Re: [請益] 30歲男小家庭理財規劃
先聲明一點，這篇文可以回得很精簡，
也可以認真回，不過一但認真回起來鐵定是落落長。
因為原PO的問題，小編覺得應該很多人都會遇到。
只是時間早晚的問題。
再者，要回這篇文，光靠小編一個人的能力是不足的，
保險需要高手來解答。
投資也需要高手來一同討論。
再來直接說重點，這篇文有被『桶』的風險，想看的，
建議先『秒備份』，再回去慢慢看，了解?
至於為何有被水桶的風險，您看完就知道了。
:
: 暱稱：zxclover
: 性別：男
: 年齡：30 歲
: 職業：公
: 居住地：中南部
: 工作地：中南部
: 家庭成員：■妻 30 歲，■子 4 歲，■女 2 歲
: 居住房屋：■自有
:
: 太太目前是全職媽媽，現在住的房子比較小，在孩子念小學前應該會優先升級房子，
:
: 3年內換房總預算大概抓在500W-600W，大寶也準備開始念幼兒園(還沒列在支出)
:
: ，下面列出目前收支，保險跟投資亦在研究中，應該會先優先穩定住的方面後再來著手，
:
: 請版友幫忙分析現在及未來有哪些不足的地方，謝謝大家。
:
以常理而言共有三種狀況可以分析，
不過因為原PO條件真的不錯，小編可以把三個種類，
分別寫得較為完整一點。
(1) 小換大的建議方向。
(2) 租舊屋補貼新屋房貸的方向。
(3) 綜和型的整體建議。
PS. 可分析至最小的孩子，上小學一年級。
其實有些東西，版上有很多前輩都有分享過，
原PO您要認真爬文才會找得到那些資訊，
如opm 大大的 註解，有的都蠻有深度的，值得您深度思考。
opm大大的註解回應，大多都是綜和型的，看不懂的話就多看幾次。
【 (1) 小換大的建議方向 】：這算一般貸款類的財務問題。
真的是好勒家在，我有先把貸款類的算法先po到版上去，
不然那些東西，會很佔版面。
在(第八集)裡面，想知道房貸怎麼算出來的，進去裡面找就有，
我上面是用 60萬舉例，其實只要把月繳金額 乘以十倍，
就是貸款600萬的月付金。
今天假設您預計要貸600萬，假設年利率 2%，分20年本息攤還。
那就很簡單啦! 只要幾個步驟就能搞定。
a.先算出您的『貸款額的最大月支出』為多少？
以600萬來計算，(就是用全貸金額先來估算)。
600 x 50.588(Ｒ：年利率2%) = 30352.8元，實收為 30353元。
# 在這邊把最大月支出假設為：『H-max』。
如果是貸款1000萬，連算都不用算，
直接把 『50.588』，的小數點換成千分號，變成『50,588元』
會有四捨五入，誤差一元的狀況。
b.去看您每個月的結餘，是不是有大於『H-max』。
PS. 租屋者，可以把『房租』加上每月結餘，(只能加房租喔!其它不算。)
再去看有沒有大於『H-max』這個數字。
原po底下有列出每月結餘，大約有 32000元。
不過這邊有個點，就值得討論了，
目前房貸利率皆低於『2%』，實際上，真的貸款600萬下去，
月繳，就不會超過30,353元。
指數型利率的房貸，還是要多少防範銀行升息，
若銀行升息，讓房貸利率超過2%，那就有可能會繳超過『30,353元』。
若以 年利率 1.80%來計算，
R(N) ＝ 1.80%(240期) ＝ 49.674。<= 這叫『萬元利率因子』。
600萬 X 49.674 / 10000 ＝ 29804.4，實收為 29804元。
^^^^^ 一定要除以10000，不然你算出來會變好幾億的月繳房貸。
當然這是貸600萬的狀況。
接下來，就是再分解幾個步驟。
c.頭期款該怎麼存？
剛剛算出來的『H-max』，就是你每個月應該存的理想數字。
如果你想買新成屋，另一種算法則是，
『H-max』x 0.8 或是
『H-max』x 0.7 ，做為您每個月的最低儲蓄金額。
再怎樣都樣想辦法，擠這些錢出來存就對了。
理由如下，一般購屋要自備頭期款，兩~三成。
如果你自備款為『兩成』，那是不是要貸款『八成』。
那 『H-max』x 0.8 這個數字，就會跟您的月繳差不多。
若是自備『三成』，也就是說，要貸款『七成』，
那同理『H-max』x 0.7 這個數字，就會跟您的月繳差不多。
換句話說，當您的月存金額，跟您的房貸月繳金額差不多的時候，
您幾乎是可以『無痛』購屋置產。
舉一個簡易的實例，買600萬，貸400萬。
以民間算法，房貸20年，100萬，月繳約 5000元。
計算出來的結果為，月繳 20,000。
你若是每個月存的金額有大於 20,000元，付完頭款之後，
等同『無痛買房』，差別在於，
原本的儲蓄，就變成拿去繳房貸。
