[請益] 首次購買隔套租房，求建議

看板home-sale作者 (June.)時間8月前 (2023/08/25 00:53), 8月前編輯推噓28(29推 1噓 48→)
留言78則, 33人參與, 8月前最新討論串1/1
各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位 前輩建議。 [物件一] 台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無 公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房 間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都 更，只看收租收益) 優點： 1. 每月收租收益高&投報酬率高。 2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。 3. 離目前居住處很近。 缺點： 1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是： ”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。 2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。 3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。 4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年， 似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。 [物件二] 台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公 設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前 也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目 前收租收益也還不錯) 優點： 1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。 2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。 3. 整棟僅四個所有權人。 4. 離目前居住處很近。 缺點： 1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低， 怕有管理問題。 2. 怕等不到重建/都更。 目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。 想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。 非常感謝您們的時間 (鞠躬)。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692895994.A.BEC.html
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08/25 01:19, 8月前 , 1F
你要全現金買嗎？
08/25 01:19, 1F
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08/25 01:22, 8月前 , 2F
目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限
08/25 01:22, 2F
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08/25 01:22, 8月前 , 3F
期利息支出。
08/25 01:22, 3F
推
08/25 01:27, 8月前 , 4F
A銀行估價會知道不合法嗎？
08/25 01:27, 4F
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08/25 02:05, 8月前 , 5F
物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性
08/25 02:05, 5F
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08/25 02:05, 8月前 , 6F
可能是匡你的假租約
08/25 02:05, 6F
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08/25 02:06, 8月前 , 7F
缺點1. 不要相信仲介的鬼話
08/25 02:06, 7F
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08/25 02:08, 8月前 , 8F
物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的
08/25 02:08, 8F
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08/25 02:09, 8月前 , 9F
物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租
08/25 02:09, 9F
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08/25 02:10, 8月前 , 10F
但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的
08/25 02:10, 10F
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08/25 02:10, 8月前 , 11F
你再花錢整理就不划算
08/25 02:10, 11F
※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27
推
08/25 03:22, 8月前 , 12F
你有基本的水電debug能力再來
08/25 03:22, 12F
推
08/25 04:47, 8月前 , 13F
姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低，
08/25 04:47, 13F
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08/25 04:47, 8月前 , 14F
頭期要付的可能比你想的還要多很多
08/25 04:47, 14F
推
08/25 06:19, 8月前 , 15F
現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？
08/25 06:19, 15F
推
08/25 06:22, 8月前 , 16F
台北市令人震驚太佩服了
08/25 06:22, 16F
推
08/25 06:24, 8月前 , 17F
鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7
08/25 06:24, 17F
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08/25 06:24, 8月前 , 18F
次。
08/25 06:24, 18F
推
08/25 06:37, 8月前 , 19F
物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區?
08/25 06:37, 19F
推
08/25 06:57, 8月前 , 20F
現在還敢買頂加的真是勇者XD
08/25 06:57, 20F
推
08/25 07:01, 8月前 , 21F
別碰頂加比較好，損失的比得到的多
08/25 07:01, 21F
推
08/25 07:06, 8月前 , 22F
台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？
08/25 07:06, 22F
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08/25 07:29, 8月前 , 23F
你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔
08/25 07:29, 23F
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08/25 07:30, 8月前 , 24F
頂加三個單位出租都是優先拆的
08/25 07:30, 24F
推
08/25 07:33, 8月前 , 25F
銀行知道是頂加這貸款成數就低了
08/25 07:33, 25F
推
08/25 07:38, 8月前 , 26F
三單元專案優先拆除 你找誰都沒用
08/25 07:38, 26F
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08/25 07:39, 8月前 , 27F
你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了
08/25 07:39, 27F
推
08/25 08:18, 8月前 , 28F
只看文章我會選二
08/25 08:18, 28F
推
08/25 08:35, 8月前 , 29F
可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在
08/25 08:35, 29F
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08/25 08:35, 8月前 , 30F
你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇
08/25 08:35, 30F
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08/25 08:35, 8月前 , 31F
喔 xD
08/25 08:35, 31F
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08/25 08:48, 8月前 , 32F
二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久，
08/25 08:48, 32F
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08/25 08:48, 8月前 , 33F
