Re: [閒聊] 最近看很多版友為"房事"所惑...
試圖簡單解釋，實際上的金融運作過程是很複雜。
家裡有小孩子念普通高中，念高二或高三社會組的話，
去問他日本泡沫經濟怎麼發生的，就大概可以知道泡沫化是什麼意思。
人類金融史上因為投機買賣而導致泡沫化的例子，
第一個有名的例子是荷蘭的鬱金香：
http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E9%83%81%E9%87%91%E9%A6%99%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E7%BB%8F%E6%B5%8E
縮網址：http://ppt.cc/cAoG
歷史上跟房地產泡沫化有關的例子：
1985-1990日本泡沫經濟
1997 亞洲金融風暴
2008 美國次級房貸
簡單而言上述房地產泡沫化的原因都跟寬鬆的資金借貸政策，
導致大量熱錢湧入房地產，使得房地產房價增高，
例如東京地價1988年為1983年的3倍，
支撐上述房產價格攀升的最重要因素為群眾相信房價不會跌的預期心理。
（跟現在台灣民眾的心理很像）
然而，房價長期而言是供需問題，
一旦熱錢離開，市場供給大於需求，房價會開始下修，
而如果一旦市場信心崩盤，就像世紀荷蘭鬱金香某一日拍賣價格下跌，
引發的就是大量鬱金香價格滑落。
台灣的房價到底合不合理？
從房價與所得比可以發現，台北的房價真的在世界是很高的。
http://www.mydna.com.tw/blog/2012/12/09/%E5%85%A8%E7%90%83%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%AF%94%E4%B8%80%E6%AF%94%EF%BC%9A%E5%8F%B0%E5%8C%97%E6%89%80%E5%BE%97%E6%AF%94%E6%9C%80%E9%AB%98%EF%BC%81%E6%8A%95%E5%A0%B1%E7%8E%87%E6%9C%80%E4%BD%8E/
縮短網址：http://ppt.cc/IKso
導致台北與台灣其他地區房價近年來攀升的原因，
一般相信與台灣人傳統觀念（有土斯有財）、熱錢炒作（加以群眾預期心理）
、寬鬆的金融借貸政策、台灣這幾年經濟停滯導致投資人發現炒作房地產比
從事經濟生產賺更多錢等因素有關。
我是覺得房價到底未來會怎樣，參考歷史上其他國家的例子，
還是要從供需下去考慮：
供給面：台灣房子有多少，空屋率如何。
需求面：台灣的未來人口數發展。
好好把這些面向仔細思考，比起完全聽房仲、賣菜的阿姨、你媽、你鄰居等說法好多了。
所以有學者認為台灣未來房價泡沫化是其來有自。
房子是不是需要，房子是不是真的可以帶來安全感，都可以好好冷靜的思考。
至於說到老年不容易租房子，台灣現在老年人口比率超過10％，
未來老年人口比率會攀高，台灣已經是世界各國中老年人口比例增加飛快的國家，
日本老年人口比率已經高達20％，台灣步上日本後塵指日可待，
有興趣自己去google。
講上述這些事情，只是想點出一味用過去，或前幾代人的生活經驗來類推現在或未來，
其實是蠻危險的，因為經濟、人口等條件都跟以前不同。
不過看到版上說法，也讓我見證了群眾的預期心理—相信房價不會跌。
有的說法是說如果是買來自住，房價跌了也無妨，
我認為這說法是建立在你買來自住的房子的資金，是自己很寬裕的資金，
而非沈重的房貸。
因為房價一旦大幅下跌，連帶影響的是國家當時的經濟發展，
日本泡沫經濟就是個很典型的例子，
至於房價與經濟發展的關係，有興趣自己去google，
反正簡言之，日本從1990年泡沫經濟，陷入長期經濟衰退迄今。
如果買房子的資金是跟銀行借貸而來，而貸款又佔家庭支出比例過高，
一旦房價下跌導致經濟陣痛（或短期或長期），
而如果家裡有人工作因此被掃到，家裡生計產生問題，
此時房貸的壓力就更加沈重，
但是房價縮水，導致房子無法脫手，或以低價脫手而無法擬補貸款損失，
那事情就很嚴重了。
但如果要繼續相信台灣房價不會跌，也是可以繼續相信啦。
也許台灣會走出一條不同於美國、日本、泰國等路？！
※ 引述《daretosay (Literature)》之銘言：
: 請YOUTUBE搜尋美國次貸危機 你會懂一些泡沫化的基本概念
: 台灣不能負擔房價指數已經是世界前三名了 ORZ~
: 現在買房的 我只能說您真是玩火呀
: 看看台灣的收入 再看看房價 其實這泡沫要爆 沒人知道時間 但爆是絕對的
: 每個人都僥倖地說不會 房價會繼續上漲 你真的是在騙自己 跟騙別人 我只能這樣說@@
: 我建議你可以多看看國外收入跟房價比例 就知道台灣為什麼會爆
: 根據本人問過世界名校經濟學教授台灣的情況
: 他自己預測台灣泡沫化的時候 應該會短時間內掉50%以上房價 股價也會掉50%
: (房價跟股價連動 因為投資人失去信心)
: 失業率 自殺率 物價 都瞬間惡化 ((這是來自國外世界名校經濟教授的觀點..
