[新聞] 2020年房地產 十大發展趨勢
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由於台灣十幾年來房價不斷飆漲,實際上已同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空
屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率等八高問題,尤
其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,
原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,而更使得國內房市走勢顯
得撲朔迷離!
2017年以來台商陸續回流,商用不動產逐漸呈現熱絡景況,包括商辦、廠辦、辦公大樓租
金與土地交易等都呈明顯增加趨勢,最近則因香港「反送中」效應導致不少香港人想要移
民台灣,因此,房地產業者大都預期國內房市將會逐漸呈現復甦趨勢。
不過,除商用不動產之外,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此
,很明顯的可以看出今後三至五年之內市場走勢應是商用與住宅市場必然會呈現「春暖花
未必全開」之發展趨勢,此可由住宅市場10~15%之議價空間與附贈車位、裝潢等讓利促
銷之實務現況充分顯現。
以下即針對2020年市場發展趨勢分別加以探討:
一、商用與住宅市場不同步
(一)台商回流:商用市場呈現熱絡景況
2019Q3商辦空置率降至3.19%
2019年11月15日:台商回台投資累計6,971億元
(二)住宅市場仍未擺脫谷底
近年在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,以及資金管控
與賦稅等問題,促使台商加速回台投資,影響所及,一、二年來商用不動產包括商辦、廠
辦、辦公大樓與土地交易逐漸轉趨熱絡。
根據經濟部所發布訊息,截至今年11月15日,台商回台投資累計6,971億元,商用不動產
已逐漸呈現交易熱絡景況;其次,根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自2015Q3
的9.61%,降至2019Q3的3.19%,創三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近2,800
元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達3,343元,空置率亦僅1.6%,
此外,多次流標的京華城也已在9月25日以372億1萬元標脫。因此,一般咸認2020年房市
景氣即將好轉,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。
延伸閱讀:顏炳立:京華城標出了、東區商辦發了!
延伸閱讀:躲貿易戰台商回流 北市7成商辦已滿租
二、台商回流,廠辦與商辦銷售順暢
7成選擇北部地區,工業用地需求殷切
自從去年美中貿易大戰開始,大量台商逐漸回流,同時也帶動就業與經濟成長,其中五股
、新莊地區廠辦與內湖、大直的商辦需求轉趨殷切,連帶租金也跟著提高。
另外,如就產業升級角度加以探討,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按去年三
大科學園區產值合計2兆5,960億元,並且就業人數也高達27.6萬人,因此,如能充分掌握
此次台商回流契機,再配合前瞻計畫建構產業園區,一則帶動就業與所得,再則促進消費
與經濟良性循環。
兩年來台商陸續回流,導致商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等逐漸呈現熱絡景況,最近
則又因香港「反送中」效應而出現一些香港人來台購屋,因此,不少業者預期房市將會隨
之逐漸復甦。不過,就實務現況加以觀察,未來三至五年內市場走勢應是商用與住宅市場
未必同步「春暖花未必全開」之發展趨勢。
三、人口快速變遷,影響住宅供需結構
日本少子化與高齡化問題恐在台灣重演
近年有關人口變遷問題備受矚目,主要聚焦於少子化與高齡化議題,由附表一資料顯示,
總人口數按零至十四歲、十五至六十四歲與六十五歲以上三段年齡組區分之人數與比例變
化趨勢,可知不論是中央政府所擬定八年二十萬戶或台北市八年五萬戶之公宅政策支票,
必定無法兌現無疑。
其次,如再就人口變動因素加以探討,總人口由2019年10月之2,359.62萬人急遽下降至
2065年之1,735.3萬人(中推計),劇減624.32萬人;零至十四歲由2019年10月之301.56萬
人降至2065年之158.8萬人,減少142.76萬人;十五至六十四歲由2019年十月之1,701.06
萬人降至2065年之861.8萬人,劇減839.26萬人;六十五歲以上則由2019年十月之356.99
萬人遽增至2065年之714.7萬人,大幅增加357.71萬人。
由此可知,未來由這三段人口增減變化所衍生之社會問題必然愈來愈嚴峻,尤其2065年六
十五歲以上人口將會急遽攀升至41.2%,日本人口變遷所衍生大量空屋之後遺症恐在台灣
重演!