當然，在這邊會有個小前提，就是您的收入狀況，還有人生階段，
都沒有變化的狀況底下，才成立，
理想的狀況是收入越來越高，有多餘的錢把債務清一清。
但是原po有收入下修的可能性，這個時候，還真的要動腦筋，
仔細的算一下，到底月付金為多少是『可以被負擔的』。
實務上，要存頭期款的錢，算是最適合拿來做循環式定存的。
因為至少都會超過一萬，可以整筆轉過去。
在定存裡的分類要歸類為『功能性定存』。
理由：除非您是高進的徒弟，或者有去拜師學藝，不然小編會建議丟定存就好。
最不建議去買儲蓄險，
這算真實案例，朋友的未婚妻，不聽勸，
跑去買了一個六年期一百萬的儲蓄險，說要拿來存『購屋基金』。
結果第二年剛繳第二期沒多久，就看到非常喜歡的房子，是新成屋，
結果因為錢卡在儲蓄險裡面，解約損失太大，
東湊西湊就是籌不出頭款，那就只好say bye bye了(雙關語)。
d.邊存錢邊找房子，
一般而言，每個人對於『房屋的格局』多少都有私人喜好。
有人喜歡有大陽台的，有人喜歡廚房大一點的，
還有梁柱的配置，有沒有『穿堂』的問題......等。
如果是單身購屋，其實是不會有啥大問題。
若是夫妻共同買房，這可能要好好溝通一下。
比較難處理的狀況，當您在存頭期款的過程中，
看到非常喜歡的房子，但是頭期款不足，那要怎麼辦？
1.去辦信貸？ 別鬧了，辦完信貸，會影響您的貸款成數的。
2.賣東西？
以原po的狀況，想要以小換大，方式有兩種，
(一) 先把舊房子賣掉，籌頭款，再去找房子。
問題來了，這段時間，您們全家要住那裡？
(二) 先去買新房子，再把舊屋賣掉，減輕房貸的負擔。
問題來了，您第二間房子的頭期款，夠嗎？
在辦理貸款時，會需要提出財力證明，
第一間房子也算是『資產』，可以處理的方式就有很多種。
3.放棄，pass，等頭期款存到。
4.去跟家人借錢，這算是最後一線希望，有問有機會。
但並不是每個人都有這樣的條件。
至於要不要算利息，就看你們怎麼談。
個人覺得，還是要加減算一點，而且利息要比銀行高一些。
如果不想用房貸公式計算，可以採用『固定本金攤還』的還法。
以原po為例，小編會建議跟家人借180萬，
假設分10年，120期攤還。
1,800,000 / 120 = 15000(每月還的本金)，
利息部份， 180萬 x 3% / 12 = 4500，這是第一個月的利息。
合計要還給家人 15000 + 4500 = 19500，
這個 4500，你也可以想像成孝親費。
第二個月的利息計算基準則是， 1,800,000 － 15,000 = 1,785,000元
本金一樣固定還15000元，
第二個月的利息，1,785,000 X 0.03 / 12 = 4,462.5元。(應實付 4,463元)
這個時候，您就自己斟酌一下，看是要付4,500元，
還是真的就照付利息當孝親費。
底下您有列 活存 50萬元，這筆錢，建議您別亂動，
留下來當做家庭緊急備用金，
因為小朋友的花費，在某部份算是不可預期的，
您與尊夫人還有兩個小朋友，共用一筆 50萬元的備用金。
以風險層面來考量，算勉強夠用的。
再者您有兄弟姐妹，對長輩的照護，還是會需要用到錢。
如果您因為買房子，而花光您的最後一塊錢，
這樣的結果，就有可能爆發財務危機。
所以小編才會舉例『借180萬元』。
: 【每月收支狀況】
: 收入： 支出：
:
: 生活費 1.8W
: 本人收入 9W 固定支出 0.9W
: (已扣稅其他及健保) 零用金 1.7W
:
:
: 衣 0.1W
: 住 0.12W
: 行 0.26W
: 旅遊 0.5W
家庭旅遊部份可能要調整一下，看是兩年出去一次，
或是把時間延長，小朋友的開銷，真的很難說。
有些安親班的月繳金額，可能就超過5000元了，
您有兩個小朋友。
: 聚餐 0.16W
: 紅白包 0.2W
: 保險 0.055W
這邊就是有必要調整的部份，
家庭保險，首重大人的部份，但是因為您的職業類別，
要找保險公司不是那麼容易，
不過尊夫人及小朋友的部份，可以先試著了解看看。
要怎麼投保比較划算，先求有，再求保障足。
主約的部份，小編個人還蠻頭痛的。
這個需要高手來幫忙回答。
附約，推薦以定期險為主，
有些會說有『還本』的定期險，這就要去研究條款。
首重的是，有『實支實付』的部份，『醫療』跟『意外』都要顧到。
手術的部份，要看保險公司的商品。
這部份，先筆記起來，後面再去處理。
:
: 合計 9W 合計 5.795W
:
: 每月結餘（收入-支出） = 活存 3.205W
:
: 說明：固定支出 0.9W = 水電瓦斯 0.22W + 電話網路MOD行動 0.3W + 汽機車加油 0.3W
