[閒聊] 「房」的價值

看板home-sale作者 (good)時間4年前 (2020/06/25 15:55), 編輯推噓16(19推 3噓 76→)
留言98則, 27人參與, 4年前最新討論串1/2 (看更多)
書上看到這一頁 https://imgur.com/a/x74Uk51 這其實是個很簡單的數學 如果房產＝建築物＋座落部分土地 相對保值的 只有土地 （仍有小林村或台北島沙洲這種會被沖不見的極端值風險） 建築物則是落地就開始折舊 並沒比車子、沙發、電器還特別多少 何況幾十年的房子如果變成老舊危樓 拆除費用可能還比蓋樓費用高 實際上殘值不但是零 甚至可能是負的 所以要判斷房價貴不貴 應要把土地＋建築分開計算 算出建商整合地主、建築師、設計師、營建商、銷售端等的合理利潤 我認為現在房價還是太貴 而土地漲價只是一小部分原因（因為土地僅佔一般房產的一部分） 重點是建商利潤還是太豐厚 而因為建商門檻較高 所以一時之間市場機制還無法像蛋塔店一樣吸引一狗票競爭者 但正因微利時代到來 各行各業都無法苟全 遲早有建商會妥協較低的利潤 或有其他金主成立新的建商來進入這個不是什麼rocket science的行業 大家想法如何呢～？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.36.188 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1593071713.A.BB7.html
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06/25 15:59, 4年前 , 1F
要實現居住正義，政府大量興建只租不賣的社會住宅，才
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06/25 15:59, 4年前 , 2F
是根本解決之道。
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06/25 16:00, 4年前 , 3F
先不論社會住宅這種直接介入市場供給的政策
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06/25 16:01, 4年前 , 4F
建商這種高利潤難道是一種可持續的商業常態嗎～？
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06/25 16:02, 4年前 , 5F
此書假設每坪土地只要100萬，我只能說他估低了
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06/25 16:05, 4年前 , 6F
此書假設土地100萬/坪，每坪可建10坪，房屋成本7萬/坪，
06/25 16:05, 6F
推
06/25 16:05, 4年前 , 7F
要實現居住正義 從稅制上改才是真正的解決方案..
06/25 16:05, 7F
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06/25 16:06, 4年前 , 8F
最後一坪可賣30萬，每坪成本只有100萬/10 +7萬=17萬
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推
06/25 16:10, 4年前 , 9F
那你要不要算一下0050多少錢才合理
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推
06/25 16:11, 4年前 , 10F
好奇問一下 這本書書名是什麼？
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或是 一堆莫名漲價的股票是否合理？
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麥可喬丹的原味球衣成本多少？ 可以賣到多少錢？
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06/25 16:12, 4年前 , 13F
市場認定價格多少 房子當下就有其價值
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06/25 16:13, 4年前 , 14F
供需的問題而已 不然台北的價值多少 為什麼這麼多人來
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06/25 16:16, 4年前 , 15F
大白菜產第一斤3元 成本X元 菜市場賣30元一斤
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06/25 16:17, 4年前 , 16F
這樣合理嗎？ 你的合理不合理跟建商的合不合理
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推
06/25 16:17, 4年前 , 17F
基本上一定得靠政府的，不然一般人怎麼打的贏資本家
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06/25 16:17, 4年前 , 18F
市場認定合不合理 覺青合不合理 都不一樣
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06/25 16:18, 4年前 , 19F
同你講的，車子沙發電器價格一樣比製造成本低很多，折
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06/25 16:18, 4年前 , 20F
爬過ceca的文就知道 政府就是炒房的那隻手
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06/25 16:18, 4年前 , 21F
舊更誇張落地直接半價都有可能，依然有人買單，這就是
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06/25 16:18, 4年前 , 22F
社會的規則，有需求就會抬價，尤其是台灣這種人口密度
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06/25 16:18, 4年前 , 23F
太高的地方
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06/25 16:18, 4年前 , 24F
不然 現在把台北捷運封掉 從此不准建設 就會跌價了
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06/25 16:19, 4年前 , 25F
資產的價值在於需求 越包裝賣得越好
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06/25 16:20, 4年前 , 26F
所以用成本判斷價格是很無知的行為
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06/25 16:21, 4年前 , 27F
政府舉債 建設 炒地皮 賣地 收稅 不然哪來的捷運？
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06/25 16:22, 4年前 , 28F
是 而且是誤導的行為
