[請益] 買房或股票投資報酬率請益

看板home-sale作者 (godeason)時間1年前 (2022/11/30 17:44), 編輯推噓19(19推 0噓 36→)
留言55則, 17人參與, 1年前最新討論串1/1
原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資，但我最近算了一下我發現買房投資 的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...，所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤？ 目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬，假設已增值500萬，我想把增值的500萬 增貸出來投資，先假設可以無限轉貸有無限寬限期，利率1.81%，一年繳息約9萬元 ，十年繳息約90萬元。 1.買房出租投資 購入500萬房，假設每月可收租1萬5千元，一年收租18萬元，十年後假設房屋增值10%為 550萬，十年共獲利140萬(18*10+50-利息90=140)。 不過版上分享買房投資方法通常為拿這500萬當2間1,000萬房的頭期款，就有2間1,000萬 的房可出租，我一開始也是這樣想的，但發現這根本行不通，因為以年薪100萬來算， 用這方法含我原先房貸會共3,000萬貸款，收入負債比算不過銀行不可能借，而且央行 限制第三房貸放成數只有4成，所以就算我真的負債比算得過第三間房也貸不到8成。 2.股票投資 500萬投資股票，假設每年報酬率5%，十年複利來算共獲利224萬 [500萬*(1+5%)^10]-利息90=224 也就是假設股票能每年穩定報酬率5%，十年後的報酬率比買房出租投資還好蠻多的? 但買房出租投資風險或許比較低，不過我股票報酬率只用5%來估，已算是找風險較低 的標的來算了。 因我資金都是貸款來的，所以想請問大家我這種情況買房投資是不是報酬率反而比較低？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.158.82 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669801498.A.986.html
推
11/30 17:48, 1年前 , 1F
十年房屋增值10%你抓太少 你自己看看2012年買的房子 放
11/30 17:48, 1F
→
11/30 17:48, 1年前 , 2F
到現在值多少
11/30 17:48, 2F
推
11/30 17:52, 1年前 , 3F
而且買房投資主要是穩定 房客幫你繳貸款 加上房價漲 大
11/30 17:52, 3F
→
11/30 17:52, 1年前 , 4F
概5年就可利用轉增貸一筆頭期款出來 所以很多人1間變2
11/30 17:52, 4F
→
11/30 17:52, 1年前 , 5F
間 2間變4間 房子會自體繁殖
11/30 17:52, 5F
→
11/30 17:53, 1年前 , 6F
你懶得搞房子 你要丟股市也可以 只要你能賺錢 沒什麼不
11/30 17:53, 6F
→
11/30 17:53, 1年前 , 7F
可以的
11/30 17:53, 7F
推
11/30 18:04, 1年前 , 8F
你是股神的話就是10年前台積電買80塊，你是股韭的話就
11/30 18:04, 8F
→
11/30 18:05, 1年前 , 9F
是10年前HTC買1200，放10年沒人幫的了你，自己惦量
11/30 18:05, 9F
推
11/30 18:05, 1年前 , 10F
是的，你算的沒有錯，我的情況跟你一樣，槓桿都開滿
11/30 18:05, 10F
→
11/30 18:05, 1年前 , 11F
就往股票投資
11/30 18:05, 11F
→
11/30 18:08, 1年前 , 12F
其實不能看得這麼單純 股票有風險 穩定配10年不代表未來也是
11/30 18:08, 12F
→
11/30 18:10, 1年前 , 13F
同樣道理房市也是 所以最好的解是兩邊都要有所布局
11/30 18:10, 13F
推
11/30 18:20, 1年前 , 14F
股票股息高的 近15年平均殖利率9% 買房很麻煩 會限制啊
11/30 18:20, 14F
→
11/30 18:20, 1年前 , 15F
股票你可以貸款歐印但我猜你不敢
11/30 18:20, 15F
推
11/30 18:23, 1年前 , 16F
你抓每年5%的話 算是偏低 有興趣自己去看我股版文章
11/30 18:23, 16F
推
11/30 18:26, 1年前 , 17F
10年房只漲10%也估太保守；房子比較好的原因是股票風險高
11/30 18:26, 17F
→
11/30 18:26, 1年前 , 18F
大家只用手邊錢，但房子風險低大家都槓桿開好開滿；平平
11/30 18:26, 18F
→
11/30 18:26, 1年前 , 19F
都有貸款的情況下股票比較好賺沒錯，如果你能賺的話
11/30 18:26, 19F
推
11/30 18:29, 1年前 , 20F
