Re: [請益] 投資房地產最新版

看板home-sale作者 (honeycan)時間3月前 (2024/01/31 22:31), 3月前編輯推噓9(9推 0噓 33→)
留言42則, 12人參與, 3月前最新討論串1/1
借M大文發問 看了許多大大的分析後 有一些投資的想法想請教各位 房產方面 小弟目前有一間 新古兩房 掛首購40年 繳了約一年貸款 目前出租中 補貼一些可以抵銷房貸 另外有幸在去年跟著C大腳步 買了橋頭預售兩房 明年底交屋後也預計出租 股票方面 美股+台股約400W 貸款部分 除了第一間500W之外 第二間交屋後抓600W 還有信貸120W 原本想說股票有機會在第二間交屋前漲到可以清償第一間的房貸 清償完後再掛4出來繳第二間頭期 但這幾篇文章看下來是不太可行...現階段水庫還不夠深可以這樣操作 第二間房的頭期二成目前打算用質押的方式繳款 目前爬文下來應該可行 第一間房等1-2年 操作一波轉增貸 增貸部分再依當時情況投入股票 等中長期再視情況繼續增貸或出售 第二間房等交屋後出租 參考第一間的方式操作 待第二間交屋後 薪資收入含租金 負債比大約5成 如果未來想要資產成長最大化 有沒有什麼地方可以再精進 或是有哪裡風險太大的部分我低估了 還請各位開示 謝謝大家 ※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言： : 別再吵惹 看我這篇就行 : 不然各種只分享一半唬爛的 : 沒想到投資搞得像以前三國 WOW 天堂一樣 還要發個藍帖 : 首先大學畢業 碩士畢業 服役 : 先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教 : 這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬 : 沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多 : 自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好 : 真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式 : 先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友 : 先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數 : 基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求 : 採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬 : 你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差 : 要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款 : 多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以) : 要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費 : 但是可以質押也能當財力證明 : 你說我股神 好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看 : few years later : 建議至少還一成到兩成本金啦 : 去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好 : 1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲 : 我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法 : 你這多出來200萬的八成是160萬 : 這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧 : 如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業 : 如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險 : 當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候 : 又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間 : 當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變 : 因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以 : ======================================================================= : 至於投資預售優點是 適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本 : 要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓 : 目前最佳化就是至少5年 : 明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距 : ========================================================= : 關鍵提一下 : 通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆 : 而增貸會讓你自由現金流減少 : 所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF : 如果要有個小里程碑 : 處理資產 自租 自售 各三間 : 這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果 : 然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼 : 真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹 : 只是出張嘴倒是滿簡單的 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.68.61 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706711472.A.05F.html
推
01/31 22:55, 3月前 , 1F
看到「原本想說...」就突然覺得文章是不是還真提醒到
01/31 22:55, 1F
真的...很多大大們都是在佛心分享
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01/31 22:55, 3月前 , 2F
了什麼 XD
01/31 22:55, 2F
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01/31 23:10, 3月前 , 3F
又是害死人的無限轉增貸寬限極高槓桿然後最後爆掉死掉
01/31 23:10, 3F
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01/31 23:10, 3月前 , 4F
整個版都一堆多多在洗腦無限轉增貸到處洗 最後下場?