您這邊是使用瓦斯桶還是天然氣？
:
: + 太太國保 0.08W
:
: 零用金 1.7W = 太太 0.8W + 我 0.3W + 子 0.3W + 女 0.3W
:
: 上班幾乎都騎機車，零用金就給家人買點生活用品，除了太太的不能動，小弟跟子
:
: 女的零用金偶爾挪做'她'用。
:
: 月支出(衣、住、行、旅遊、聚餐及紅白包)是以整年度預算除以12個月：
:
: 年度衣 1W
: 年度住 1.5W =大樓管理費+房屋地價稅金
: 年度行 3.2W =汽機車牌照燃料稅+保險+保養
: 年度旅遊 6W =如有出國則該年度追加
: 年度聚餐 2W
: 年度紅白包 2.4W =小弟結婚沒宴客沒收紅包
: 年度保險 0.65W=全家意外險
:
: 另過年紅包目前初步是跟子女收到的攤平，孝親費的部分，
:
: 因為長輩考量小弟高中畢業就沒花他們的錢，還有兄弟姊妹間的公平，
:
: 以及還要自己買房貸款的壓力，太太也還沒上班，目前長輩體諒尚不需要。
:
: 【年度收支狀況】
: 收入： 支出：
:
: 本人收入(含年終) 117W 69.54W
:
:
: 合計 117W 合計 69.54W
:
: 年度結餘（收入-支出） = 活存 47.46W
隨著小朋友的成長，您存頭期款的速度，就會變慢了。
用正常的數學算法，大概要三年多，
但是若加計其它的參數進來，大概需要四年。
:
:
: 【家庭資產負債表】
: 資產： 負債：
:
: 現金(活存) 50W 0W
: 自住房地產 150W
: 汽車 70W
汽車的價格是折舊過後的，還是當初購買的價格？
:
: 合計 270W 合計 0W
:
: 資產淨值（資產-負債） = 270W
:
:
:
: 【全家保險概況表】
: 產物保險：保費1年約2.3W
:
: 機車：強制險
: 汽車：強制險+丙式車體險+第三人責任險(一人300W/一事故1500W/財損100W)+
: 駕駛險(死殘300W/住院一日0.1W)+乘客險(一人300W/一事故1200W)
:
機車，看要不要加保一點財損。
汽車，看要不要考慮加保『超額』。
駕駛險是駕駛人傷害險？
:
:
:
: 人壽保險：只買意外險，保費1年約0.65W
:
: 我 ：650W/6W醫療/228W重大燒燙/90天0.2W住院或加護病房/1年0.1W住院或加護病房/
: 殘廢或骨折按比例
: 太太 ：500W/6W醫療/175W重大燒燙/90天0.2W住院或加護病房/1年0.1W住院或加護病房/
: 殘廢或骨折按比例
: 子、女：各 100W/2W醫療/35W重大燒燙/1年0.1W住院或加護病房/殘廢或骨折按比例
:
:
: 小弟怕貸款如果超過2.5W會超支，如果這樣，勢必得再下修買房預算了，謝謝ameryu大傾
: 囊相助。
個人是覺得，不會超支啦!看你是怎麼運用錢的。
: 小弟初心者還有待跟版上高手學習，好在遇到高手中的高手。
(￣＿￣；)，ㄜ～小弟只是把書上看過的東西，用自己的方式再描述一次。
雖然這算綜和型的理財問題，不過小弟能回答的有限。
: 小弟報的確實是目前實際狀況，但往後不排除會下修收入的可能。
: → ameryu: 先問一下原po的想法，您是要看 (1) 小換大的建議方向 or 05/12 01:08
: → ameryu: (2) 租舊補新的方向？ (3) 綜和型的建議？大概可以分析到 05/12 01:10
: → ameryu: 您女兒上小學的狀況，差不多是七歲吧! 先聲明一點， 05/12 01:11
: → ameryu: 選(3)的話，鐵定是一篇很長的回文，因為要解說很多東西。 05/12 01:13
: → ameryu: 你有下修的可能性，那我直接寫(3)，不過您目前的扣憑資料 05/12 01:16
: → ameryu: 跟薪轉資料"漂不漂亮"，看能不能稍微提供一下？ 05/12 01:18
: → ameryu: 小弟一併把辦貸款的"眉角"順便寫一寫。 05/12 01:20
: 扣憑大約127W，薪轉大約9W，夜深了，麻煩ameryu大有閒暇再琢磨，不打擾您休息。
: → ameryu: 再補問一個問題，你有沒有在使用信用卡?(這有關係。) 05/12 01:25
: 有的，請問。
: → jimmy8069: 首購利率沒比較優哦，直接和銀行談，我所 05/12 01:36
: → jimmy8069: 知有1.8非軍公教但10大企業 05/12 01:36
: → jimmy8069: 你到底是要買哪個地方...台南高雄房價都 05/12 01:38
