[閒聊] 灌公設的三種途徑

看板home-sale作者 (Hank)時間5年前 (2018/11/20 18:02), 5年前編輯推噓49(49推 0噓 47→)
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https://imgur.com/CJm3x3h.jpg
公設就是來自「建築技術規則」的「免計容積」， 這個「免計容積」設有上限，計算方式頗複雜， 其上限大概就是「允建容積」的0.55倍， 建商基於利潤極大化，當然是要蓋好蓋滿。 灌公設通常有三種途徑： 1.管理委員會使用空間： 各式各樣的娛樂性公設(大廳、交誼廳、健身房...)， 在正式建築圖中都叫做「管理委員會使用空間」 依「技術規則162條」有規定上限，當然是蓋到滿。 2.地下室免計容積： 依照法規，地下室每設一個車位，就可免計12坪， 實務上，車位(含車道)只佔8坪， 所以多出來的4坪就劃到公設了，100個車位就能生出400坪公設， 也就是地下機房、B1垃圾回收室、B1卡拉OK、B1會議室... 3.車道的模糊地帶： 在高房價地區，同樣一條車道， 劃入「汽車位權狀」大約30萬/坪，劃入「房屋權狀公設」大約60~120萬/坪， 因為這條車道汽車、機車都在用，劃入哪邊都有理，是目前常見的模糊地帶。 最後介紹一個反例：今年的新成屋「潤泰雙子星」 它的公設比只有19%，為什麼？ 因為它是12層海砂屋，重建成15層大樓，算是建商做功德「蓋還」給原住戶， 自然沒必要灌公設，畢竟公設也是要成本價的，沒必要白花錢。 從這個案例就知道， 某些建商在新聞上哀哀叫說「法規越來越嚴，導致公設增加」的說法，並不完全正確。 以上分享供各位議價、驗屋參考！ 如果想了解大樓建案、都更的坪數計算，可自行算算看 https://sites.google.com/view/predesign -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.137.192.121 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1542708143.A.DFE.html ※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 18:06:06
推
11/20 18:19, 5年前 , 1F
感恩說明
11/20 18:19, 1F
推
11/20 18:20, 5年前 , 2F
推 長知識
11/20 18:20, 2F
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11/20 18:21, 5年前 , 3F
仲仲常說 因為法規愈來越嚴 所以公設比才爆增 XD
11/20 18:21, 3F
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11/20 18:22, 5年前 , 4F
不過 本魯覺得 有關潤泰這例的說法 還是怪怪的
11/20 18:22, 4F
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11/20 18:23, 5年前 , 5F
因為 建造成本很低 能多蓋公設 還是可以多賣許多錢吧?
11/20 18:23, 5F
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11/20 18:23, 5年前 , 6F
應該是有 其他更根本的原因
11/20 18:23, 6F
我猜測潤泰給原住戶的坪數是"定值"，多蓋公設也沒人會加錢買 ※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 18:40:09
推
11/20 18:50, 5年前 , 7F
推
11/20 18:50, 7F
推
11/20 19:07, 5年前 , 8F
11/20 19:07, 8F
推
11/20 19:27, 5年前 , 9F
感謝分享
11/20 19:27, 9F
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11/20 19:32, 5年前 , 10F
海砂屋重建北市府有容積率獎勵喔
11/20 19:32, 10F
容積獎勵是"允建總量提高"，與公設比較無關喔
推
11/20 19:36, 5年前 , 11F
潤泰佛心蓋也才19%，市場還謠傳可能稍微賠錢來當作廣告，
11/20 19:36, 11F
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11/20 19:36, 5年前 , 12F
而且沒有賣出時期的成本，多蓋公設只是多賠錢，這樣所有
11/20 19:36, 12F
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11/20 19:36, 5年前 , 13F
條件組合起來也才19%，一般要盈利的案子哪可能辦到，期望
11/20 19:36, 13F
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11/20 19:36, 5年前 , 14F
除了漲自己薪水之外，其他人都得做佛心不盈利，是什麼扭
11/20 19:36, 14F
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11/20 19:36, 5年前 , 15F
曲的想法啊?!