01/31 23:10, 4F
推
01/31 23:19, 3月前 , 5F
基本上現在央行就是不給這樣玩，過去買的預售屋202
01/31 23:19, 5F
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01/31 23:19, 3月前 , 6F
3之後才要交屋的，如果是第二房購屋房貸，大概很難
01/31 23:19, 6F
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01/31 23:19, 3月前 , 7F
在快速擴大槓桿，除非你本業夠強或是資金夠多
01/31 23:19, 7F
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01/31 23:25, 3月前 , 8F
整個版都在無限轉增貸無限寬限搞得烏煙瘴氣
01/31 23:25, 8F
推
01/31 23:27, 3月前 , 9F
增貸本身沒問題，但是金流不夠的貸不出來、本金資
01/31 23:27, 9F
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01/31 23:27, 3月前 , 10F
產不夠的買不了下一間，想要拼翻桌率就要吃政府高
01/31 23:27, 10F
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01/31 23:27, 3月前 , 11F
稅額全餐，乖乖等五年吧…只是次級市場供應量鎖住
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01/31 23:27, 3月前 , 12F
之後，市場就是大建商講話，他們的態度很清楚了
01/31 23:27, 12F
推
01/31 23:37, 3月前 , 13F
政府已禁止小資與中產階級玩大富翁遊戲了，任何人有三
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01/31 23:37, 3月前 , 14F
百萬美金才能玩慈善撲克牌大賽，一般人只能乖乖接受階
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01/31 23:37, 3月前 , 15F
級複製，有趣的是，竟然是窮人斬斷自己翻身捷徑
01/31 23:37, 15F
推
01/31 23:49, 3月前 , 16F
那群人只是要把有機會上去的拉下來而已，因為他們
01/31 23:49, 16F
感謝A大 這部分還得多做功課
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01/31 23:49, 3月前 , 17F
知道不可能把真正的有錢人拉下去
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01/31 23:50, 3月前 , 18F
提醒一下原po…第二房購屋房貸的增貸目前有管制，
01/31 23:50, 18F
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01/31 23:50, 3月前 , 19F
未必可以跟第一間一樣操作
01/31 23:50, 19F
※ 編輯: Honeycan (1.174.68.61 臺灣), 02/01/2024 00:19:48 ※ 編輯: Honeycan (1.174.68.61 臺灣), 02/01/2024 00:20:58
推
02/01 00:21, 3月前 , 20F
因為沒能力的人爬不上去，只會拉別人下水，開槓桿
02/01 00:21, 20F
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02/01 00:21, 3月前 , 21F
好可怕會爆炸，跟代銷仔一樣乖乖存錢現金買房就好
02/01 00:21, 21F
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02/01 00:23, 3月前 , 22F
想要資產最大化就是要冒一點風險，自己要評估風險
02/01 00:23, 22F
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02/01 00:23, 3月前 , 23F
能不能承受，這個每個人狀況不一樣，沒有不冒風險
02/01 00:23, 23F
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02/01 00:23, 3月前 , 24F
就能大幅成長的
02/01 00:23, 24F
推
02/01 08:21, 3月前 , 25F
槓桿與否，我覺得是看個人。我個人是將房地產增貸手
02/01 08:21, 25F
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02/01 08:21, 3月前 , 26F
段，當成低利貸款的途徑，可以投資股市、未來應急用
02/01 08:21, 26F
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02/01 08:21, 3月前 , 27F
。無限增貸、貸上加貸，有兩個小孩在養，我應該不敢
02/01 08:21, 27F
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02/01 08:21, 3月前 , 28F
用… 但我是支持ceca的買房理論以及配服他的眼光，風
02/01 08:21, 28F
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02/01 08:21, 3月前 , 29F
險評估在個人，他手骨夠粗沒問題。不過在第3間房後就
02/01 08:21, 29F
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02/01 08:21, 3月前 , 30F
能體會到資金不至匱乏的境界，尤其是讓銀行評估後，
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02/01 08:21, 3月前 , 31F
每間都升值至少50%
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02/01 08:23, 3月前 , 32F
現在的自住房，銀行評估從7年前購入價800，現在實登1
02/01 08:23, 32F
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02/01 08:23, 3月前 , 33F
500，銀行也是鑑1500，在高雄。
02/01 08:23, 33F
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02/01 08:44, 3月前 , 34F
別鬧了不管任何規則 有錢人都是優勢方
02/01 08:44, 34F
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02/01 08:45, 3月前 , 35F
別再幻想自己生錯時代 怪自己生錯家庭吧
02/01 08:45, 35F
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02/01 09:19, 3月前 , 36F
我覺得有財商比有錢重要 只是通常有錢的比較有財商
02/01 09:19, 36F
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02/01 11:36, 3月前 , 37F
請問一下原po，為什麼清償完第一屋後，再掛4出來繳第二間頭
02/01 11:36, 37F
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02/01 11:36, 3月前 , 38F
期，這樣會有什麼風險？煩請告知一下，謝謝
02/01 11:36, 38F
推
02/01 11:53, 3月前 , 39F
樓上，掛四出來的週轉金不能進去任何形式的房地產
02/01 11:53, 39F
推
02/01 13:09, 3月前 , 40F
樓上，周轉金洗一下就可以進入頭期款
02/01 13:09, 40F
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02/01 15:42, 3月前 , 41F
樓上的觀念過時囉，洗一下是不會乾淨的
02/01 15:42, 41F
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02/01 17:16, 3月前 , 42F
想問一下本業收入多少以上才算強 資金池才夠擋
02/01 17:16, 42F
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