: 九把刀說領養不棄養 小弟只能說~只租不買不炒 唾棄投資客
: 否則這歷史共業 就等著我們的後代子孫來承擔 哭哭
: 現在漲兩百 妳很爽 等到跌500時您的臉色恐怕= ="
: 快脫手吧 我只能這麼說 不要跟台灣腦殘的投資客玩這個遊戲
: 以上 小弟觀察美國澳洲台灣房產多年 + 國外商學研究背景
: ※ 引述《shangchiu (我在新竹天氣晴)》之銘言：
: : 各位版友大家好
: : 最近看很多版友為"房事"所惑...
: : 我想在這邊跟你們講一下我的個人心得
: : 當然是僅供參考!!
: : 我住在竹北的興隆路上 這條路上算是竹北的精華地帶
: : 這裡的房價沒有台北貴 (台北不是說一坪都要70-80 !?)
: : 這邊大概30左右 貴一點的4-50
: : 我昨天跟先生去看另一個房子 坪數偏大 所以一間大概怎麼也要4-5千萬
: : 另一個非常昂貴的房子要6千(以上) 你會覺得大概不會有人買
: : 不好意思 早就完售了....
: : 但是大家不是都在說 房價要泡沫化了嗎?!
: : 這不是重點 重點是買房子的時機點
: : 很多投資客都是在建案剛推出來的時後
: : 馬上就約一約跑去買一堆 (尤其是貴的)
: : 我在買現在住的這間的時候
: : 當時我也在想是不是應該要等房價下跌?! 或是等存到了多少錢?!
: : 我在這裡跟你們講 如果你真的有這種心態 你真的會吐血
: : 我的房子是在一年多前買的 我當時沒有太多錢
: : 我身上就是我娘家媽媽給我的私房錢
: : 我跟我先生討論 他也是說 等房價下跌
: : 我婆婆也這樣覺得 唯獨我媽說:快點把你的錢拿出來買
: : 當時一心想快點搬出來的我馬上提領 跟先生說 先買了
: : 此舉還被婆婆認為是有點無腦 跟分化家庭....
: : 現在一年後 我們的房子已經至少漲兩百
: : 簡單的說:
: : 你越晚買 你的錢就是進投資客的口袋
: : 所以要買就要快 重點是量力啦
: : 不要買離自己目標太遠的房子
: : 有想買房子的人 不要等房子蓋好了才傻傻的跑去看
: : 那時後早就好的都被人家圈走了
: : 所以必須留意的是:
: : 1.自己一定要注意建案的消息
: : 當銷售中心成立開門營業
: : 就必須跑去看了喔 不然就是永遠都買投資客放出來的房子
: : 2.有關房市泡沫大降價
: : 例如:新竹這邊說要泡沫大崩盤已將講了十年了 不過房價並未有下跌阿
: : 另外人家投資客很聰明 人家不會同時放一堆
: : 現在雖說 好像景氣不是很好 不過人家就是能撐
: : 所以別想說 他撐不住 會把手中的房子賤價拋售
: : 這種賤價拋售之事 可遇不可求 而且人家也會找仲介
: : 3.平時必須省錢
: : 沒有存到頭期 其他都是多說的
: : 但是沒有自己的房子 都是租的
: : 那種感覺應該不是很安定吧 所以有一好沒兩好
: : 為了房子吃苦 也是值得的事
: : 以上 是我個人的愚見 在此跟你們分享啦
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.98.244
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