: → jimmy8069: 很便宜 05/12 01:38
: → jimmy8069: 且1.8是兩年前沒降息時 05/12 01:39
: J大我會買嘉義
若要買法拍屋跟投資外幣，jimmy8069大大的文可以去看一下，
有的是在推文裡，j大很強。
: → jimmy8069: 嘉義很多法拍透天可以買，很多才四五百而已 05/12 10:11
: → jimmy8069: 當然法拍的缺點就是不能看內部，所以要有取捨 05/12 10:11
: → jimmy8069: 你賣完後可能只能買大樓，但嘉義比較重透天 05/12 10:11
: → jimmy8069: 內部在加個電梯50~80可能到100泥做工程，就豪宅級的 05/12 10:12
: → jimmy8069: 法拍記得買點交，你的預算不適合玩不點交的，不點交程 05/12 10:13
: → jimmy8069: 程序要走很久，有些是持分，有些是租人等 05/12 10:13
: → jimmy8069: 且警消很多銀行會不太能貸，因為工作危險，就軍公教吧 05/12 10:14
: → jimmy8069: 點交就可以自己買標單到法院標，不會寫標單可以去法院 05/12 10:16
: → jimmy8069: 問，若再不行就再站內問我吧 05/12 10:16
: → jimmy8069: 這樣不用給代標在賺一筆 05/12 10:17
: → jimmy8069: 法院保證金部分再去銀行換本票連同投標單投進投標箱 05/12 10:17
: → jimmy8069: 且每個法院標單都不一樣，不要拿台中去投嘉義的，顆顆 05/12 10:18
: 謝謝J大，小弟會列入考慮。
: → Reichenau: 該不會嘉中校友吧…那時代很流行 05/12 13:42
: 學長好。
會考慮住大樓，應該有您的原因，
這個有牽涉到未來小朋友學區的問題，
這個嘛~教育制度改來改去，
我講一句難聽的，當生育率低到一個程度，
從小學開始都變成不足額招生，到最後一定會有學校收起來。
收起來的學校，其土地之產權，大多數皆屬地方政府。
說一個有點瞎，但在未來，未必會發生的事，
那些收起來的學校，有可能原地改建成養老院，
因為在未來，說不定老人會比小朋友還多。
到時，去住養老院還要排隊，就跟現在許多家長頭痛的問題一樣。
找不到價格合理的公立托兒所。
政府不是在那邊靠腰說師資過多，學生太少，
結果勒，排個公立幼稚園，還要用抽籤的，
更搞笑的是，你以為抽籤就不能做弊喔？？？
好孩子別傻了，很多事情都是可以『做手』滴。
【 (2) 租舊屋補貼新屋房貸的方向。 】
為了節省時間，我直接跟你說怎麼『做手』，
照常理說，依照您的扣憑，去辦貸款，是不會有太大的問題，
差別在於銀行對於您的職業，願不願意承作貸款。
再來有一部份跟稅務有關，
您申報扶養是幾個人，因為尊夫人現在沒工作，又投保國保。
所以這部份您會比較清楚。
扣憑上面的數字若有127萬，所得稅極距會來到20%。
這個您就要稍微用試算網頁算一下了。
因為如果要拉高您的貸款成數，是有一招，
這可能算是『公開的秘密』或是『不能說的秘密』。
您的名下有房子，弄一份出租資料給銀行看，
可能就要現在開始作業。
可能要找人頭，然後每個月都有轉帳證明。
(在您的存摺有一筆額外的固定收入，記得去刷本子。)
不要找姻親，或是三等親之內。
要有合約。
如果可以的話，請對方去報稅。
再來要看附近的租金行情，您這間『兩房的屋子』，可以租多少。
不要差太多就好，弄一個數字到自己的扣憑上面去。
這可能要遷戶籍以及一些相關手續要辦理。
因為的審核制度是死的，你只要有憑有據，讓銀行去認列為『所得』。
那你被換算出來的平均月薪，就會更高。
假設我們把扣憑弄到140萬，就要去找 『除以12』的銀行。
每間銀行在算平均月薪的方式會略有不同，
若是找那種『除以14』的，那除下來，月薪變10萬。
10萬 x 0.3 = 3萬，換算可貸金額約 600萬。
若是 140萬 除以 12 = 11.66萬。
11.66萬 x 0.3 = 34980元(大約)，換算可貸金額，就會變700萬。
有一種狀況就是，可以弄成零頭期款，還可以拿到多餘的現金。
不過要看房子，大多數要新成屋才有辦法。
二手的大概要問一下。透天的會比較好做手。只要權狀上面的土地夠大片。
還有一點，建議您多問問同事，他們去那些銀行貸款的，
既然是警消，多多少少會有一些隱藏版的福利。
例如房貸利率1%，或是全貸。這些檯面上不一定問得到，
但私底下多問問應該有。
例如版上有人發文問問題，信貸利率比房貸利率還要低 =_=!
