[心得] 銀行價金信託與建經履約保證的比較

看板home-sale作者Okayama (鴨川河畔)時間4年前 (2020/06/11 15:36)推噓2(2推 0噓 4→)

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近日略空閒,分享一下成屋買賣價金信託與履約保證的比較爬文發現版上討論此2者差異優劣的文章只有1篇剛好有板友詢問,我想說分享在板上可讓更多人看到若有錯誤或是疏漏也可讓版友方便吐槽/補充首先說此篇僅為探討和建議,並不保證完全正確, 若有需要請自行詢問相關人員且因除了雙北之代書,地政,稅捐以外行業我沒有直接從事過所以可能所述不詳盡完全,僅就我略知處分享一二 --------------以下正文,首先說結論------------ 大部分透過知名仲介買賣,都沒得選就只能遵循公司慣例走所謂的履保流程(大多是建經履保) 除非金額很大,不然若是提出太專業的要求,可能會嚇到對方&仲介代書 --------結論說完來討論慣例以外的狀況(正文)----------- 所謂的銀行價金信託(本文以下簡稱信託) 和建經履約保證(本文以下簡稱履保) 的差異略述如下 A.承辦窗口不同信託要去銀行相關窗口洽詢建經則是有專門服務的特約代書相比之下,特約代書比較多比較好找,也比較容易比較優劣 B.熟悉度和專業度不同信託承辦行員的專業僅止於銀行端,對於不動產交易可能並不熟悉履保特約代書的專業在於不動產交易,履保相關都丟給建經窗口相比之下,對整個流程來說可能履保較為熟稔 C.合約書的問題信託是認定雙方提供的合約書內容來承辦,有的會希望你提供公證過的合約以保障因為承辦行員他看不懂合約細節,他也會怕啊履保是使用仲介或是建經公司提供的定型化契約,沒辦法完全客製化,但是中規中矩 D.錢存在哪裡,受益人是誰這一點是關鍵,我多寫些字哦抱歉信託是銀行承辦,錢當然存在該銀行,由賣方(或買賣雙方)作委託人,銀行作受託人而受益人也是買賣雙方,這一點很重要整個"信託行為"受信託法保障 (強制執行假扣押等等糾紛比較可以避開這個太專業不贅述) 而本文所稱履保是建經公司承辦,錢存在銀行的信託專戶但是是由建經公司作委託人,銀行作受託人而受益人是履保公司哦! 整個"委託行為"受民法和公司法保障建經公司的風險就不能不考慮這個意思就是說買方先把錢給建經公司,由建經公司居中這個方法不就是跟以前的交易習慣一樣嗎?買方把錢先給代書只是風險相較一般認知應該是: 銀行<建經公司<專業第三方人士(律師代書等)<賣方 E.如何撥款/出帳信託是行員辦理,若是不熟悉業務可能會有疏失履保是由建經公司經過固定流程辦理,相對規範較明確 F.單方出現問題的處理信託是銀行承辦純粹信託,遇到糾紛的時候,銀行就把錢鎖住等到你們兩造解決糾紛之後再給予服務(訴訟曠日廢時) 履保是由建經公司居中協助,遇到糾紛先催促提告若逾時不處理則由履保公司先代為處理 G.遇到合約流程有瑕疵的處理例如假設要交屋的時候,買方發現房屋髒亂不肯簽名撥款(類似此等小瑕疵) 這時候信託承辦行員可能雙手一攤,請你們搞定再來,此時賣方不利也無奈但履保特約代書和建經公司較為可能會積極處理結論: 建經的好處是方便,熟悉,專業,快速解決問題缺點是建經公司本身的風險信託的好處是銀行相對於建經公司比較值得信任缺點是較為死板,遇到事情不協助處理,只能雙方自己解決後再來兩者同樣面臨經手人員的道德風險,孰高孰低我不願評論建議: 低總價的案件透過建經公司履約保證,自己每個環節多留心高總價的案件委託律師全程跟隨,從合約書到最後出帳,若有糾紛直接委由律師出面無論如何,都極度不建議完全不辦理信託或履保補充: 指定撥款委託書很重要,請一定不要忽視仔細看仔細寫,最重要的是一定要影印簽收不然辛苦辦了信託/履保,但是撥款委託書疏忽就全部功虧一簣囉 -- 感謝觀看,若有至少一人得益就值得了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.188.63 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1591860995.A.7FB.html ※ 編輯: Okayama (123.194.188.63 臺灣), 06/11/2020 15:37:27

推

ZhouGongJin

06/11 16:11, 4年前 , 1^F

06/11 16:11, 1^F

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femlro

06/11 16:47, 4年前 , 2^F

06/11 16:47, 2^F

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femlro

06/11 16:48, 4年前 , 3^F

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