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06/25 16:23, 4年前 , 29F
這種算法看起來頭頭是道 但拿去市場說剛好被白眼而已
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06/25 16:23, 4年前 , 30F
只會換來一句話 不爽別買 還有其他人要買
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推
06/25 16:25, 4年前 , 31F
建商利潤有很高嗎？不就30%上下？
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06/25 16:26, 4年前 , 32F
30% 你覺得OK 建商覺得OK 覺青覺得不行
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06/25 16:26, 4年前 , 33F
覺青覺得建商風險都不值錢 應該只能賺1%就很多了
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推
06/25 16:26, 4年前 , 34F
建蔽率容積率呢
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06/25 16:27, 4年前 , 35F
那覺青怎麼不自己去蓋房子？ 專業在台灣已經被弄壞了
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06/25 16:28, 4年前 , 36F
專業廉價化 成就消費者巨嬰化
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推
06/25 16:32, 4年前 , 37F
樓上也太過了吧，原文就說了他認為是市場機制還沒來得及
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06/25 16:32, 4年前 , 38F
反映吖，就算覺青無法自己蓋房可能也會有其他商人加入囉
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噓
06/25 16:33, 4年前 , 39F
市場決定合理價格 不是你說了算
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06/25 16:37, 4年前 , 40F
以台北旅館來說，從二十年前平均毛利三成降到去年只剩五
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06/25 16:37, 4年前 , 41F
趴也走了十幾年，當然今年因疫情大爆賠又是另一段故事…
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06/25 16:43, 4年前 , 42F
也還沒考量 地點增值潛力 也就是 地點 地點 地點
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06/25 16:43, 4年前 , 43F
只問你成品好不好 成本？ 麵包成本多少？ 賣價多少？
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06/25 16:44, 4年前 , 44F
吳寶村的麵包兩百 市場麵包10元 成本就算差三倍
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06/25 16:44, 4年前 , 45F
賣價差20倍
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06/25 16:45, 4年前 , 46F
那有沒有人買？ 有 還賣得很好
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06/25 16:55, 4年前 , 47F
説真的，還是供需問題，如果台北大量都更，房價應該不會這
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06/25 16:55, 4年前 , 48F
麼高
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06/25 16:56, 4年前 , 49F
每個人都推了就房價一把
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06/25 16:58, 4年前 , 50F
都更還有個問題 原始住客無法負擔都更後的新屋
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06/25 16:59, 4年前 , 51F
所以都更前還能住台北 都更後就把自己逼走而已
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06/25 16:59, 4年前 , 52F
本來老舊公寓住得爽爽 突然要負擔管理費 房屋稅
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06/25 17:00, 4年前 , 53F
不是每個人都可以的
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06/25 17:00, 4年前 , 54F
更別說那幾支釘子戶
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推
06/25 17:03, 4年前 , 55F
價值也分使用價值和交換價值…
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06/25 17:12, 4年前 , 56F
而且 蓋房子 賣房子也沒那麼簡單 一堆人加入？
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06/25 17:13, 4年前 , 57F
蓋房子的地有些建商已經養地幾10年了 才能壓低成本
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06/25 17:14, 4年前 , 58F
覺青哪來這麼多資金放在那邊撐著？ 更別說原物料
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06/25 17:14, 4年前 , 59F
沒發現為什麼中悅每間外觀都一樣嗎？ 這樣成本才低啊
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推
06/25 17:15, 4年前 , 60F
土地100坪可能是5年前取得，要以最近期的土地價格來算
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06/25 17:15, 4年前 , 61F
同樣的石材 同樣的二丁掛 同樣格局 同樣建築燈光公設師
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06/25 17:16, 4年前 , 62F
芎頂變化一下 去山上砍幾棵大樹
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06/25 17:17, 4年前 , 63F
