[合約] 房東換人，另訂新約後，提早解約

看板rent-exp作者 (=ˇ=)時間10年前 (2013/12/11 00:43), 編輯推噓2(2推 0噓 43→)
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狀況： 1.乙方已與原房東A租賃近3年，A房東過戶B房東後簽訂新約期間為102/08/15－103/06/15 2.102/12/09告知於102/12/14解約，B房東主張違約不退還押金 3.新合約由原A房東之合約以更新的方式修改，但僅更新於B房東之所持那份，雙方 所持之合約內容不對等(乙方所持那份無記載新約租賃期間及3個月前告知解約二事) 雖乙方有於甲方合約內簽字，但乙方所持合約僅有房東姓名之變動 4.該合約未載明租賃期間與解約告知之時間點，雖有民法無規定者依習慣 之解約前一個月告知，但仍屬口說無憑。B房東另提出應於解約前3個月告知 之口頭規定是否有效 5.如口說有憑，B房東也曾提出解約之告知依比例計算退還押金之方案，是否 成立 6.租賃期間，B房東未通知遂進行改建整修，以至RO飲水機及部分公共空間無法使用 此部分之權益損失如何計算 請問在這個狀況下乙方能主張退還押金嗎 可以的話又該如何主張?? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.70.168.175
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12/11 01:05, , 1F
依民法來說,口頭契約也是契約的一種,但為防止不認帳,會以
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12/11 01:06, , 2F
書面契約為準,關於買賣後租約問題,不關您的事,後面房東,
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12/11 01:07, , 3F
必須遵守前房東所訂立的合約,如換約有變動內容任一項,視
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12/11 01:09, , 4F
同違約在先,可要求賠償
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12/11 01:11, , 5F
過戶有另簽新約，不是就跟新約走嘛？
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12/11 01:14, , 6F
您的房屋可能是多間套房的那種,您的所有權只在於房間內,
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12/11 01:19, , 7F
並不在於公共空間,但可適用於公寓大廈條例做為住戶規約,
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12/11 01:20, , 8F
mi大,過戶另簽新約,如舊約沒變更,也不能因為過戶而亂變更
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12/11 01:22, , 9F
要變更也要等舊約合約期到,而舊約只能變更出租人,且要駐
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名何時日期出租人換人
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如變更內容都要住戶同意
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12/11 01:25, , 12F
正確來說,b房東因該要書面通 修繕時間起與止,但權益損失
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方面因該很難追償
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12/11 01:28, , 14F
除非您能聯合所有的住戶,跟房東開一個共同約定事宜,才有
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機會主張權益跟精神追償
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12/11 01:43, , 16F
新約是用修改舊約的方式簽訂，房客已於房東持有的那份
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簽名，即便房客的沒有更改到，房客也知道新約更改的部
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12/11 01:45, , 18F
份。 新約約定3個約前告知，一般習慣是1個月前告知，
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12/11 01:46, , 19F
原po 12/9日告知住到12/14號，都是提前解約。 除非房東
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12/11 01:47, , 20F
提出解約之告知依比例計算退還押金，金額差很大，不然
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12/11 01:48, , 21F
只提前5天告知，和1個月、3個月都差很多吧？
12/11 01:48, 21F
推
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先確定一下契約效力：租期內房東換人，原租約有沒有效？
12/11 08:33, 22F
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12/11 08:35, , 23F
不用重新簽約就有效！如果重新簽約呢？以新約代舊約，也
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12/11 08:35, , 24F
有效！不必等租期到就可以簽新約，這跟租期中經雙方同意
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12/11 08:36, , 25F
可以變更契約內容（Ex調整租期長短）是一樣的道理～至於
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12/11 08:36, , 26F
二份契約內容不同，這跟效力無關，只是證明問題而已～也
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12/11 08:37, , 27F
就是說，當雙方各提出一份契約去主張時，法院會審酌各個
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12/11 08:38, , 28F
契約的做成情況，去判斷內容相歧異的二份以何為準（本件
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12/11 08:39, , 29F
新房東手上那份為準，因為做成時間在後，又有房客簽名）
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推
12/11 08:41, , 30F
至於要多久前通知，這個一般來說，是沒有差別實益的，除
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非遵期通知是可以免付違約金（即所謂期前終止特約），不
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12/11 08:42, , 32F
然遵不遵期通知都是扣押金，於法效結果沒差別～不過本件
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12/11 08:43, , 33F
新房東提出的「按比例計算」違約金，就有遵期實益，據來
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12/11 08:44, , 34F
文看，雙方在租約內容都未有期前通知終止的約定，所以就
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是按租約履行期間計算是否違約，但雙方各提出口頭要約，
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12/11 08:46, , 36F
更正，應該是新房東這邊口頭提出要約，可按比例退還，就
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房客立場來說，這是有利要約，可以答應，有好沒壞～反正
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現在終止確定是違約，要付全額違約金，有此條件，可以少
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付一點（雖然可能沒很多），但仍是有利要約～當然，這種
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12/11 08:48, , 40F
片面提出的要約可以拒絕，在承諾前都不會發生效力，一經
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拒絕，要約就失效，沒有想一想再反悔的餘地～
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12/11 08:49, , 42F
至於改建，如果是維持租賃之必要修繕，房客有忍受義務，
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12/11 08:50, , 43F
但如果是無關緊要的裝潢等，這相當於違反租約內容：應將
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租賃物交給房客使用的不完全履行，是可以主張違約損賠，
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12/11 08:53, , 45F
但這在計算「損害額度」時會有計算上的困難～
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