我們相信他是真的，但問題是，資料怎麼準備的，錢是怎麼貸出來的？
重點是，那間銀行的那間分行，那位經辦人員？？？
辦貸款的時候，銀行除了看『財力證明』之外，還會看幾樣東西。
一、聯徵記錄。所以才問你有沒有信用卡。
如果沒有，那就真的很頭痛，30歲沒有任何信用記錄，
俗稱『聯徵小白』，你信用評分不到600分，很難辦貸款。
二、負債比，從聯徵裡面去拉資料來看，不過這個會有時間差，
最短時間大約是15~30天，最長會拉到45天~90天。
三、支出比，這個是從你填寫的申請書上面去判斷的資料。
因為您的收入，算是高於平均值不少，就算扶養3人。
應該還是能用 月收入的30%~33.33%去進行放貸。
(33.33%就三分之一啦! 一般收入的放貸上限)
這邊是銀行放款部門的作業人工審核部份，說給您參考。
您薪水列出來之後，銀行端除了拉聯徵資料，加上跑系統評分之外，
在人工作業部份，還會考量您的月支出，如果您有信用卡分期零利率，
那就是直接扣掉可貸額度。
以九萬來計算，他會扣除您的必要支出，還有家人的必要支出，
再用剩下的去做計算，看有沒有超過66.67%。
如果沒有，那才有可能放貸到33.33% <= 這就是您的償債能力。
這個銀行有一份資料。
例如單身，最低的月支出，大約是多少。
小家庭，會加看配偶的收入，
有的也要去調閱勞保資料或是所得清單之類的。
再來看有沒有小孩。
小家庭，一個小孩，年紀幾歲。
小家庭，兩個小孩，各幾歲。
那算是用統計學做出來的東西，
銀行人工作業的時候，就是以，
您的薪水 － 銀行資料上的必要支出 － 扶養人口的支出
＝ 你每月的償債能力。
銀行的認知是這樣，你總是要生活的，
所以不太可能把全部的錢拿來支付銀行的貸款月繳。
再根據評分跑出來的結果，來決定您的房貸年利率為多少。
一般為『 i ＋ Ｘ1』，( i 值就是銀行的放款利率，看你是『季』還『月』。)
看您申請的是幾段式利率，若三段，那跑出來的數據就會有，
Ｘ１、Ｘ２、Ｘ３，利率越來越高，
通常前兩段會跳過，直接去看『Ｘ３』，這個是過了優惠期之後，
才會浮現的財務壓力。
若有朋友問起，小編都跟他們講說，用X3算出來的金額去準備預留款。
一般來說，小編會建議他們在房貸帳戶內蓋一條小型的循環式定存。
大約是壓六筆~七筆，月繳房貸金額，上限為13筆。再多就無意義了。
此舉並非故意，要讓銀行多賺利息。
而是『針對用錢的風險』去做考量。
你有房子，東西壞了要不要修？
萬一來個颱風把遮陽棚或加蓋鐵皮給掀飛了，
水塔角架鬆脫，從頂樓掉下去。
若是沒砸到人或物，還算好處理，ㄚ如果就這麼剛好？？？
用另一種比較白話的方式講，
就是看銀行的貸款申請書格式，
大概就知道，這間銀行會看什麼資料了。
基本上，你只要『合法』的生出來給他，即可。
如果是真的租給外人，那當然是最好，這就屬，
『投資』的範疇。
若是單純的換屋，真的不難處理，
但若是購入第二間房屋，那第一間房子，就變成投資物件了。
如果沒有學區與戶籍的需求，是可以遷出。
若以你原先的想法，要碰投資，小弟倒會建議你，把這房子留著，
先租人，等價格不錯時再賣，
這算雙面賺。
基本上房子出租，跟賣東西類似，
只有租不出去的價格，沒有租不出去的房子。
基本上就看您覺得房市看漲或是看跌。
不然就是呈現一種很矛盾的狀況，
明明看跌房市，卻緊握著手上的房子不放，ㄚ是在撐什麼？
看跌房市，就拋掉啊!
