[心得] 銀行估價斡旋判斷 30/40年期心得

看板home-sale作者cecol (雪橘子)時間7月前 (2023/10/03 23:51)推噓7(7推 0噓 3→)

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這周都在跑銀行送件來回跟銀行專員收集不少資訊大概對於銀行估價有些認知分享給需要的夥伴 1. 成交前的銀行估價同一間銀行不同專員報出來的數字不一樣他們都是調同樣內部系統, 但成交後跟我討論的行員說還要看行員跟甚麼代書合作去跟代書討論的反饋所以行員有跟我說代書也會挑合作行員有的行員估過高導致賣家加價賣掛在那也有估過低導致賣家不想賣總之版上有人說銀行估價是玄學大概就是這樣反映出來 2. 我成交前估價比如60, 但其實後來成交是63/64 仲介送的估價最高有到66, 有1間銀行可以85成有1間銀行說只能8成他說他們估價就只能到 8成反堆你要貸85成機率變高就是一開始就買到低於行情就是指銀行鑑價60 你買到 58 那就很有機會貸到 85成但如果你買到 60-65 就出現第3間銀行估出來只能貸 76成變成你自備款爆炸這間銀行我送件前就有說他們快到年底業績都做完了好用的quota都做完了結果利率是 2.15%, 專案開下去(可能要買壽險吧)也才到 2.09% 第4間銀行是8成但多了0.5成裝潢貸款可以用只是借款條件實報實銷要有登記裝潢公司的發票不能借來當頭期款所以真的沒遇到好的條件真的就是多跑幾間跑到很缺業績那間可能條件就出來了但出價也要出好買太貴很難救 3. 斡旋前的銀行估價是很好的買家定錨考量畢竟反應貸款給你的人的考慮角度超出太多一定會炸裂但很喜歡有一定程度調整(我猜 5%誤差, 高於保守銀行估價上限5%, 但還是低於高估銀行(通常是商業銀行)上限) 因為你成交了成交代表市場行情一種反應銀行有也會認列但如果真的是被割韭菜(超過高估銀行價格)應該就別想了 4. 我有注意到我成交價跟該區最近底價剛好差4% 老實說這 4% 跟我前幾間競價失敗輸在都是這個區間讓我一直在思考其中邏輯成交後仲介跟我說實價登入的價格就內涵賣家服務費 4%(常說的賣家服務費其實是買家出的) (這件事要怎麼在談價格拿出來拉回價格我是有找到一個說法) 代表說該區最低一坪60 賣家都定錨在實收60 所以實際底價就是 60*1.04 = 62.4 賣家會覺得別人成交60(它不管是否實拿) 會覺得我至少也要實拿60 所以價格就這樣 4% 4%墊上去當然一定還有其他因素還請版上大大分享 5 貸 30年40年 40年青安蠻容易的其他要看借款人年紀(小於35) 以及房齡台北中古屋就別想了可能都比你爸媽老還有條件都符合銀行有符合規則但他們就是不會做40年給你大概還有一些內部條件 (比如專案或者 quota 不多, 除非裡面行長是你的XXXX) 以上先這樣吧後續再分享台北精華學區房出價談價這陣子心得 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696348284.A.329.html

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10/04 00:47, 7月前 , 1^F

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10/04 01:10, 7月前 , 2^F

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10/04 01:13, 7月前 , 3^F

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