買房租人還有空租率問題 股票高殖利率就是每年都會配
11/30 18:29, 20F
→
11/30 18:29, 1年前 , 21F
配多配少而已
11/30 18:29, 21F
→
11/30 18:35, 1年前 , 22F
股票換算收租概念的話我覺得最大好處就是不用處理租客問題
11/30 18:35, 22F
→
11/30 19:08, 1年前 , 23F
自己例子，去年底手邊約800W,頭期200W買2兩間總價各1000W
11/30 19:08, 23F
→
11/30 19:08, 1年前 , 24F
物件（新竹跟台中高鐵各一)，出租一間收入3.5W,另一間準
11/30 19:08, 24F
→
11/30 19:08, 1年前 , 25F
備出租2W.這些出租收入每個月自動幫你存在銀行。打算5年
11/30 19:08, 25F
→
11/30 19:08, 1年前 , 26F
後賣出，房子目前增值各約300W.結論投入400W,五年後收回1
11/30 19:08, 26F
→
11/30 19:08, 1年前 , 27F
200W,給你參考
11/30 19:08, 27F
→
11/30 19:09, 1年前 , 28F
股市的話我就是韭菜，賺錢沒有，陪賠都是我，所以錢都丟
11/30 19:09, 28F
→
11/30 19:09, 1年前 , 29F
房產
11/30 19:09, 29F
推
11/30 19:11, 1年前 , 30F
投報率跟風險要一起評估
11/30 19:11, 30F
推
11/30 19:11, 1年前 , 31F
你算錯了，十年後房價會漲一倍，根本屌打買股票
11/30 19:11, 31F
→
11/30 19:12, 1年前 , 32F
另外，你買房的條件是可以「每月拿1萬5」
11/30 19:12, 32F
→
11/30 19:13, 1年前 , 33F
股票卻是10年複利，要10年後一次提取
11/30 19:13, 33F
→
11/30 19:14, 1年前 , 34F
評估基礎不同，建議是要房租的1萬5再投入什麼資產
11/30 19:14, 34F
推
11/30 19:26, 1年前 , 35F
買房一定要開槓桿貸款 才有大機會贏股票 全現金買房
11/30 19:26, 35F
→
11/30 19:26, 1年前 , 36F
絕對會慘輸 一定輸 肯定輸
11/30 19:26, 36F
→
11/30 19:27, 1年前 , 37F
你都沒有槓桿當然輸股票
11/30 19:27, 37F
推
11/30 20:45, 1年前 , 38F
買房還有摩擦成本
11/30 20:45, 38F
推
11/30 21:43, 1年前 , 39F
如果能貸款8成 房子比較好賺 但現實是房貸必須考量你月收
11/30 21:43, 39F
→
11/30 21:43, 1年前 , 40F
入
11/30 21:43, 40F
→
11/30 21:43, 1年前 , 41F
股票的增貸是不用還本金的 房屋的貸款需要還本金
11/30 21:43, 41F
→
11/30 21:44, 1年前 , 42F
還本金 那他考慮你每月的收入 才決定要不要黛給你
11/30 21:44, 42F
推
11/30 21:47, 1年前 , 43F
股市沒法開5倍槓桿 可以開個1.5倍
11/30 21:47, 43F
→
11/30 21:48, 1年前 , 44F
波動太大 你開5倍心臟會暴斃
11/30 21:48, 44F
推
11/30 22:23, 1年前 , 45F
你沒算錯，轉增貸當頭款變出第二第三間，最大問題是每月
11/30 22:23, 45F
→
11/30 22:23, 1年前 , 46F
現金流嘎不過來銀行不給貸，但這裡的人都很厲害不會有現
11/30 22:23, 46F
→
11/30 22:23, 1年前 , 47F
金流的問題
11/30 22:23, 47F
推
11/30 23:04, 1年前 , 48F
股債打不過五倍槓桿的房子，但兩三倍的是可以的
11/30 23:04, 48F
推
11/30 23:04, 1年前 , 49F
一個股息再投入，那租金應該也要算，不然就兩個都不
11/30 23:04, 49F
→
11/30 23:04, 1年前 , 50F
算才好比較
11/30 23:04, 50F
→
11/30 23:06, 1年前 , 51F
當借不到錢之後，也只能用股債了。
11/30 23:06, 51F
推
11/30 23:18, 1年前 , 52F
單純租金是不如股票沒錯，增值應該是比股價上漲穩定
11/30 23:18, 52F
推
11/30 23:19, 1年前 , 53F
SSO:VGLT=66:34 約1.6倍槓桿，不會輸借不到人頭的房子啦
11/30 23:19, 53F
→
11/30 23:39, 1年前 , 54F
房價也可能不走運被套在高點啊,一切很難說,純靠收租回報率
11/30 23:39, 54F
→
11/30 23:39, 1年前 , 55F
太低了
11/30 23:39, 55F
‣ 更多 goddeason 的文章
文章代碼(AID): #1ZXoOQc6 (home-sale)