【 (3) 綜和型的整體建議。 】
PS. 可分析至最小的孩子，上小學一年級。
除了(1)跟(2)之外的分析，再補上一個分析給你聽。
您有可能是，『奉養父母的最後一代，被子女拋棄的第一代』。
我想很多人也是。
會造成今天這種結果，原因有很多，
重點在於一個字『貪』，而且是一堆慣老闆自作孽造成的。
算是惡性循環，更鳥的是，報應不會立即發生在他們身上。
而是你我的下一代。
我們先從扶養小孩的把屎把尿開始說起，
你看看你小朋友用的那些東西是台灣製的？
警消是公保嗎？這部份我不是很熟，
所以我用一般勞保來解說這一塊。
假設您可以把第二間房子撐起來，並保留第一間房子。
那您會比一般人擁有更多的優勢。
尤其是在退休規劃上。
公保的所得替代率，小弟是不知道該去那裡查。
在這邊順便告訴各位，勞保的所得替代率，
他的計算公式是有問題的，基本上，
自己的退休生活要自己救。
一般退休規劃，大部份的人都會提到『三層式結構』。
一、年金
二、退休金
三、以自己的資產與儲蓄，去進行財務規劃與分配。
甚至是投資，來創造，
非工資收入；就是不工作也有錢會進到您的口袋。
用來補足一二項，不足的部份。
學理財，學投資，就是要來搞『非工資收入』，這區塊的。
不然幹嘛那麼累。
至於政府的年金改革，除非從最源頭的『精算公式』開始修起，
不然怎麼修都會出問題啦!
頭痛醫頭，腳痛醫腳？想太多，能剁的就是直接剁掉啦!
反正我們的政策就是那樣，某些族群的，
第一項加第二項的『實質所得替代率』，就會超過100%。
勞保丟卡雖小啦!用的是『一般所得替代率』啦!
前兩項加起來要拼『實質所得替代率』70%就很拼了。
各位對『實質所得替代率』這名詞也許不陌生，
但不曉得他的含義。
以原PO的第一間房子出租為例。
以兩種價格出租，來賺取『非工資收入』。
一、租9000元，折舊那些暫不計入。
實質所得替代率： 9000 / 90000 (目前月收入) = 10%
二、租4500元，應該算低價出租了。
實質所得替代率： 4500 / 90000 (目前月收入) = 5%
基本上就是考量當時的時空背景。
=======================================================
因為原PO說在未來，收入有下修的可能。
那小弟以月收入腰斬來分析。
一、租9000元，折舊那些暫不計入。
實質所得替代率： 9000 / 45000 (目前月收入) = 20%
二、租4500元，應該算低價出租了。
實質所得替代率： 4500 / 90000 (目前月收入) = 10%
=======================================================
理論上，薪水應該會隨年齡增加而增加。
你現在月收90000，若未來月收到120000。
一、租9000元，以不漲房租來看待。
實質所得替代率： 9000 / 120000 (退休前月收入) = 7.50%
二、租4500元，應該算低價出租了。
實質所得替代率： 4500 / 120000 (退休前月收入) = 3.75%
3.75%，算勉強可以抵抗通膨。
那個主計處公佈的，僅供參考用。
理財的東西，基本上您大概要跟他打滾一輩子，
你想想，你單身時要忙結婚，
結婚後，可能要忙著做人(雙關語)，
生小孩後，還要把屎把尿，擔心他會不會學壞等等之類的。
等到小孩都各自成家立業後，
您還要跟退休生活的財務規劃，在那邊抓頭髮傷腦筋。
買房收租，算是一種不差的『籌措』退休金來源的一種方式。
關於退休，小弟只有一句忠告，越早去面對他，規劃他，會越有利。
此外還有一點，您可以試看看您自己適不適合當房東，
這算天生個性使然，有點勉強不來。
有人對房東這個職業，躍躍欲試，後來真的當了房東，
跑來跟我抱怨，裡面有人抽煙，很臭。
契約雖然有載明，但是，有用嗎？
她算幸運的，小弟還遇過拉K的，抽大麻混櫻桃煙草的。
還有超級煙槍，原本白色的牆面，卡了一層類似香菸的焦油。
有點像廚房的牆面那樣，有點油，有點黃 = =!
=======================================================
再來分析一下小朋友的狀況，
以最小的小朋友，上小學之前，
這段時間的花費，可能會蠻驚人的，
說不定尊夫人的工作薪水會全部用來支付這些費用。
當然也要看尊夫人從事什麼工作。
如果有基本工資的1.5倍以上~2倍，這樣的家庭收入。
就算原PO您未來的收入下修，影響層面應該不會太大。
重點是尊夫人打算帶小孩帶到幾歲？
因為學齡前的小朋友，他們所學的才藝，
基本上，都很容易打水漂。
說不定還不到18歲就忘光了。
我聽我阿母的說法是，以前工作忙，只好把你們踢到補習班。
基本上都是放學後，去班導師家寫功課，
沒寫完，藤條，『厚素共』，就給你『宵落企』，
還『愛的小手』勒。
學才藝是好事，但要變出一個畢卡索或是貝多芬，
那就看市場與天份了。
小朋友的實際教育問題，這您再跟尊夫人討論。
這邊算是小弟對『厚素共』的回憶。
說到教育，應該有人會想問『教育基金』的問題。
【 教育基金 的存法之一 】：
個人是不推儲蓄型的保單啦!不論台幣或外幣，除非您是自己開公司的。
或是自由時間較多者，不然玩外幣，有時真的要在盤中，看一下盤。
開戶的部份就要推薦版上，youngkai大大跟Go2大大的回文，
如果小弟再重打一次，這篇應該會破一千行。
那邊是關於開戶的。
這部份要看一下『戶籍』跟『地緣性』。
未成年開戶，是不困難。只是相對費時與費力。
先開一本綜和存摺。(要可以網路做定存跟解定存的那種)
再去開一本股票交割戶。(這邊就傾向去開有終身28折的券商)
股票這東西，沒人說得準。
若市場過熱，該賣時，還是先落袋為安吧!
