[請益] 第二間房還是要投資大盤

看板home-sale作者 (康寶)時間1年前 (2022/08/17 02:15), 編輯推噓27(28推 1噓 52→)
留言81則, 33人參與, 1年前最新討論串1/1
各位好，小弟有個小問題！ 目前雙方（夫妻）月收淨收入約：12萬（均公 務人員。已有一間房貸約1100萬，月繳房貸 約38000元（全新透天）。明年三月準備交 第二間房（全新）當時買752萬，目前市值約 950萬，假如背房貸的話，房貸跟租金可以打 平只是覺的。假如賣掉的話約可拿回300萬 （含頭期款），剛剛試算放入大盤指數6%， 每年定期投入18萬，30年後約有3200萬， 是否比持有第二間房還要好呢？因為感覺房 價每年通膨漲3%比大盤指數6%還要少，且 房價漲到一個程度都難賣了，但大盤投資卻無 上限，再請益網路各位大大。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.131.54 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1660673753.A.7A7.html
推
08/17 02:19, 1年前 , 1F
貸款貸得過嗎
08/17 02:19, 1F
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08/17 02:23, 1年前 , 2F
房貸收支比60%左右都可以
08/17 02:23, 2F
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08/17 02:24, 1年前 , 3F
我說的是個人。老婆月薪64000元，應該是ok
08/17 02:24, 3F
推
08/17 02:38, 1年前 , 4F
有小孩的話 我會選擇第二間房 如果要選擇投資建議
08/17 02:38, 4F
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08/17 02:38, 1年前 , 5F
還是買全市場 資金畢竟比房子自由 不要選擇單一地
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08/17 02:38, 1年前 , 6F
區進行投資
08/17 02:38, 6F
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08/17 02:46, 1年前 , 7F
每當股市反彈就會有這種文，問你自己擅長那邊啊，有的人會
08/17 02:46, 7F
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08/17 02:46, 1年前 , 8F
買飆股有的人會買飆房。不過你要記得，房子是五倍槓桿。
08/17 02:46, 8F
推
08/17 02:59, 1年前 , 9F
房子有槓桿你漏未考慮
08/17 02:59, 9F
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08/17 04:02, 1年前 , 10F
其實要看你怎麼看待第二間房，現值漲幅約30%和其他地段比起
08/17 04:02, 10F
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08/17 04:02, 1年前 , 11F
來有沒有名列前茅，租金收益夠不夠穩定，如果答案是肯定的
08/17 04:02, 11F
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08/17 04:02, 1年前 , 12F
，那可以放著收租，要開槓桿就去問問增貸有沒辦法貸出差額
08/17 04:02, 12F
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08/17 04:02, 1年前 , 13F
做高風險投資，反正有租客幫繳錢，你就當做拿他的錢去玩期
08/17 04:02, 13F
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08/17 04:02, 1年前 , 14F
現選，房子是你的，萬一股市失利想賣再賣掉就好了
08/17 04:02, 14F
推
08/17 04:15, 1年前 , 15F
你確定你抱得住300萬一口氣歐印股市？ 房地產穩穩收租 每
08/17 04:15, 15F
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08/17 04:15, 1年前 , 16F
個月現金流投入股市 比較適合一般人的心臟 長期也能有豐
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08/17 04:15, 1年前 , 17F
盛果實 遇到大跌還可以增貸買股票
08/17 04:15, 17F
推
08/17 06:27, 1年前 , 18F
額外拿60萬做0050期貨(最高到20倍槓桿；你可以只開5倍)
08/17 06:27, 18F
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08/17 06:27, 1年前 , 19F
，額外賺300的6%。跑個多年看哪邊穩定獲利，試驗期間若5
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08/17 06:27, 1年前 , 20F
0萬賠光至少還有房收租
08/17 06:27, 20F
推
08/17 06:56, 1年前 , 21F
房租+2% 不會輸股市 而且股市同金額要開槓桿
08/17 06:56, 21F
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08/17 06:56, 1年前 , 22F
房市槓桿較安全 還有一個重點是你已經買了 不動產交易成
08/17 06:56, 22F
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08/17 06:56, 1年前 , 23F
本高 帳上獲利根實際賣出獲利落差很大
08/17 06:56, 23F
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08/17 06:58, 1年前 , 24F