空屋逐年累增,預期下跌心理濃厚
雖然房價下跌已普遍超過二成,惟三年來新成屋讓利促銷廣告有增無減,加以去年以來新
建案大都以首購之小坪數為主,以台北市為例,在高房價情勢下,三十坪以下建案占總案
量比率高達19.7%(表二),尤其是在2006年全國每戶平均可支配所得91.31萬元,及至
2018年亦僅小幅增加至103.63萬元,在房價該跌未跌至預期心理關卡下,加以空屋數量逐
年累增,一般民眾觀望態度濃厚乃勢所必然。
五、量微增,價未必回升
2019年買賣移轉約29.5萬戶
房市景氣自2015年反轉以來,買賣移轉棟數從2015年之29.25萬棟,2016年下降至24.53萬
棟,2017年回升至26.6萬棟,2018年再攀升至27.79萬棟,如再根據內政部統計處所公布
,今年一至九月21.87萬棟加以推估,全年買賣移轉棟數約29.2萬棟。其次,如再就當前
仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來
在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望
態度見其端倪。
其次,根據住展雜誌公布資訊,2019Q3預售市場在房價上漲不易,買方又不願追高情勢下
,使得北台灣各都會呈現「漲跌互見」,其中新北市表現較佳,台北市、桃園、新竹同步
下跌,基隆、宜蘭則持平走勢(表三)。
六、讓利促銷仍未止歇
贈送車位、裝潢、家電、退佣、利息補貼持續進行
自從2012年與2013年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案莫不以讓利進行
促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇
,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底,此亦可就預售開價與成屋交易價之差距普遍
超過10%至15%見其一斑。
七、積極去化餘屋
議價空間歸零,才能回歸市場正軌
根據591新建案統計,六都出現二十個行政區新建案房價比十年內中古屋行情還要低之「
房價倒掛」異常現象,尤其最近新成屋廣告更爭相推出「低首付」,例如「0自備款」、
「10%自備款」、「0工程付款」等促銷廣告,由此顯見市場景氣並未擺脫谷底。
八、新成屋占比依舊偏高
新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%
根據2018年九月與2019年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,新成屋占總
案量僅由64%小幅降至60%,由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主,此亦可由大量
新成屋積極促銷見其梗概。值得注意的是,如果新成屋占比未降至30%以下,預售屋銷售
率必然難以回升,短期內市場景氣也就很難出現反轉契機。
九、小坪數占比明顯下降
小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%
根據2018年九月與2019年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,三十坪以下
小坪數占總案量比例已由39%大幅下降至9%。其次,截至十月二十五日,北台灣累計完
銷建案71個,較去年全年減少十個,其中三十坪以下建案,北市占比四成,新北市則高達
55%,由此顯見一般民眾購買力逐年衰退之嚴重性。
另外,倘若整體市場無法顯現大、中、小坪數都能同時順利去化,就無法達到以舊換新、
以小換大的下濾作用,在此情況下,市場景氣仍須面臨一番考驗。
十、豪宅銷售遲滯
高房價與高持有稅、高交易稅
2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋
根據《住展雜誌》所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛
零,估計今年純百坪以上的豪宅建案仍將少之又少,主要緣於2014年七月一日囤房稅實施
,豪宅持有稅偏高,加以房地合一稅邊際稅率高達45%,導致餘屋存量累增,另近年房價
普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,百坪豪宅推案銷售遲滯乃必然現
象。惟此一問題是否會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化,則仍有待持續觀察
。
綜上所述,在當前住宅市場新成屋占比偏高,並且市場去化大都以中小坪數為主之情勢下
,雖然商用市場普遍呈現熱絡景況,未來在研判景氣走勢時,最好能將商用與住宅市場予
以區隔,以期更為貼近「春暖花未必全開」之發展趨勢!