買一堆象徵性的藝術品 比方說犀牛
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06/25 17:17, 4年前 , 64F
同樣一坪35萬 其他小建商怎麼跟它拚？
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推
06/25 17:21, 4年前 , 65F
老屋的殘值明明就是只剩下地啊，原po說的一點也沒錯，
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06/25 17:21, 4年前 , 66F
樓上很憤慨一直講新建案成本多高，市場機制就是這樣，
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06/25 17:21, 4年前 , 67F
每個人的價值觀也不一樣，你覺得會漲你趕快多買幾間XD
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06/25 17:24, 4年前 , 68F
你也可以想成，有居住的需求，有掏錢的力量
06/25 17:24, 68F
推
06/25 17:24, 4年前 , 69F
可以請問書名嗎？
06/25 17:24, 69F
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06/25 17:24, 4年前 , 70F
建商就看這股力量多大，算一算可以賣多少錢，
06/25 17:24, 70F
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06/25 17:25, 4年前 , 71F
扣除蓋房子的費用和想賺的差價，去標土地
06/25 17:25, 71F
推
06/25 17:25, 4年前 , 72F
成本降低利潤才能最大化 NASA就是這樣被SpaceX擊敗
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06/25 17:26, 4年前 , 73F
標到土地的價格就反映了想買屋的人願意付的錢
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06/25 17:27, 4年前 , 74F
這叫做討論 不叫做憤慨 不過你說對一點 市場機制
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06/25 17:28, 4年前 , 75F
老屋殘值剩下地沒錯 所以台北古蹟隨便一間2-3千萬
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06/25 17:28, 4年前 , 76F
怎麼還一堆人買？ 你要不要算算老屋當時的成本
06/25 17:28, 76F
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06/25 17:28, 4年前 , 77F
所以我才說 去算成本是無意義的 因為每個人成本不同
06/25 17:28, 77F
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06/25 17:29, 4年前 , 78F
有本事的人就壓低成本增加獲利 問題是商品呈現在面前
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06/25 17:29, 4年前 , 79F
到底值多少錢？ 市場決定 不是成本多少它就應該多少
06/25 17:29, 79F
推
06/25 17:34, 4年前 , 80F
土地成本沒你認為的小部分喔～
06/25 17:34, 80F
推
06/25 17:35, 4年前 , 81F
等啊，我是希望大家都加價買，炒越兇越好，房貸借越高越久
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06/25 17:35, 4年前 , 82F
越好
06/25 17:35, 82F
推
06/25 17:44, 4年前 , 83F
再炒高一點，貸貸相傳啊，為了買房貸款40年，還要擔心
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06/25 17:44, 4年前 , 84F
突然失業，房子保不住，把爸媽的退休金夾來配，可憐吶
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噓
06/25 19:00, 4年前 , 85F
土地價格佔很大一部分 你認知有錯
06/25 19:00, 85F
推
06/25 19:30, 4年前 , 86F
土地才是最困難的
06/25 19:30, 86F
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06/25 19:44, 4年前 , 87F
透天的話土地價格佔一半以上 第二建築成本你去看公告
06/25 19:44, 87F
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06/25 19:45, 4年前 , 88F
現在哪來的7萬/坪? 功課都沒做好看了書就當自己是房產大
06/25 19:45, 88F
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06/25 19:45, 4年前 , 89F
師?你買幾間房了?股票是不是買個幾支也開始跟人說是賺大
06/25 19:45, 89F
推
06/25 23:07, 4年前 , 90F
建商利潤高是你猜的，還是有算過成本？？？
06/25 23:07, 90F
推
06/26 00:18, 4年前 , 91F
照書中這樣算的話，你可以算算toyota國產車成本跟賣價，還
06/26 00:18, 91F
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06/26 00:18, 4年前 , 92F
有進口例如BMW，以及iphone。算一算你就知道所謂成本是個
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06/26 00:18, 4年前 , 93F
屁，大家工作都不用賺錢？
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06/26 00:18, 4年前 , 94F
台積電毛利率50趴，表示什麼你可以多想想
06/26 00:18, 94F
推
06/26 02:14, 4年前 , 95F
建商利潤很低好嗎-.-
06/26 02:14, 95F
噓
06/26 03:27, 4年前 , 96F
笑死 你以為為什麼蛋黃區的老房子值錢啊？因為土地，
06/26 03:27, 96F
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06/26 03:27, 4年前 , 97F
懂嗎？不然老公寓本身早就毫無價值了
06/26 03:27, 97F
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06/26 15:40, 4年前 , 98F
房的價值就是男生提親時可以分數upup
06/26 15:40, 98F
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