你如果買之前問 大概兩者不相上下 已經買了就不建議賣
08/17 06:58, 24F
推
08/17 07:56, 1年前 , 25F
當然是房，房又不會崩，股會崩欸
08/17 07:56, 25F
推
08/17 08:32, 1年前 , 26F
當然是房 負債比ok 結餘cover得過去
08/17 08:32, 26F
推
08/17 08:34, 1年前 , 27F
看起來年收租金有房價的3.4%。若未來增值性也不錯，那該
08/17 08:34, 27F
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08/17 08:34, 1年前 , 28F
留下來，房地產也是要長線才勝率高。 你現在賣還要扣交
08/17 08:34, 28F
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08/17 08:35, 1年前 , 29F
易成本。 不過你都問這個問題，最後應該會賣房換股
08/17 08:35, 29F
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08/17 08:40, 1年前 , 30F
應該是說，我有想過自己有機會要增貸，但是我想到說，
08/17 08:40, 30F
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08/17 08:40, 1年前 , 31F
增貸利率會抵扣年化報酬率，就覺得好像獲利被吃不少。
08/17 08:40, 31F
推
08/17 08:51, 1年前 , 32F
大盤每年穩定6%？
08/17 08:51, 32F
→
08/17 09:00, 1年前 , 33F
長期20年回測約6%
08/17 09:00, 33F
推
08/17 09:11, 1年前 , 34F
買房喪失金流，買股承擔高風險
08/17 09:11, 34F
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08/17 09:24, 1年前 , 35F
大盤穩定6%的前提是經濟長期正向成長。長期20年來看，
08/17 09:24, 35F
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08/17 09:24, 1年前 , 36F
假設GDP每年成長3%，通膨率2%，合理房價漲幅=GDP成長率
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08/17 09:24, 1年前 , 37F
加上通膨率=5%，年收租金是總價的3%，房地產成本包含貸
08/17 09:24, 37F
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08/17 09:25, 1年前 , 38F
款利息等等每年抓2%，長期槓桿抓3倍。
08/17 09:25, 38F
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08/17 09:25, 1年前 , 39F
房地產年化報酬率應該是 (3% + 5% -2%) x 3 = 18%。
08/17 09:25, 39F
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08/17 09:27, 1年前 , 40F
板上算過很多次了，你買大盤不開槓桿無法贏過房地產。
08/17 09:27, 40F
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08/17 09:32, 1年前 , 41F
原來是這樣子啊！感謝T大指導
08/17 09:32, 41F
推
08/17 09:36, 1年前 , 42F
想太多了，除非你把股票再質押、股息全部投入
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08/17 09:36, 1年前 , 43F
不然你年化報酬率，還輸給每過幾年增貸、理財貸再
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08/17 09:36, 1年前 , 44F
投入不動產的大大
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08/17 09:36, 1年前 , 45F
IBIZA、S26已經實測過了
08/17 09:36, 45F
推
08/17 10:04, 1年前 , 46F
現在是台灣房產的起漲點,建議全壓房產
08/17 10:04, 46F
推
08/17 10:06, 1年前 , 47F
如果你要做長期的話 其實不用去投資大盤 錢留著等崩盤 去買
08/17 10:06, 47F
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08/17 10:06, 1年前 , 48F
穩定高殖利率的股票
08/17 10:06, 48F
噓
08/17 10:07, 1年前 , 49F
房價又不是線性，上面那公式根本不合理
08/17 10:07, 49F
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08/17 10:11, 1年前 , 50F
難道大盤每年穩定6%是線性的？前面已經說是長期20年來看
08/17 10:11, 50F
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08/17 10:11, 1年前 , 51F
年化報酬率了，你閱讀能力還好吧？
08/17 10:11, 51F
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08/17 10:13, 1年前 , 52F
自己去算台灣房價近十年與近20年的漲幅，看看有無大於
08/17 10:13, 52F
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08/17 10:14, 1年前 , 53F
GDP成長率加上通膨率。
08/17 10:14, 53F
推
08/17 10:18, 1年前 , 54F
懶得出租還要管理 丟著剩9%還是屌打6%?