心得:對比本版近期的畢業貼文~不買房怎麼辦~房子會不會越來越貴......等等
這篇算是能導正視聽~春暖花未必全開~ 更何況春暖了嗎?
不過我想還是有人會說...莊教授是口嫌體正直..不算專家等等的酸言酸語
各位就自行判斷吧!
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噓
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刪文哥早啊~一早不看盤幫客戶維持一下錢包 就衝來為自己被套的房子消毒嗎?
心得的最後一段您已經完美的詮釋啊!
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 09:51:41
噓
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不意外~竹北戰隊的成員一一出現! 理解幻想王的邏輯後就可了解 為什麼他不去看醫生了
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 09:54:57
噓
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那就不救你了~笑到死也是不簡單的事!
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 09:57:53
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有人靠著觀落陰的功力~病了快10年也從來沒去看過醫生還想繼續幻想下去呢
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噗....大行情你才賺5M? 加油好嗎! 我今年靠鍵盤炒房賺50M喔~
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 10:04:54
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你今天不用上產線哦? 對啊~炒股有賺有賠~不像你只信房地產只賺不賠
賺的是今年哦! 你還在崩潰嗎?
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 10:08:43
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我就說有些人就是腦子有洞...像你這樣子精明的人 真的不多了!
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※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 10:14:40
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天天幻想~天天觀落陰~天天忘了配温開水~幻想王真的沒有錢付掛號費?
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刪文哥~戰力低點~沒有下限 今天護盤沒? 不對~直接說~爽 今天管理費又賺到了!
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你在呼叫你的隊友下限王嗎?
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空頭不死~多頭必死!
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幻想不止...
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笑死~~就不送了囉!
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 10:43:08
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沒有哦~就是想刪文哥您了...XD
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 10:49:57
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真的 多吃豬腦應該可以補腦
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歡迎哦~~我想鄉民都想見識一下~
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 11/27/2019 11:39:46
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hi 崩潰王~今天被連打二次臉還不夠哦~要繼續崩潰哦 這樣子讓大家開心的人生也不錯!
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 15:53:39
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口無遮攔的爆粗口 不就是中二生的行為嗎? 如果不是中二生那肯定是崩潰王啊!
找人吵架? 你太嫰了啦~小弟弟~
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 16:10:52
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我一直以為你在罵自己吔~想說這樣子崩潰的人真的很少了~醫學都那麼進步了 XDD
你又被打臉了~~臉紅紅.....好像身體是健康的樣子~但腦子卻...可惜啊 口憐啊~
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 16:18:22
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對付你這種等級的~還要會什麼? 你都自爆了啊~一天崩潰三次? 臉紅一整天不感到羞愧?
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 17:19:19
崩潰王由你當是當之無愧~~名符其實XDDDD
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 17:20:41
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果然是崩潰王~大概也只能這樣了! 沒當過兵哦? 菜比巴~
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 17:59:01
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對付崩潰王最好的方式就~看他一直崩潰就好了! 請你繼續崩潰哦~~ XDDD
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 18:29:08
之前~我處理過QQ 崩潰王跟他比起來確實中二生程度而已....XDD
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/02/2019 18:30:26
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難看啊~崩潰到要講英文了啊? 還講晶晶體~丟臉啊! 崩潰王~你配温開水了嗎?
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/03/2019 17:42:35
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腦子也是一個很好的工具~你連用都不用~只會崩潰..無愧成為本版崩潰王 XDDD
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/03/2019 17:54:40
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崩潰王~~醒醒~等你好久了吔~
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※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/04/2019 10:55:51
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你又自介? 還有崩潰這詞指的是樣子不可以"用叫"的~你中文不好~不怪你 回去讀書哦
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/09/2019 14:35:41
噓
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你到底要崩潰幾次? 連中文都不會用 叫幾聲崩潰? ....要不要重修中文
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你也不壞啊~被認定為崩潰王 就一直崩潰 名符其實 賞你一個"崩潰王"封號
※ 編輯: HarryHTC (60.248.99.67 臺灣), 12/19/2019 14:58:20