11/20 19:36, 15F
推
11/20 19:48, 5年前 , 16F
感恩，長知識了
11/20 19:48, 16F
推
11/20 19:59, 5年前 , 17F
所以他的19%是雙逃生門還是單逃生門(早期建照)?
11/20 19:59, 17F
潤泰算新建，依法要雙逃生梯
推
11/20 20:03, 5年前 , 18F
推
11/20 20:03, 18F
※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 20:09:26
推
11/20 20:15, 5年前 , 19F
1百多戶 車位只有5x個 其中一半還機械式的
11/20 20:15, 19F
推
11/20 20:16, 5年前 , 20F
沒錯 比我想的完整
11/20 20:16, 20F
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11/20 20:23, 5年前 , 21F
公設比=公設面積/權狀坪數 拉高容積率會造成權狀坪數上升
11/20 20:23, 21F
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11/20 20:23, 5年前 , 22F
公設比自然就會下降 所以容積率跟公設比有關喔
11/20 20:23, 22F
推
11/20 20:25, 5年前 , 23F
專業推! 順便請問一下一個車位免計12坪的法規在哪?感恩
11/20 20:25, 23F
技術規則第60條第7項 ※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 20:31:20
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11/20 20:39, 5年前 , 24F
沒有一車位免計12坪只寫停車空間不得超過40m
11/20 20:39, 24F
要搭配162條來看喔
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11/20 20:57, 5年前 , 25F
沒錯,多數1樓以上的娛樂設施通常是管委會使用空間改的
11/20 20:57, 25F
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11/20 20:57, 5年前 , 26F
用機車位改的反而是少數
11/20 20:57, 26F
推
11/20 21:01, 5年前 , 27F
感謝分享
11/20 21:01, 27F
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11/20 21:13, 5年前 , 28F
不過你把陽台放在公設項有點奇怪,畢竟它是免計容積的
11/20 21:13, 28F
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11/20 21:13, 5年前 , 29F
非公設,當然我知道你是為了簡化圖例才這樣畫的
11/20 21:13, 29F
沒錯，類似情況還有商家前的騎樓，免計容積卻是主建物 ※ 編輯: suwy (220.137.192.121), 11/20/2018 21:40:55
推
11/20 21:40, 5年前 , 30F
原來如此
11/20 21:40, 30F
推
11/20 21:58, 5年前 , 31F
陽台要不超過主建物1/3才免計容積，印象中是這樣，原p
11/20 21:58, 31F
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11/20 21:59, 5年前 , 32F
o應該是建築師XD，不會幫建商賺錢的建築師肯定會被換
11/20 21:59, 32F
還有 26 則推文
還有 3 段內文
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11/21 07:37, 5年前 , 59F
雙逃生梯，小公還算小。然後地下為何只有兩層?
