Re: [情報] 高雄將蓋出103層的超級大樓?!
這種超高樓商用大樓很難在高雄生存,因為
面積大高樓商用空間,多半三種用途,高級A辦
五星酒店與零售包含餐廳
1)沒有A辦租金與供給需求,養不起A辦
台北市信義區目前A辦空置率不到3趴,平均
租金可以到3000元左右,租一個兩百坪(GFA)
的單位月租金就是六十萬,一年繳七百二在租金
上,高雄的企業還是製造業為大宗,有錢也不
需要租高級辦公室,土地自建總部比比皆是
2)沒有固定的國際觀光客或商務客撐五星飯店
疫情前台北市信義區W Hotel ADR (平均房價)
2015-19約為8000(NTD),住房率約八成,
RevPAR為6400相當亮眼的數字
以405間房的大飯店來講,一年帶來營收加餐
飲約十二億,毛利抓五成,再抓稅後淨利,約一
年可以賺四億八到五億,我記得整個案統一和太
子投轉運站大概135億,W這棟推有五十億左右
成本,2011年開幕到現在11年應該快回本了
大型商用不動產動輒15-20年回本(未出售情況
W算是非常厲害的佼佼者
回到高雄,高雄去年今年各開一家五星,萬豪和
洲際,未開滿兩年還沒有足夠時間證明,但要挑
戰台北五星的ADR和住房率,其實相當困難
前例有高雄晶英連續兩年的9趴住房率(不是
90喔),即使房價高,RevPAR低很難救生意
3)零售與餐飲消費額有落差
超高樓商用空間通常建築會蓋一矮一高,
如信義101的裙樓,南山的微風,統一的誠品等
等,這樣做的好處是高樓可以退更多拉更高
越高樓的商辦租金約高坪效越高,那矮樓
最好用的就是零售空間或展覽館空間(國貿)
零售空間承租給百貨業者去包底抽成,可以集人
流也可已滿足商辦空間上班族的基本需求(吃和
娛樂),基本上總效會不錯。
高雄的漢來本館其實就是類似的機制,只是把
商辦改成飯店,但漢來的飯店其實也是掙扎許多
年了(太舊),餐飲倒是做的很好
漢來本館零售額約110億,巨蛋約137億,
台北信義新光四館240-250億,101約150億
Bella Vita 約100億整體加其他商場,信義
零售額約到700億左右,所以消費仍有落差
總結,蓋一個超高大樓最怕的就是整體
NOI(淨收益)太低,即使貸款條件好,土地成
本便宜,仍然會面臨困境,要吸引壽險業來買也
要過不動產最低資本化率(cap rate) 2.345趴
漢來能賣台壽就是有過這關。
至於高雄,你看85大樓兩大持有海霸王和三地
買了也就放著,不多花錢改裝也不打掉重建也不
大力招商,放個珊瑚/小套房/本地三星酒店
因為知道花錢很難做起來也很多風險
富邦龍華國小案是值得期待的,依照宇宙邦的能
力和財力,加上北高的地點,高機率會是好產品
以上
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