[新聞] 學者：抑房價 緊縮房貸比課稅有效已刪文
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內文：
打炒房 第3戶限貸5.5成
政院央行聯手 房地合一2.0溯及2016年
【綜合報導】行政院、央行打炒房雙管齊下！政院近期推出的房地合一2.0修正案，已確
定將溯及既往至2016年，讓近1~2年入手預售屋、成屋的投資客哀鴻遍野，中央銀行昨更
使出撒手鐧，推出房貸成數管控措施，針對多屋貸款調降成數，第3戶只能貸5.5成，第4
戶以上只能貸5成，房仲業推估，將逼出不少口袋淺的賣方。
這波打炒房行動中，遲遲未出手的央行，昨以迅雷不及掩耳之姿，大動作推出選擇性信用
管制，針對「多戶房貸成數」緊縮。央行總裁楊金龍並為這一連串的打炒房政策背書，強
調從各國的實證結果顯示，選擇性信用管制的調整加上財政部房地合一稅2.0的組合，對
抑制房價是有效的，他直言，過去房地合一稅推出的時候，實施前半年市場就有預期心理
，對短期炒作有很明顯的抑制效果。金管會昨更力挺央行，強調會把新規範，納入銀行專
案和一般檢查重點。
法人貸款降至4成
在行政院、金管會、財政部及央行多管齊下，讓投資客無所遁形，紛紛喊賣、喊逃。住商
不動產企劃研究室資深經理徐佳馨直指，央行此舉等於進一步緊縮銀根，不僅縮減成數，
且皆無寬限期，加上房地合一2.0山雨欲來，預估近期將逼出不少口袋淺的賣方，不過是
否能夠順利成交，就各憑本事。長期來說，緊縮銀根將降低交易動能，今年市況趨於保守
。
依央行「多戶房貸成數」管制措施，假設A君在台北市買了第3間房，成交價為6000萬元，
原本可貸款6成，取得3600萬元資金，但依最新規定，只能貸款5.5成，取得3300萬元，整
整差了300萬元資金，須從其他管道籌措。若A君擁有第4戶以上，貸款成數將剩5成。
楊金龍表示，會對自然戶進行管制，主要是銀行向央行反映借款人持有多戶房貸，擴大財
務槓桿比率，不利銀行授信風險控管，建議進一步對持有多戶房貸者進行差別授信管理。
針對法人部分，央行更大動作下修住宅貸款成數至4成。楊金龍解釋，根據內政部5日發布
統計，2020年全國法人擁有4戶以上住宅者佔擁有住宅法人的11.96%，且合計擁有住宅數
佔整體法人擁有數的73.55%，比率甚高；另外，法人短期交易頻繁，非不動產及營建工程
業法人持有1年內即出售住宅的比率高達54.51%，公司法人有明顯的囤房與炒作行為，為
避免金融機構信用資源遭公司法人囤房炒作，因此嚴格管控貸款條件。
至於豪宅部分的控管，主要是央行觀察到去年本國銀行辦理高價住宅貸款撥款戶數及金額
，均較2019年增加，且當景氣反轉，高價住宅貸款風險較高，國際組織金融穩定委員會也
建議高價住宅適用較嚴格的貸款條件。而此次管制措施新增工業區閒置土地抵押貸款，讓
人聯想到南科，楊金龍坦言，台南房價有上漲較高的情況，過去各金融機構寬嚴不一，因
此認為應該訂定一致性規範。
推案量估下滑3成
但楊金龍強調，絕不會用升息當作打炒房手段，他表示，利率是用來處理物價，而房貸只
佔整體放款一小部分，動到利率的話，不只影響房市，還會影響到其他產業，特別是央行
的紓困貸款將在6月底結束，升息茲事體大。
銀行主管說，這次對多屋族、企業戶、豪宅戶影響較大，與一般民眾無關，惟須留意有錢
人口袋極深，幾乎可以免貸款買房，且真正投資客可能透過人頭戶買房，例如用兄弟姊妹
名義、藉此規避成數限制，這時就只能透過貸前、貸後管理查緝多房族。
而在行政院公布房地合一2.0的修正法案後，財政部昨明確表達，除將預售屋納管外，新
制將回溯至2016年房地合一1.0上路後取得的房地，「短期持有」定義都改為5年。政策一
出，不僅衝擊原本不適用房地合一制的預售屋，一旦實施，近1~2年入手的房地更是直接
套牢。
假設今年初投機客1500萬元購入預購屋，還沒落成就以2000萬元出售，獲利500萬元，依
照舊制併入綜合所得稅申報，必須繳117萬400元的稅金，但若在新制實施後，就要課45%
稅率，要繳225萬元稅金，要多付近108萬元。
全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰不滿，認為回溯將殺雞取卵，等於處罰已購屋民眾
，對市場並不公平，預估今年推案量將下滑3成，他認為，實施房地合一稅，等於「一隻
牛被剝兩層皮」，「市場沒有聲音，不代表不反對（修法）」。
心得：
很多人在說升息就好了 根本不是這麼簡單 影響過多
楊金龍也強調 絕不會用升息當作打炒房手段
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