最起碼，萬一遇到股災，您還有本錢可以加碼。
在這邊小小的假設，你每個月都提撥2000元，去買某檔股票。
PS. 如果手頭較寬裕，可以多放點錢，但不一定要每個月都買。
要等買點的錢，可以先放定存待著。
用小孩子的名義買，一人一戶，一共存15年。
15 x 12 x 2000 = 360000(這只是本金)
假設第15年的時候，殖利率是4%。
屆時，長男，應該是19~20歲。次女大約 17~19歲。
360000 x 0.04 = 14400。這是這一年領到的股息。
如果他們有跑去打工，只要所得稅極距，稅率沒超過5%。
應該還是能夠退到稅。
再者，這筆錢，再讓他們拿去學些才藝或語言技能，會不會好一點。
若以投資的角度去看，投報率應該不差。
再者，小弟只是用簡易算法，
你若實際去精算，參與除權息再加上退稅，
等現金股利進來，再加上當月的投資金額，
再進行『再投資』。
15年下來的投資報酬率，其實不會太爛啦!
重點是用少少的錢，利用時間，慢慢的把錢滾出來。
(亦要把沒有配息的可能性考慮進來。)
而且你有15年可以跟它『凹』。
投資部份可多看版上的推文與回文，您再自己斟酌。
建議先從『平均成本法』研究起。
還有，先跟您說聲抱歉，小弟的信箱爆了，
信還沒砍到低於200封，所以沒辦法回信，
您的好意，小弟心領了，謝謝您的心意。
小弟寫回文，是帶著結『善緣』的心態，
來寫文，能幫多少算多少，並不求任何回報。
此外，小小地套一下卡通台詞，
一部份算『興趣使然』，(這主角真的很不科學 =_=!)
本文，應該可以算卡通版的『必殺系列、連續普通拳』。
另一部份則算是『回饋社會』。
而且小弟在這版上學到很多東西。
小弟算盡自己力所能及的部份，
用所知所學回答您的問題。
建議先轉成文字檔，去列印出來，
因為您要做的事情還蠻多的，應該會挺忙的。
ameryu. 2016-05-12 PM 11:45
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.227.170
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1463067968.A.79B.html
推
05/13 00:22, , 1F
05/13 00:22, 1F
推
05/13 00:27, , 2F
05/13 00:27, 2F
推
05/13 00:51, , 3F
05/13 00:51, 3F
→
05/13 00:51, , 4F
05/13 00:51, 4F
※ 編輯: ameryu (36.239.227.170), 05/13/2016 01:05:38
推
05/13 01:16, , 5F
05/13 01:16, 5F
→
05/13 01:16, , 6F
05/13 01:16, 6F
→
05/13 09:37, , 7F
05/13 09:37, 7F
謝謝告知，下次我應該在開頭提醒，本文破750行，
欲收看者請自行斟酌，
但話說回來，原PO的問題不止一個，回起來自然就會落落長，
再者，只要幫原PO多想個 "一、兩步" ，去寫回文，
就會變這種狀況，理財的問題，若走到家庭理財的階段，
差不多就會冒出這麼多 "資料" 或 "小議題" ，要去討論。
推
05/13 10:06, , 8F
05/13 10:06, 8F
有些看似合法的東西，在準備的過程中，
其實算遊走 "灰色地帶" 的法律邊緣。
"做手" ，看你怎麼做。
因為這算有點 "妖言惑眾" 的東西。
這個就看版主他是怎麼認定。
推
05/13 10:38, , 9F
05/13 10:38, 9F
推
05/13 12:16, , 10F
05/13 12:16, 10F
推
05/13 12:20, , 11F
05/13 12:20, 11F
※ 編輯: ameryu (36.239.218.163), 05/13/2016 13:08:02
推
05/13 18:00, , 12F
05/13 18:00, 12F
推
05/13 18:46, , 13F
05/13 18:46, 13F
推
05/13 19:44, , 14F
05/13 19:44, 14F
推
05/13 20:28, , 15F
05/13 20:28, 15F
推
05/13 21:01, , 16F
05/13 21:01, 16F
推
05/13 21:17, , 17F
05/13 21:17, 17F
推
05/13 22:18, , 18F
05/13 22:18, 18F
推
05/13 23:41, , 19F
05/13 23:41, 19F
推
05/13 23:44, , 20F
05/13 23:44, 20F
→
05/13 23:44, , 21F
05/13 23:44, 21F
這部份小弟有用自然人憑證調閱過，是有用途，
但只適合『概略』瞭解自己的『信用狀況』以及『債務狀況』用。
他本來就沒有信用評分，那個要申請書面資料才會有，
要申請書面資料，去郵局會比較方便。
需要的證件資料會比較少。
若需要加查資料，要在備註欄上面填寫。
(1)加查信用評分
(2)加查歷史資料(要寫上時間點，從何時到何時。)
(3)您想加查的其它項目。一般是加查上面兩種，就夠用。
