大概只有預售屋交屋潮的斷頭比較慘烈..中古屋反而非常穩固. 這也是法拍量為啥不上升反下降的主因... 另外法拍很多功用是拿來洗房子,或是變價分割...市況不好也沒人在洗房子或變價分割. (洗房子除了洗錢外,也包含買軍宅之類的) 所以法拍量下降是不意外... 因此目前局面,尤其台北... 很可能是盤,卡死在那邊一攤死水,交易量非常低... 要買得很痛苦,要賣的也很痛苦......房東痛苦因為出租投報太低,只有房客最幸福.... 並且這個盤,除非新政府有政策,或是惡性國際利率大幅拉高或下降... 不然我看台北這種價格,盤10年都算太短,你比高雄台中貴快五倍,高薪的新竹也超過四倍. 這真要盤到天荒地老海枯石爛.盤到所有人都上升到你的2/3再說.. 這...感謝馬冏,他最喜歡平盤,甚麼東西都最好不漲不跌,股票也是,不動產也是.. 這是他所謂的公平正義....xd 至於不動產如果惡性崩盤對產業會不會有影響. 最大影響就是企業的貸款大幅下降. 因為大多企業都用不動產貸款... 你惡性崩盤等於企業可以從銀行借來的錢大幅縮水,自然他們的投資資金就大幅縮水. 資金一般而言,你只要不是鎖在保險箱就是會運作. 所以你今天欠房貸甚麼都不能花,你會覺得資金被鎖死在不動產. 但其實是你被鎖死在不動產,其他人替你拿去用... 同樣對企業來講也是,他會用不動產借錢,再去買原物料或是做商業投資幹嘛的. 所以不動產漲,他就會有更多資金可以借出來運用. 只要它的獲利是高於貸款就行了.... SO..例如這邊有100間公司大樓總部. 一間10億,大家用不動產擔保+自己的訂單,可能都可以借12億出來. 今天有一個盤子跑過來買一間大樓花25億.. 銀行認定這邊漲了,行情應該有20億.. 這時候突然100間公司就算訂單量沒有甚麼增漲,但是他就可以借出18億以上的資金. 突然這間這邊的商業就充滿熱錢,而公司除了自己營運外,多出來的熱錢當然不可能環掉. 那就會去開副業,例如搞搞文創阿,或是開開商場阿拍拍電影阿,或是幹嘛幹嘛的. 這才是不動產是經濟火車頭的概念.不要整天在那邊算不動產要用到多少工人和相關產業. 用少量的錢造就大量的熱錢出來運用... 反過來崩盤就是逆向通縮... 當10億崩到5億,立刻所有公司可掉動的貸款額剩下7億不到. 通常會直接衝擊到他本身營運,尤其惡性崩盤在短時間內. 你跟人家定了貨支票開了要兌線,本來你算好剛好貸款下來進甲存... 結果突然崩盤,你就靠杯跳票..你一跳票沒收到錢的公司就跟著跳票,就一堆人領不到工資. 例如高捷長紅跳票事件.. 而不動產崩盤是全面性的,所以全面性跳票...這會惡性經濟崩毀傷及根本. 因此不動產一跌政府一定救就是這樣..事情發生得比大家想的嚴重非常多. 政府只能接受他緩跌,不能接受她急跌. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.69.36 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1455292525.A.7F0.html

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身為半個台北人外加也有資產在台北... 我不覺得台北可以無限上綱.. 那只是一時的誤會. 並且感謝張金鶚大幅拉高稅金,造成企業營運成本上升. 不少企業離開台北. 等到大量企業離開台北....就是下一個世界. 現在都雲端了,不像以前用人力的時代. 企業不需要硬要窩在首都. ※ 編輯: ceca (36.238.69.36), 02/13/2016 00:04:23

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a1e

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thebestone

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台北炒過頭了. 是該面對基本面現實問題的時候. 香港炒到那麼高,他租金可是3%.... 台北租金投報1%..這支撐力不足. 不過要跌也很難...因為風險都被洗掉. 外加台北後期貸款都在6~7成,所以持有者很穩固. 因此就是很痛苦的盤,並且要盤非常久..掉部下來,直到哪天可以拉上去. 拉上去就是租金漲到2%以上...或是房貸利率掉到1%以下.. 房貸利率掉到1%以下應該太難了,所以只能期待租金漲到2%以上. 所以是"真實通膨"要夠..才有辦法讓台北脫離盤的局面. 衝的時候可以很盲目,一直衝一直衝,大家摸著石頭過河. 當你一不衝了停下來,你就要面對基本面.. 投資報酬率是否划算 => 租金扣除稅金後,是否高於房貸... (因為台灣稅金太低,所以先忽略,不過台北新屋也被張金鶚拉高...這...) 這是非常非常非常重要的不動產基本公式. 你要想,薪水是跟著公司走,公司是跟著投報率和成本走... 所以最根源的還是投報率和成本,影響公司後才影響人民... ※ 編輯: ceca (36.238.69.36), 02/13/2016 00:10:05

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greta107

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i8r4f5g2hedg

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