08/17 10:18, 54F
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08/17 10:21, 1年前 , 55F
結論: 房+出租:18% >2倍槓桿大盤:12% >房:9% >大盤:6%
08/17 10:21, 55F
推
08/17 10:54, 1年前 , 56F
看到有人噓房價不是線性真的笑出來，房價走勢跟股價
08/17 10:54, 56F
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08/17 10:54, 1年前 , 57F
走勢放在一起比一下好嗎，看誰比較線性
08/17 10:54, 57F
推
08/17 10:58, 1年前 , 58F
公務員這麼高薪?
08/17 10:58, 58F
推
08/17 10:59, 1年前 , 59F
現在來說房市高點，進場要套一陣子囉
08/17 10:59, 59F
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08/17 11:03, 1年前 , 60F
老婆是基層主管有領主管加給（被罵加給），差不多6400
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08/17 11:03, 1年前 , 61F
0元，薦七四職等！
08/17 11:03, 61F
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08/17 11:05, 1年前 , 62F
本來就做好準備要背房貸了！只是說透天是後來自住需求
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08/17 11:05, 1年前 , 63F
，原本的大樓自住變成投資，後來想想真的是始料未及。
08/17 11:05, 63F
推
08/17 11:38, 1年前 , 64F
100%買房
08/17 11:38, 64F
推
08/17 12:37, 1年前 , 65F
邊際效益遞減、分散風險，我是你的話我會投資大盤，前
08/17 12:37, 65F
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08/17 12:37, 1年前 , 66F
提是當作儲蓄不能亂賣
08/17 12:37, 66F
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08/17 12:38, 1年前 , 67F
增貸利率不好就直接整個轉貸，所有多生出的費用就分段轉嫁
08/17 12:38, 67F
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08/17 12:38, 1年前 , 68F
租金就好，多做幾次操作就懂了，有人幫付房貸久了還幫你存
08/17 12:38, 68F
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08/17 12:38, 1年前 , 69F
股，一段時間就去提錢出來，本金永遠在那，想賣就再賣
08/17 12:38, 69F
推
08/17 13:12, 1年前 , 70F
穩賺就是買房
08/17 13:12, 70F
→
08/17 13:18, 1年前 , 71F
這裡問當然是買房,你去股版問看看
08/17 13:18, 71F
推
08/17 13:36, 1年前 , 72F
兩個月前絕對不會有這種問題的文章
08/17 13:36, 72F
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08/17 13:59, 1年前 , 73F
你股版再問問看
08/17 13:59, 73F
推
08/17 14:34, 1年前 , 74F
100%買房
08/17 14:34, 74F
推
08/17 14:46, 1年前 , 75F
絕對是第二間房沒什麼好猶豫，房價也不會有上限的問題。
08/17 14:46, 75F
推
08/17 19:03, 1年前 , 76F
第二間房+1，公務人員房貸有利，買股票就一般平民
08/17 19:03, 76F
推
08/18 11:50, 1年前 , 77F
拉長房貸年限，轉增貸，差額投入0050
08/18 11:50, 77F
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08/18 11:52, 1年前 , 78F
0050元大質押1.69，價值100萬貸出50萬，維持率200%，
08/18 11:52, 78F
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08/18 11:52, 1年前 , 79F
要到130%才需要補錢，每年還利息不還本
08/18 11:52, 79F
推
08/18 18:50, 1年前 , 80F
當然買房 股票可能會跌 房子只會漲
08/18 18:50, 80F
推
08/18 22:59, 1年前 , 81F
幹嘛不all in期貨，一天就退休了
08/18 22:59, 81F
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