11/21 07:37, 59F
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11/21 07:51, 5年前 , 60F
112戶住家+15戶店面，但車位僅26平面+28機械
11/21 07:51, 60F
挖地下室較貴，猜測是潤泰精算後的結果，法規規定50個車位以上要設雙車道，潤泰B1以 下只有49個車位
推
11/21 08:31, 5年前 , 61F
只符合法定車位數量這樣吧
11/21 08:31, 61F
推
11/21 08:54, 5年前 , 62F
這篇文章 蠻具啟發性的
11/21 08:54, 62F
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11/21 08:54, 5年前 , 63F
但是 潤泰這個案子 越看越奇怪
11/21 08:54, 63F
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11/21 08:55, 5年前 , 64F
建商會主動檢查老屋的氯離子 還主動幫你重建? XD
11/21 08:55, 64F
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11/21 08:56, 5年前 , 65F
那地點很差 還開127.5萬 太貴啦
11/21 08:56, 65F
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11/21 08:57, 5年前 , 66F
仁愛路的中正區 新一點的 很多都失守100萬/坪
11/21 08:57, 66F
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11/21 08:58, 5年前 , 67F
這案子大概是 提高單價 彌補消失的公設吧
11/21 08:58, 67F
推
11/21 09:12, 5年前 , 68F
台電大樓/師大旁邊 地點哪裡差了? XD
11/21 09:12, 68F
推
11/21 09:35, 5年前 , 69F
樓上 如果要用南部距離標準
11/21 09:35, 69F
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11/21 09:35, 5年前 , 70F
潤泰這個 可以說是大安森林公園生活圈
11/21 09:35, 70F
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11/21 09:36, 5年前 , 71F
跟和平大願、One Park同地段了
11/21 09:36, 71F
※ 編輯: suwy (114.24.20.207), 11/21/2018 10:25:28
推
11/21 10:22, 5年前 , 72F
昨天01也有人發文
11/21 10:22, 72F
推
11/21 11:21, 5年前 , 73F
感謝說明，受益良多
11/21 11:21, 73F
推
11/21 11:25, 5年前 , 74F
推
11/21 11:25, 74F
推
11/21 12:09, 5年前 , 75F
推推 看跳針仲介還有代銷整天吹真的看太膩了
11/21 12:09, 75F
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11/21 12:09, 5年前 , 76F
這篇應該M起來 太重要
11/21 12:09, 76F
推
11/21 12:09, 5年前 , 77F
沒人說不能營利阿 只是打臉前面說法規所以公設30%是合理
11/21 12:09, 77F
推
11/21 13:15, 5年前 , 78F
感謝分享
11/21 13:15, 78F
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11/21 13:23, 5年前 , 79F
簡單講 新建照19%公設是下限 偏離愈多建商賺愈大 XD
11/21 13:23, 79F
推
11/21 14:01, 5年前 , 80F
公設比35% 建商代銷/仲介 : 因為政府規定越來越多
11/21 14:01, 80F
推
11/21 17:04, 5年前 , 81F
話說灌出來到底可以增加多少利潤啊?? 等比例嗎？
11/21 17:04, 81F
推
11/21 19:07, 5年前 , 82F
車位很少的原因嗎？
11/21 19:07, 82F
推
11/21 23:43, 5年前 , 83F
好文 版主應該要盡職 M起來 難道版主是仲介
11/21 23:43, 83F
推
11/22 00:08, 5年前 , 84F
抱歉 想再問 一般平面車位沒灌水約10～12坪，那麼機
11/22 00:08, 84F
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11/22 00:08, 5年前 , 85F
械車位正常權狀應該是幾坪呢?
11/22 00:08, 85F
推
11/22 00:21, 5年前 , 86F
好文一定要推
11/22 00:21, 86F
推
11/22 01:11, 5年前 , 87F
該M文+1
11/22 01:11, 87F
推
11/22 07:54, 5年前 , 88F
大推，不M不行
11/22 07:54, 88F
推
11/22 10:17, 5年前 , 89F
請問變公設的獲利要怎麼算? 是因為變成每戶都要買，按戶
11/22 10:17, 89F
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11/22 10:17, 5年前 , 90F
數乘上去嗎?
11/22 10:17, 90F
推
11/22 19:00, 5年前 , 91F
推推 長知識
11/22 19:00, 91F
推
11/22 22:36, 5年前 , 92F
11/22 22:36, 92F
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11/22 22:37, 5年前 , 93F
樂居的這影片也解釋得很清楚
11/22 22:37, 93F
推
11/22 23:43, 5年前 , 94F
推這篇
11/22 23:43, 94F
推
11/26 01:19, 5年前 , 95F
影片內提到公設比降低 單價變高不利銷售 資質駑鈍有
11/26 01:19, 95F
→
11/26 01:19, 5年前 , 96F
點不理解
11/26 01:19, 96F
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