郵局辦理的相關資訊網址
http://www.jcic.org.tw/main_ch/docDetail.aspx?uid=171&pid=171&docid=41
不過還是要提醒各位，沒事別去拉聯徵來看，
萬一剛好要辦貸款，加減還是會影響。
自然人憑證拉出來的資料會類似像這樣。
第一欄：裡面有的項目，順序我忘了。列個大概給各位看。
--------------------------------------------------------------------
金融機構名稱 訂約金額(千元) 借款餘額(千元) 科目 最近十二個月
有無延遲還款
例如： 這邊是一百萬。 剩餘本金， 重點是這個。
國際土匪- 資料與銀行端會非同步。 無延遲還款。
商業銀行-
台南分行 ********1,000 ************50 助學貸款 無
(這是一行連在一起)
中期放貸(大多數是指信貸)
長期擔保放款(房貸)
--------------------------------------------------------------------
列一些相對比較重要的欄位
【 逾期、催收或呆帳資訊 】一般都是；查資料庫中無。
【 信用卡資訊 】
--------------------------------------------------------------------
發卡機構 卡名 額度 發卡日期 停用日期 使用狀態
土匪商銀 VISA 白金(正) 100 105/02/03 使用中
土匪商銀 VISA 普卡(正) 50 103/12/25 105/03/03 一般停用:申請停用
一拳銀行 JCB 大來(正) XXXX XXX/XX/XX
有一種信用卡的額度無上限的。順便列出來給各位參考。
卡名：就是 信用卡機構 + 卡別 (正卡 或 附卡)。
額度：是指以千元為計算單位。不然額度100連汽車加油都不太夠吧!?
這邊的重點是，凡申請過必留下痕跡。
不管您有沒有開卡使用。
--------------------------------------------------------------------
【 信用卡戶帳款資訊 】
這邊會有一個欄位『非常、VERY、超級重要』。
＊未到期待付款(元)
這個就是指你單張信用卡，若有使用『分期零利率』。
還沒付給信用卡公司的款項都會列在這邊。
假設60,000元，分六期零利率。繳了兩期，
這邊會秀出 40,000元？
這個就不一定，要看信用卡銀行，還有聯徵中心。
有的時候你查出來，上面的數字有可能會變50,000元。
因為資料還沒上線到聯徵中心去。
所以才會在之前的文裡面提到，若有使用分期零利率要辦貸款。
最好隔一至兩個月，最多三個月，讓最新記錄登載上去。
未到期待付款，為『零』。這樣才比較不容易去影響到貸款金額。
然後大概就是您一年期裡面的全部繳款記錄，
但是要以聯徵中心的最新資料為準。
假設您五月一日有繳信用卡卡費，今天是五月十四日。
這筆繳款記錄就查不到，要五月十五日晚上 11:59:59.99 過後，
去查，才有可能查到。銀行系統的時間刻度為『百分之一秒。』
再不然就是 六月十五日過後，
基本上來說，是看各家銀行跟聯徵約定交換資料的時間而定。
【 被查詢記錄 】最近三個月(不含查詢當日)
--------------------------------------------------------------------
查詢日期 查詢機構 查詢理由
XXX/XX/XX ＯＯ銀行徵信作業中心 新業務
(這個大多數是辦理貸款)
會有用的相關資訊大概就這些。
紙本的申請出來，資料會更多。
大概就這樣。
※ 編輯: ameryu (36.239.218.163), 05/14/2016 01:13:10
推
05/14 00:37, , 22F
05/14 00:37, 22F
※ 編輯: ameryu (36.239.218.163), 05/14/2016 01:30:12
推
05/14 01:40, , 23F
05/14 01:40, 23F
推
05/14 12:49, , 24F
05/14 12:49, 24F
→
05/14 12:57, , 25F
05/14 12:57, 25F
→
05/14 12:59, , 26F
05/14 12:59, 26F
推
05/14 13:04, , 27F
05/14 13:04, 27F
→
05/14 13:04, , 28F
05/14 13:04, 28F
推
05/14 20:41, , 29F
05/14 20:41, 29F
→
05/15 11:43, , 30F
05/15 11:43, 30F
推
05/15 20:18, , 31F
05/15 20:18, 31F
推
05/17 08:58, , 32F
05/17 08:58, 32F
推
05/18 14:20, , 33F
05/18 14:20, 33F
推
05/25 10:58, , 34F
05/25 10:58, 34F
推
05/26 01:12, , 35F
05/26 01:12, 35F
推
07/12 17:44, , 36F
07/12 17:44, 36F
討論串 (同標題文章)