你能不靠租金自己付個10年租金嗎
08/25 08:48, 33F
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08/25 09:00, 8月前 , 34F
自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單
08/25 09:00, 34F
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08/25 09:00, 8月前 , 35F
要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間
08/25 09:00, 35F
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08/25 09:05, 8月前 , 36F
物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？
08/25 09:05, 36F
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08/25 09:31, 8月前 , 37F
台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是
08/25 09:31, 37F
推
08/25 09:51, 8月前 , 38F
小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔
08/25 09:51, 38F
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08/25 09:52, 8月前 , 39F
現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔
08/25 09:52, 39F
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08/25 10:00, 8月前 , 40F
但要了解理由才能預期要等多久啊
08/25 10:00, 40F
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08/25 10:15, 8月前 , 41F
保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分
08/25 10:15, 41F
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08/25 10:15, 8月前 , 42F
兩個都不怎麼樣，硬要選選2
08/25 10:15, 42F
推
08/25 10:19, 8月前 , 43F
你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險
08/25 10:19, 43F
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08/25 10:19, 8月前 , 44F
去買嗎？
08/25 10:19, 44F
推
08/25 10:29, 8月前 , 45F
頂加最危險就是下面幾層鄰居 搞定就沒問題
08/25 10:29, 45F
推
08/25 10:30, 8月前 , 46F
不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟
08/25 10:30, 46F
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08/25 10:30, 8月前 , 47F
其他住戶分。
08/25 10:30, 47F
推
08/25 10:34, 8月前 , 48F
投套的貸款條件都不太好。不是利率高就
08/25 10:34, 48F
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08/25 10:34, 8月前 , 49F
是成數低。你最好先問一下
08/25 10:34, 49F
推
08/25 10:38, 8月前 , 50F
不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來
08/25 10:38, 50F
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08/25 10:39, 8月前 , 51F
立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了
08/25 10:39, 51F
推
08/25 10:59, 8月前 , 52F
2
08/25 10:59, 52F
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08/25 11:55, 8月前 , 53F
千萬不要
08/25 11:55, 53F
推
08/25 12:38, 8月前 , 54F
一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭
08/25 12:38, 54F
推
08/25 12:39, 8月前 , 55F
有被檢舉報拆過的別碰
08/25 12:39, 55F
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08/25 12:39, 8月前 , 56F
賣方頂加用送的除外
08/25 12:39, 56F
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08/25 12:40, 8月前 , 57F
蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ
08/25 12:40, 57F
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08/25 12:42, 8月前 , 58F
安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感 喜
08/25 12:42, 58F
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08/25 12:42, 8月前 , 59F
勒考
08/25 12:42, 59F
推
08/25 12:48, 8月前 , 60F
忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶
08/25 12:48, 60F
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08/25 12:48, 8月前 , 61F
基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰
08/25 12:48, 61F
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08/25 12:56, 8月前 , 62F
雙墩學區不錯…有附加價值可考慮
08/25 12:56, 62F
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08/25 12:57, 8月前 , 63F
頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以
08/25 12:57, 63F
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08/25 12:58, 8月前 , 64F
選項二真的賣很久就是了
08/25 12:58, 64F
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08/25 12:59, 8月前 , 65F
08/25 12:59, 65F
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08/25 13:01, 8月前 , 66F
不過賣這麼急大概不急 應該沒有短期馬上被拆的風險
08/25 13:01, 66F
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08/25 13:01, 8月前 , 67F
可能就是買來設籍用 現在不需要了 邊租邊賣
08/25 13:01, 67F
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08/25 13:05, 8月前 , 68F
他開2300的時候我有考慮過…
08/25 13:05, 68F
推
08/25 13:29, 8月前 , 69F
隔套麻煩 管理也沒獨套無腦
08/25 13:29, 69F
推
08/25 13:58, 8月前 , 70F
通常房子做分租套房下去 這種格局即便換屋主大概也
08/25 13:58, 70F
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08/25 13:58, 8月前 , 71F
是做出租用
08/25 13:58, 71F
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08/25 13:59, 8月前 , 72F
我現任房東是家庭式套房 我想當下收益可能沒有分租
08/25 13:59, 72F
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08/25 13:59, 8月前 , 73F
套房好 但在未來處分房產彈性上會比較好
08/25 13:59, 73F
推
08/25 15:14, 8月前 , 74F
都不要買，台北隔套收益太低
08/25 15:14, 74F
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08/25 15:14, 8月前 , 75F
你買新北、台中、高雄隔套，丟給代管都更划算
08/25 15:14, 75F
推
08/25 21:03, 8月前 , 76F
2.
08/25 21:03, 76F
推
08/25 21:11, 8月前 , 77F
1
08/25 21:11, 77F
噓
08/25 23:55, 8月前 , 78F
台北頂加是票房毒藥
08/25 23:55, 78F
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